Jednym z bardziej problematycznych zagadnień na styku prawa budowlanego i planowania przestrzennego jest dopuszczalność zmiany pozwolenia na budowę wydanego na podstawie decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy po jego wydaniu wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Problem ten ma istotne znaczenie praktyczne, ponieważ proces inwestycyjny często rozciąga się w czasie, a potrzeba wprowadzenia modyfikacji do zatwierdzonego projektu budowlanego może pojawić się już po zmianie stanu planistycznego obowiązującego na danym terenie.
Daniel Biegalski
radca prawny
W tekście:
- Kiedy konieczne jest złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?
- Co zawiera ten dokument?
- Kiedy inwestor musi uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę w trakcie prowadzenia robót?
- Jakie konkretne przypadki zalicza się do istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub projektu architektoniczno-budowlanego?
- Jakie dwa stanowiska wykształciły się w orzecznictwie w sytuacji, gdy po wydaniu pozwolenia na budowę (na podstawie decyzji WZ) wchodzi w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
- Czy modyfikacje w projekcie budowlanym mogą wykraczać poza granice pierwotnej decyzji WZ?
W przypadku gdy na terenie, na którym inwestor zamierza realizować inwestycję budowlaną, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, inwestor jest obligowany (co do zasady) przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (WZ). Kryteria wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zwolnienia z obowiązku jej uzyskania reguluje Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [1] (dalej: u.p.z.p.). Akt ten jest wydawany przez wójta (burmistrza lub prezydenta) lub, w przypadku inwestycji zlokalizowanych na terenach zamkniętych, przez wojewodę. Procedura rusza na wniosek inwestora, który kształtuje treść swojego żądania. Dokument ten określa, oprócz przeznaczenia terenu, parametry przyszłej inwestycji takie jak wysokość, powierzchnia zabudowy oraz powierzchnia biologicznie czynna.
Decyzja o warunkach zabudowy, mimo że stanowi alternatywny dla planu miejscowego instrument zagospodarowania przestrzennego, odgrywa inną rolę. Z samej swojej istoty akt ten nie jest skierowany do ogółu, ale do konkretnego inwestora. Będąc wiążący w konkretnej sprawie, ma przede wszystkim pozwolić na prawne wkomponowanie planowanej zabudowy w już istniejący układ urbanistyczny. Decyzję w trybie art. 59 ust. 1 u.p.z.p. podejmuje się tylko w przypadku braku planu miejscowego. Przy czym z treści przywołanego przepisu wynika, iż dotyczy ona zmiany zagospodarowania terenu polegającej na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmianie sposobu użytkowania budowli lub jej części. Natomiast miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowi instrument kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej na terenie gminy (art. 3 ust. 1 u.p.z.p.), w którym następuje ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenia inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu (art. 4 ust. 1 u.p.z.p.) [2].
Redakcja poleca:
- Duża nowelizacja Prawa budowlanego – zmiany już obowiązujące
- Co sprawdza urząd przed wydaniem pozwolenia na budowę
- Skutki uchylenia decyzji o pozwoleniu na budowę dla zakończonej inwestycji
Decyzje o warunkach zabudowy mają szczególny charakter. Określają one jedynie możliwość realizacji inwestycji zgodnie z planowaniem przestrzennym oraz przepisami szczególnymi. Celem tych aktów jest wyłącznie wytyczenie podstawowych, ogólnych kierunków projektowanego zamierzenia. Jego uszczegółowienie oraz określenie precyzyjnych parametrów następują dopiero na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę [3].
W oparciu o ustalenia decyzji o warunkach zabudowy przygotowywany jest projekt budowlany, który inwestor dołącza do wniosku o pozwolenie na budowę. Przed wydaniem pozwolenia na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej (starosta, prezydent miasta, wojewoda) sprawdza zgodność tej dokumentacji z ustaleniami planu miejscowego i innymi aktami prawa miejscowego. W przypadku braku planu weryfikuje się ją z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane [4], dalej: p.b.). Niezgodność projektu budowlanego z ustaleniami planu miejscowego – lub z decyzją o warunkach zabudowy, jeśli planu nie uchwalono – przesądza o niemożliwości wydania pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę.
Cały artykuł dostępny jest w numerze 8/2026 miesięcznika „Inżynier Budownictwa”.
Członkowie Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa mają dostęp do miesięcznika przez portal członkowski >>>
Literatura
[1] Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.).
[2] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 2575/10.
[3] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 marca 2008 r., sygn. akt II OSK 251/07.
[4] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).
PODCAST: Formalności budowlane. Pozwolenie czy zgłoszenie?