To nie cena ani poziom konkurencji między wykonawcami powodują największe problemy na rynku usług nadzoru inwestorskiego. Przyczyna tkwi w dotychczasowym sposobie ich definiowania. Niezbędna jest zmiana podejścia do opisu przedmiotu zamówienia oraz specyfikacji warunków zamówienia tak, aby podmioty biorące udział w przetargu mogły sporządzać oferty oparte na identycznych założeniach.
dr inż. Krzysztof Kaczorek
dyrektor Centrum Analiz Budowlanych
Instytut Badań Stosowanych Politechniki Warszawskiej
W tekście:
- DLACZEGO OBECNE OPZ GENERUJĄ PROBLEMY?
1. Opis czynności zamiast produktu
2. Brak planu obsady i wymagań dotyczących jej zaangażowania
3. Brak KPI i mierzalnych standardów jakości - DLACZEGO SAMA CENA NIE ROZWIĄŻE PROBLEMU?
W debacie dotyczącej zamówień publicznych na usługi nadzoru inwestorskiego od lat dominuje temat cen ofertowych. Szczególne zainteresowanie budzą postępowania, w których składane są oferty znacząco różniące się od siebie wartością, niekiedy nawet o kilkadziesiąt lub kilkaset procent. Dyskusja koncentruje się wówczas zwykle wokół pytania, czy rynek funkcjonuje prawidłowo oraz czy najtańsza oferta będzie w stanie zapewnić oczekiwaną jakość usług. Takie podejście wydaje się jednak nadmiernym uproszczeniem. Cena nie jest bowiem samodzielnym parametrem opisującym usługę, lecz rezultatem określonych założeń przyjętych przez każdego z wykonawców podczas kalkulacji. Jeżeli przyjmują oni odmienne założenia co do zakresu obowiązków, organizacji pracy, liczebności zespołu czy poziomu zaangażowania ekspertów, znaczące różnice cenowe będą tego naturalną konsekwencją. Problemem nie jest więc sama cena, lecz brak pewności, czy kalkulacje wszystkich podmiotów, które uczestniczą w postępowaniu, dotyczą tego samego przedmiotu zamówienia.
Fot. © Charlie’s – stock.adobe.com
Redakcja poleca:
- Ustalanie wartości zamówienia publicznego na roboty budowlane – przepisy a praktyka
- Klauzula waloryzacyjna w zamówieniu publicznym na roboty budowlane
- Rażąco niska cena przy robotach budowlanych zgodnie z Prawem zamówień publicznych – cz. I
- Rażąco niska cena przy robotach budowlanych zgodnie z Prawem zamówień publicznych – cz. II
Analiza rynku usług nadzoru inwestorskiego wskazuje, że rozbieżności ofertowe mają charakter systemowy i nie mogą być wyjaśniane wyłącznie różnicami w efektywności przedsiębiorstw [1]. Jednocześnie cena takich usług jest w dużej mierze determinowana przez koszty pracy wysoko wykwalifikowanych specjalistów, których dostępność, doświadczenie oraz poziom zaangażowania stanowią podstawowe czynniki wpływające na wartość kontraktu [2]. Nawet niewielkie różnice w sposobie organizacji pracy zespołu mogą być więc przyczyną istotnych rozbieżności cenowych.
Prowadzi to do pytania o źródło problemów. Jeżeli znacząco odmienne oferty nie wynikają wyłącznie z sytuacji rynkowej, należy przeanalizować sposób definiowania samej usługi nadzoru inwestorskiego. Kluczową rolę odgrywają tu opis przedmiotu zamówienia (OPZ) oraz specyfikacja warunków zamówienia (SWZ). Określają one zakres obowiązków wykonawcy, wymagania wobec personelu oraz zasady oceny ofert. Jeżeli dokumenty te nie tworzą jednoznacznych i mierzalnych wymagań, wykonawcy otrzymują znaczną swobodę interpretacyjną, która bezpośrednio wpływa na sposób kalkulacji ofert [3].
W praktyce oznacza to, że dwie oferty złożone w tym samym postępowaniu mogą wyceniać formalnie tę samą usługę, lecz opierać się na całkowicie odmiennych modelach organizacyjnych. Różnice mogą dotyczyć liczby ekspertów, czasu ich pracy, zakresu raportowania, sposobu monitorowania ryzyk czy częstotliwości kontroli prowadzonych na budowie. W takich warunkach porównuje się w istocie ceny zupełnie innych produktów, mimo że wszystkie funkcjonują pod wspólną nazwą „nadzór inwestorski”.
Celem artykułu jest identyfikacja najważniejszych przyczyn tego zjawiska oraz wskazanie mechanizmów występujących w obecnie stosowanych OPZ i SWZ, które prowadzą do nieporównywalności ofert oraz utrudniają skuteczne zarządzanie jakością usług nadzoru inwestorskiego.
>>> Cały artykuł dostępny jest w numerze 8/2026 miesięcznika „Inżynier Budownictwa”.
>>> Członkowie Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa mają dostęp do miesięcznika przez portal członkowski >>>
Literatura
[1] Kaczorek K., „Problem rozbieżności wartości ofert na nadzór kontraktów infrastrukturalnych” w: Inżynier Budownictwa, nr 11, 2025, s. 70–75.
[2] Kaczorek K., „Czynniki kształtujące wynagrodzenie za nadzór kontraktów infrastrukturalnych” w: Inżynier Budownictwa, nr 12, 2025, s. 164–168.
[3] Ustawa z dnia 11 września 2019 r. – Prawo zamówień publicznych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1320 ze zm.).
PODCAST z Małgorzatą Gołyńską-Minkiewicz – radcą prawnym – o zasadach oceny rażąco niskiej ceny w zamówieniach publicznych. Wyjaśniamy, kiedy zamawiający ma obowiązek wezwać wykonawcę do złożenia wyjaśnień, jak przygotować skuteczną kalkulację kosztów i jakie znaczenie mają dowody potwierdzające przyjęte założenia. Omawiamy również możliwości kwestionowania niewystarczających wyjaśnień oraz ryzyka związane z nadmiernym zaniżaniem cen ofert.