1 września 2026 roku plan ogólny gminy zastępuje dotychczas obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Większości gmin wciąż jednak nie udało się go uchwalić. Co w takiej sytuacji? Komentują eksperci PIIB.
fot. Justyna Kaminska/stock.adobe.com
- Po 1 września 2026 r. wiele gmin znajdzie się w jednej z trzech sytuacji: planu ogólnego nie ma, ale jest plan miejscowy.
- Planu miejscowego nie ma, ale gmina zdążyła uchwalić plan ogólny.
- Nie ma planu miejscowego ani ogólnego.
Plan ogólny – termin
Pod koniec 2023 roku przyjęto nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dotychczas obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy zostaje zastąpione przez plan ogólny, uchwalany obligatoryjnie dla całej gminy. Na jego przygotowanie gminy początkowo miały czas do 31 grudnia 2025 r., potem do 30 czerwca 2026 r., a ostatecznie stanęło na 31 sierpnia 2026 r. Wiadomo już, że kolejnych terminów nie będzie, a plany ogólne przyjęło zaledwie 30 proc. gmin w Polsce. Co teraz?
Jest plan ogólny, nie ma MPZP
– Plan ogólny gminny, w odróżnieniu od dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, jest aktem prawa miejscowego i zgodnie z art. 13a ust. 5 zmienionej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy – mówi Elżbieta Gabryś, Przewodnicząca Komisji Prawno-Regulaminowej Krajowej Rady Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa. – Jeżeli na terenie planowanej inwestycji nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania terenu, to inwestor musi uzyskać decyzję potocznie zwaną WZ – ta zasada nie ulega zmianie. Natomiast wg nowych regulacji podstawą wydania decyzji WZ będzie właśnie plan ogólny gminy. Należy wspomnieć, że w tym akcie planowania przestrzennego obowiązkowo mają być określone strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne, a mogą być także określone obszary uzupełnienia zabudowy i obszary zabudowy śródmiejskiej. Jeśli nie ma na danym terenie mpzp i gmina nie uchwali planu ogólnego, nie będzie możliwe wydanie decyzji WZ dla wnioskodawców, którzy wystąpią o wydanie takiej decyzji od 1 września br. – zaznacza ekspertka.
Nie ma planu ogólnego, ale jest MPZP
– W przypadku, gdy na terenie planowanej inwestycji obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, sytuacja nie ulegnie zmianie po 1 września, gdyż miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego nie utracą mocy. Nadal obowiązywać będzie zasada ustalona w art. 4 ust. 1, że MPZP jest przepisem prawa miejscowego, który ustala przeznaczenie terenu oraz określa sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu oraz stanowi podstawę wystąpienia inwestora o pozwolenie na budowę – mówi Elżbieta Gabryś.
Nie ma planu ogólnego ani MPZP
– Na terenach dla których gmina nie uchwaliła planu ogólnego, ani też nie obowiązują na nich ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego inwestor nie uzyska decyzji WZ, chyba, że złoży wniosek do 31 sierpnia br., gdyż te wnioski będą rozpatrywane na podstawie przepisów dotychczasowych – tłumaczy Przewodnicząca Komisji Prawno-Regulaminowej KR PIIB.
Kierunek słuszny, zdolność wykonawcza państwa – nie
Radosław Wojnowski, Dyrektor ds. strategii i komunikacji PIIB: Z końcem sierpnia studia uwarunkowań tracą moc, a podstawowym dokumentem polityki przestrzennej gminy staje się plan ogólny. W dniu granicznym dysponuje nim mniejszość gmin. Tam, gdzie nie ma ani planu ogólnego, ani planu miejscowego, nie będzie można wydać nowych decyzji o warunkach zabudowy. To realne ryzyko zatoru inwestycyjnego.
Mimo to kierunek jest słuszny. Uporządkowanie zagospodarowania przestrzennego to dobra droga. Plan ogólny przywraca właściwą kolejność rzeczy – najpierw rozstrzygnięcie obejmujące całą gminę, dopiero potem decyzje jednostkowe. Rozwój terenów zostaje powiązany z infrastrukturą techniczną, transportową i społeczną, a miarą staje się interes społeczny: bezpieczeństwo, dostępność usług, trwałość i koszty, które wspólnota ponosi przez dziesięciolecia. Rozproszona, nieplanowa zabudowa to najdroższy sposób urbanizacji, jaki znamy. Inwestorzy zyskują w zamian czytelne, cyfrowe reguły gry zamiast uznaniowości.
Dlaczego więc słuszna reforma tak rozjechała się z harmonogramem, mimo trzykrotnego przesuwania terminu? Bo państwo nałożyło obowiązek, nie zapewniwszy zdolności jego wykonania. Zdecydowanie brakuje urbanistów – i to nie jest przypadek, tylko odroczony rachunek za błędy deregulacji, która zlikwidowała samorząd zawodowy urbanistów i otworzyła zawód, nie budując w zamian żadnego systemu weryfikacji kompetencji i odpowiedzialności. Dziś tych samych, nielicznych wykonawców potrzebuje blisko dwa i pół tysiąca gmin naraz. Przeciążone pracownie i presja terminu rzutują wprost na jakość przygotowywanych planów – dokumentów, które przesądzą o rozwoju gmin na pokolenia. Plan jest tak dobry, jak zespół, który go sporządza.
Wniosek nie brzmi: wycofać się. Wniosek brzmi: odbudować zdolność wykonawczą – potwierdzanie kwalifikacji, kadry, standardy jakości opracowań planistycznych i zespoły interdyscyplinarne, bo dobry plan wymaga wiedzy o uzbrojeniu terenu, infrastrukturze i realności inwestycyjnej rozstrzygnięć, a więc udziału inżynierów budownictwa. Deregulacja pokazała, ile kosztuje demontaż kompetencji w imię pozornych oszczędności. Nie powtarzajmy tego błędu tam, gdzie rozstrzyga się jakość przestrzeni na następne dziesięciolecia.
Źródło: Inżynier Budownictwa
Redakcja poleca:
- Prezydent podpisał nowelizację. Komentarz PIIB
- Stanowisko Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa
- Potrzebne zmiany w kwestii samowoli? Jest projekt nowelizacji
- Zmiana pozwolenia na budowę po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego