Z CYKLU „INŻYNIER PYTA – PRAWNIK ODPOWIADA”.
Wygrałam przetarg i realizuję dla powiatu inwestycję na podstawie umowy o roboty budowlane. Do umowy dołączono projekty: budowlany i wykonawczy, a wynagrodzenie jest ryczałtowe. W trakcie budowy okazało się, że konieczne są prace, których nie ma w dokumentacji. Zgłosiłam problem i wystąpiłam o aneks. Zamawiający odmawia i twierdzi, że ryczałt obejmuje wszystko, co jest potrzebne do ukończenia inwestycji. Jednocześnie daje do zrozumienia, że bez tych prac nie odbierze robót, a termin umowny biegnie i grożą mi kary za nieterminowość. Nie zamierzam zatrzymywać budowy, ale nie chcę też pracować za darmo. Czy muszę wykonać te prace? I czy mogę później domagać się zapłaty?
Odpowiada adw. Magdalena Palma-Kaczmarek |
Odpowiada radca prawny Paweł Kostuś |
Wynagrodzenie ryczałtowe oznacza, że jako wykonawca bierze Pani na siebie ryzyko wyceny uzgodnionego zakresu robót. Nie jest to jednak tożsame z prawem zamawiającego do rozszerzania zakresu Pani świadczenia bez dodatkowej zapłaty. Podstawowa zasada brzmi, że wykonawca nie ma obowiązku realizowania prac, których zawarta umowa nie obejmuje. To, że są one potrzebne do ukończenia inwestycji, samo w sobie nie włącza ich do pierwotnego zakresu zamówienia.
Punktem wyjścia w takim sporze jest zawsze dokumentacja projektowa. To ona określa zakres świadczenia wykonawcy. Roboty, które z niej nie wynikają, co do zasady nie są objęte umówionym wynagrodzeniem.
Ram umowy nie wyznacza jednak wyłącznie to, co wymieniono w dokumentacji wprost. Wykonawca ma obowiązek odczytać z niej wszystkie roboty niezbędne do realizacji inwestycji, także te, których nikt osobno nie nazwał. Jeżeli konkretna praca jest naturalnym i typowym następstwem rozwiązań przyjętych w projekcie, przyjmuje się, że wykonawca powinien był ją dostrzec i wycenić. Mieści się ona wtedy w ryczałcie, choćby nie znalazła się w przedmiarze ani w żadnym zestawieniu. Pomocne jest tu pytanie, czy w tego rodzaju inwestycjach taka konieczność pojawia się regularnie, czy może jest zdarzeniem nietypowym, którego z projektu nie dało się przewidzieć. Sam brak wzmianki o danej czynności w jednym dokumencie o niczym jeszcze nie przesądza.
Zamawiający w niemal każdym takim sporze podnosi, że zamówił np. gotowy obiekt, więc wykonawca ma zrobić wszystko, co jest potrzebne, by taki efekt osiągnąć. Oczekiwanie co do rezultatu nie zastępuje jednak opisu przedmiotu zamówienia. Gdyby wystarczył on do rozszerzania obowiązków wykonawcy, sporządzanie dokumentacji projektowej straciłoby sens, a wykonawca składałby ofertę na bliżej nieokreślony zakres. Ryzyko niekompletnego projektu obciąża stronę, która go dostarczyła.
Trzeba więc rozdzielić dwie różne sytuacje. Pierwszą, gdy chodzi o prace objęte umową, których wykonawca nie uwzględnił prawidłowo przy kalkulacji ryczałtu (np. błędne odczytanie dokumentacji albo pominięcie zwykłych następstw przyjętej technologii). To jest ryzyko wpisane w wynagrodzenie ryczałtowe. Przepisy o dodatkowym rozliczeniu nie służą do poprawiania błędów wykonawcy. I drugą sytuację, gdy prace rzeczywiście wykraczają poza zakres wynikający z dokumentacji, których wykonawca nie mógł z niej odczytać przed złożeniem oferty. Ich realizacja nie jest doprecyzowaniem umowy, lecz rozszerzeniem świadczenia.
Fot. Canva
Co zrobić, gdy wykonawca – tak jak Pani – nie chce wstrzymywać budowy? I ostatecznie decyduje się zrealizować sporne roboty mimo braku aneksu?
Kluczowy jest moment przed przystąpieniem do spornych prac. Wykonawca powinien złożyć zamawiającemu jednoznaczne, najlepiej pisemne oświadczenie, że uważa wskazane prace za nieobjęte umową i wynagrodzeniem ryczałtowym, że wykonuje je z zastrzeżeniem zwrotu wartości spełnionego świadczenia oraz że nie rezygnuje z dochodzenia ich późniejszego rozliczenia. Takie zastrzeżenie nie tworzy automatycznie prawa do zapłaty i nie przesądza o rezultacie ewentualnego sporu. Zamawiający nie może jednak sięgnąć po argument, że wykonawca uznał sporne roboty za mieszczące się w ryczałcie i wykonał je dobrowolnie oraz nieodpłatnie.
Warto także wiedzieć, że co najmniej równie istotne jest to, co dzieje się na budowie już po podjęciu decyzji o wykonaniu robót dodatkowych mimo braku aneksu. Dotyczący ich ewentualny spór trafia zazwyczaj do sądu po latach, a wtedy trzeba udowodnić nie tylko to, że prace były dodatkowe, ale przede wszystkim to, że w ogóle je zrealizowano i w jakim zakresie. Wpisy do dziennika budowy, obmiary, zdjęcia, protokoły, faktury za materiały i bieżąca korespondencja bywają w takich sprawach cenniejsze niż najlepsze argumenty prawne. Roboty, których nie da się wykazać, z perspektywy postępowania sądowego nie istnieją.
Brak zastrzeżenia zwrotu nie zawsze przekreśla prawo wykonawcy do późniejszego rozliczenia. Znaczenie ma także sytuacja, w której spełnił on świadczenie, aby uniknąć rzeczywistego przymusu lub poważnej presji ekonomicznej. Może o tym świadczyć uzależnienie przez zamawiającego odbioru robót umownych albo zapłaty należnego wynagrodzenia od realizacji spornego zakresu robót. Z podobnym przypadkiem mamy do czynienia wtedy, gdy bez tych prac nie da się kontynuować inwestycji, a czekanie na rozstrzygnięcie sporu naraża wykonawcę na naliczenie mu kar umownych.
Reasumując, w tego rodzaju sprawach podstawowe znaczenie ma pytanie, czy sporne prace rzeczywiście wykraczały poza to, co wynika z dokumentacji projektowej. Ryczałt obejmuje zakres w niej opisany, a nie każde świadczenie potrzebne zamawiającemu do ukończenia inwestycji.
Literatura
[1] Art. 405, 410, 411, 632 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795).
[2] Art. 99, 103 Ustawy z dnia 11 września 2019 r. – Prawo zamówień publicznych (tj. Dz.U. z 2026 r. poz. 793).
Redakcja poleca:
- Ustalanie wartości zamówienia publicznego na roboty budowlane – przepisy a praktyka
- Czy można zastrzec karę umowną za brak zapłaty wynagrodzenia za roboty budowlane?
- W jakim terminie przedawnia się roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane?
- Rażąco niska cena przy robotach budowlanych zgodnie z Prawem zamówień publicznych
- Roboty budowlane: Jak uniknąć sporów?
MASZ PYTANIE?
Napisz do nas (biuro@wpiib.pl). Wybrane listy wraz z odpowiedziami prawników opublikujemy w miesięczniku „Inżynier Budownictwa” oraz w serwisie.