Z CYKLU „INŻYNIER PYTA – PRAWNIK ODPOWIADA”
Zamierzam wyrównać teren na swojej działce. Prace mają polegać na przesunięciu mas ziemi tak, aby uzyskać odpowiednie ukształtowanie gruntu. Czy muszę uzyskać pozwolenie na budowę albo zgłosić roboty budowlane?
Odpowiada adw. Marek Chudzicki
Kancelaria Prawa Budowlanego Adwokat Marek Chudzicki
Odpowiada adw. Grzegorz Gajda
Kancelaria Prawa Budowlanego Adwokat Marek Chudzicki
Wykonanie prac, potocznie zwanych niwelacją lub poziomowaniem gruntu, nie zawsze wymaga uzyskania pozwolenia na budowę albo dokonania odpowiedniego zgłoszenia. W przypadku działań, które polegają na obniżeniu, wyrównaniu lub podwyższeniu terenu, co do zasady nie trzeba uzyskiwać pozwolenia na budowę ani dokonywać odpowiedniego zgłoszenia, o ile nie stanowią one tzw. prac przygotowawczych (na terenie budowy) przed realizacją konkretnego obiektu budowlanego i nie wchodzą w zakres konieczności uzyskania innych pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień itp. (np. gdy niwelacja terenu będzie prowadzić do zmiany stosunków wodnych).
Trzeba jednak pamiętać, że do obiektów budowlanych zaliczamy również budowle ziemne (przykładem jest wykonany z ziemi wał). Pojęcie to nie ma definicji ustawowej. Budowla ziemna jest wykonana w gruncie lub z gruntu i musi:
- mieć charakter kubaturowy,
- być widoczna i
- istnieć w kategoriach obiektywnych.
Jeżeli więc prace na gruncie prowadzą do powstania tak określonej budowli ziemnej, to należy przyjąć, że istnieje konieczność uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania odpowiedniego zgłoszenia. Kluczowe znaczenie ma zatem ustalenie, czy wykonywane prace pozostają w bezpośrednim związku z planowaną budową obiektu budowlanego.
Tylko jednoznaczne dowody mogą pozwolić organowi na ustalenie, czy prace prowadzone na działce miały związek z budową konkretnego obiektu. Organ nie może opierać się na domniemaniach czy domysłach np. podsuwanych przez nieżyczliwego sąsiada. Nie ma tutaj również znaczenia, jeśli właścicielem działki, na której wykonane zostały prace niwelacyjne, jest np. deweloper.
Literatura
[1] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
[2] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 524).
[3] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 maja 2023 r., sygn. akt VII SA/Wa 1969/22.
[4] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 lutego 2014 r., sygn. akt II OSK 2320/12.
Fot. bixabay/artellliii72
>> Obowiązki kierownika budowy ograniczone umową?
>> Odpowiedzialność karna z art. 160 Kodeksu karnego – czy może dotyczyć projektanta?
>> Czy model „zaprojektuj i wybuduj” to wciąż umowa o roboty budowlane?
>> Czy wykonawca odpowiada za realizację robót na podstawie wadliwego projektu?
>> Czy można zastrzec karę umowną za brak zapłaty wynagrodzenia za roboty budowlane?
>> Jednostronny odbiór robót budowlanych – czy i kiedy jest dopuszczalny?
>> W jakim terminie przedawnia się roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane?
>> Wznowienie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę
