Edyta Dziedzic-Mania – projektant, kierownik zespołu projektowego w Małro Projekt sp. z o.o.
Od 1 stycznia 2026 roku polski rynek budowlany mierzy się z zupełnie nową rzeczywistością prawną. Ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej nałożyła na uczestników procesu inwestycyjnego bezprecedensowe obowiązki związane z projektowaniem obiektów zbiorowej ochrony. Jako projektant konstrukcji, na co dzień specjalizujący się w technologiach prefabrykowanych, obserwuję spore poruszenie wśród deweloperów. Pojawiają się pytania o koszty, czas procedowania pozwoleń na budowę oraz realny wpływ nowych przepisów na architekturę i konstrukcję budynków.
Przyjrzyjmy się zatem, chłodnym okiem inżyniera, jak te zmiany wyglądają w praktyce i jak dzięki nowoczesnym rozwiązaniom konstrukcyjnym przejść przez nie bez finansowego tąpnięcia.
- Nowe obowiązki i wyzwania wdrażania – o co naprawdę chodzi?
Największym wyzwaniem dla branży była początkowa niepewność interpretacyjna wynikająca z szybkiego tempa prac legislacyjnych. Na szczęście sytuację istotnie wyklarowała nowelizacja przepisów (tzw. Zmiana Ustawy), która weszła w życie 29 maja 2026 roku. Wprowadziła ona racjonalne wyłączenia oraz jasne wskaźniki pojemnościowe, dzięki czemu przestrzeń potrzebna na zabezpieczenia w garażach podziemnych diametralnie się skurczyła.
Kluczowe jest rozróżnienie dwóch pojęć: budowli ochronnych, czyli hermetycznych schronów i niehermetycznych ukryć, oraz miejsc doraźnego schronienia (MDS). Te pierwsze dotyczą głównie budynków użyteczności publicznej. W klasycznej deweloperce mieszkaniowej wielorodzinnej oraz w standardowych garażach podziemnych kluczowym tematem stały się MDS-y.
Z punktu widzenia prawa, deweloper nie buduje gotowego, w pełni wyposażonego schronu, lecz przygotowuje konstrukcję i infrastrukturę w standardzie zbliżonym do „stanu deweloperskiego” pod potencjalny MDS. Dopiero w sytuacji wyższej konieczności, np. wojny, właściwe organy administracji wydadzą nakaz jego formalnego zorganizowania. Niemniej, na etapie starania się o pozwolenie na budowę inwestor musi już teraz złożyć pod rygorem odpowiedzialności karnej oświadczenie o spełnieniu tych wymogów.
- Wpływ na projektowanie: Konstrukcja pod lupą
Dla inżyniera konstruktora projektowanie potencjalnego MDS-u to przede wszystkim zderzenie się z obciążeniami wyjątkowymi od zagruzowania. Zgodnie z wytycznymi, strop nad strefą MDS musi przenieść obciążenie statyczne wynikające z wysokości i konstrukcji budynku nadziemnego. Dla przykładu, przy standardowym budynku szkieletowym lub wielkopłytowym o wysokości powyżej dwóch kondygnacji nadziemnych, bazowe obciążenie wyjątkowe 10 kN/m2 musimy powiększyć o 2,5 kN/m2 na każdą kolejną kondygnację.
Co to oznacza w praktyce? Przeanalizujmy przypadek 18-kondygnacyjnego wieżowca:
- Wersja standardowa (bez MDS): grubość stropu pod budynkiem wynosi zaledwie 22 cm, a wskaźnik zużycia stali zbrojeniowej to ok. 19 kg/m2
- Wersja uwzględniająca MDS dla ok 470 osób, mnożnik: 1,5 m2 na osobę z obciążeniem wyjątkowym rzędu 90 kN/m2: grubość stropu rośnie do 35 cm, a wskaźnik zbrojenia wzrasta do 27 kg/m2 . To realny wzrost zużycia stali aż o 47%! Poza obrysem budynku, w strefie prognozowanego zagruzowania, strop musi mieć grubość nawet 50 cm z głowicami 65 cm.
Rys. nr 1. Przekrój przez budynek
Rys. nr 2. Rzut kondygnacji P-1
Dodatkowo, diametralnie zmienia się wymiarowanie słupów. Zamiast standardowych słupów 35 x 35 cm (z betonu C30/37), konieczne staje się zaprojektowanie potężnych filarów 45 x 45 cm z betonu klasy C35/45, gdzie wskaźnik zbrojenia podłużnego wzrasta z 140 kg/m3 do 268 kg/m3.
Rys. nr 3. Porównanie wyników
Gdzie szukać optymalizacji? Prefabrykacja na ratunek!
Czy deweloper jest skazany na tak potężne przewymiarowanie całego garażu? Absolutnie nie. Przepisy pozwalają na ograniczenie strefy wzmocnionej wyłącznie do faktycznie wydzielonego obszaru MDS wraz z drogami dojścia do wyjść zapasowych oraz odpowiednią strefą buforową wokół nich.
Jako zwolenniczka prefabrykacji, w bezpiecznym i ekonomicznym przejściu przez te wymagania widzę ogromny potencjał w zastosowaniu stropów filigran, a zwłaszcza filigranu sprężonego. Przy tradycyjnym monolicie projektowanie na stan awaryjny zwiększa globalny koszt wykonania stropu o ponad 25%. Zastosowanie prefabrykowanego filigranu sprężonego pozwala na osiągnięcie gigantycznych oszczędności na samej stali zbrojeniowej w nadbetonie. Dozbrojenie przy sprężeniu wynosi zaledwie 3,5–5,5 kg/m2 w porównaniu do 9,0–10,0 kg/m2 przy filigranie klasycznym. Przekłada się to na czysty zysk rzędu 30–50 zł na każdym metrze kwadratowym stropu, skracając jednocześnie czas zbrojenia i ograniczając koszty robocizny na budowie.
Co ciekawe, zastosowanie prefabrykowanych ścian i cieńszych, lecz gęściej zbrojonych przegród w części nadziemnej pozwala na optymalizację PUMu. Zastąpienie grubych, tradycyjnych ścian murowanych prefabrykatami o wysokiej klasie betonu pozwala „odzyskać” przestrzeń. Na przykładzie osiedla Luxor Residence w Piekarach Śląskich łączny zysk PUM z tytułu zredukowania grubości przegród przyniósł deweloperowi dodatkowe 66,25 m2 powierzchni sprzedażowej (wzrost o ok. 12%).
- Koszty inwestycji – ile naprawdę kosztuje MDS?
W przestrzeni publicznej krążą mity o astronomicznych kosztach schronów obrony cywilnej. Rzeczywiście, budowa pełnego schronu (klasy S1-S3) wiąże się z wydatkami rzędu kilkunastu milionów złotych (szacunkowo ok. 20 000 zł na osobę). Jednak w przypadku MDS-ów koszty te są nieporównywalnie niższe, ponieważ opierają się na technologii podwójnego zastosowania typu dual-use. Dla instytucji publicznych wraz z firmą Interhall opracowaliśmy kompleksowy system budowy obiektów użyteczności publicznej z funkcją ochronną Interhall Multi-Space, składający się z lekkiej hali łukowej z prefabrykowaną kondygnacją podziemną.
Rys. nr 4. Elementy systemu Interhall Multi-Space
W przypadku budynków wielorodzinnych z funkcją MDS przestrzeń garażowa na co dzień zarabia na miejscach postojowych, a funkcję ochronną pełni jedynie tymczasowo.
Analizy kosztorysowe zrealizowane dla konkretnych projektów przez jednego z generalnych wykonawców doskonale obrazują rzeczywistą skalę wydatków:
Case Study 1: Duży budynek wielorodzinny w Katowicach
- Parametry: PUM 7200 m2, 2 kondygnacje podziemne, garaż 3802 m2, projektowany MDS na 360 osób, wymagana powierzchnia MDS 540 m2.
- Koszt pierwotny garażu na gotowo: 12 155 712 zł.
- Koszt garażu po dostosowaniu do MDS: 12 948 427 zł.
- Realny przyrost kosztów: 792 715 zł, co stanowi wzrost całkowitego kosztu wykonania garażu o zaledwie 6,52%. W przeliczeniu na metr kwadratowy PUM-u inwestycji, cena jednostkowa wzrosła o akceptowalne 124 zł.
Rys. nr 5 Studium przypadku 1
Case Study 2: Kameralny budynek w Gliwicach
- Parametry: PUM 1550 m2, 1 kondygnacja podziemna, MDS na 139 osób, wymagana powierzchnia MDS 210 m2.
- Realny przyrost kosztów: 41 135 zł, co oznacza wzrost kosztów budowy garażu o niewielkie 1,77%. Wzrost ceny jednostkowej w odniesieniu do PUM-u wyniósł tu zaledwie 27 zł za m2.
Rys. nr 6.Studium przypadku 2
Warto dodać, że w tych kwotach ujęto już konieczne dostosowanie instalacji wewnętrznych takich jak wentylacja indukcyjna bytowa z wytycznymi dotyczącymi utrzymania stężeń tlenu i CO2, podejścia wodno-kanalizacyjne pod toalety wielofunkcyjne oraz koszt wykonania zewnętrznego wyjścia zapasowego poza strefą prognozowanego zagruzowania (wyłaz żelbetowy z drabiną dostawianą – koszt ok. 25–55 tys. zł).
- Proces uzyskiwania pozwoleń – jak uniknąć paraliżu w urzędzie?
Wielu deweloperów obawiało się, że nowe przepisy zablokują wydział architektury, a urzędnicy zaczną masowo wysyłać projekty do MSWiA w celu weryfikacji parametrów schronowych. Praktyka pokazuje, że kluczem do sukcesu jest kompletny i dobrze przygotowany projekt budowlany, zgodny ze znowelizowanym rozporządzeniem o formie projektu budowlanego, które weszło w życie 19 maja 2026 r.
Urzędy administracji architektoniczno-budowlanej badają przede wszystkim kompletność dokumentacji. Sprawdzają, czy do wniosku dołączono wymagane oświadczenie inwestora o pojemności MDS, czy na rysunkach zagospodarowania terenu PZT wyznaczono strefę prognozowanego zagruzowania (odległość min. 1/3 wysokości budynku od ściany zewnętrznej) oraz czy poprawnie wrysowano wyjścia ewakuacyjne i zapasowe.
Co niezwykle istotne, z orzecznictwa Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, organy AAB nie mają prawa merytorycznie kwestionować wyliczeń konstrukcyjnych inżyniera. Odpowiedzialność za poprawność techniczną i obliczeniową spoczywa w 100% na projektancie i inwestorze. Urzędnik nie może również żądać od dewelopera powiększenia kondygnacji podziemnej tylko po to, by zmieścić tam większy MDS – projektujemy w granicach, jakie wynikają z planu miejscowego czy decyzji WZ. Jeżeli ze względu na ograniczenia działki nie jesteśmy w stanie uzyskać maksymalnej pojemności MDS, prawo przewiduje oficjalną ścieżkę ubiegania się o zgodę na mniejszą pojemność lub rozwiązania zamienne u właściwego wojewody.
Podsumowanie
Wprowadzenie schronów i MDS-ów do polskiego prawodawstwa budowlanego bez wątpienia wymusiło zmianę podejścia do projektowania podziemi budynków. Nie oznacza to jednak finansowej katastrofy dla inwestycji. Doświadczenia inżynierskie z pierwszej połowy 2026 roku pokazują, że przyrost kosztów konstrukcji przy mądrym wydzieleniu strefy ochronnej zamyka się w granicach kilku procent budżetu garażu.
Wybór zaawansowanych technologii prefabrykowanych, takich jak sprężone stropy filigran, staje się dziś dla dewelopera nie tyle technologiczną ciekawostką, ile skutecznym narzędziem optymalizacji kosztowej i czasowej, pozwalającym spełnić surowe normy obrony cywilnej przy zachowaniu pełnej rentowności projektu.
