Z CYKLU „INŻYNIER PYTA – PRAWNIK ODPOWIADA”.
Prowadzę firmę budowlaną i coraz częściej trafiam na sytuacje, w których inwestor nie przekazuje mi frontu robót w terminie albo robi to etapami w sposób, który uniemożliwia normalną pracę. Oznacza to przestoje, dodatkowe koszty i problemy z terminowością, za które inwestor próbuje obciążyć mnie. Czy mogę się zabezpieczyć na przyszłość przed takimi sytuacjami i ich konsekwencjami?
Odpowiada adw. Marek Chudzicki
Kancelaria Prawa Budowlanego Adwokat Marek Chudzicki
Odpowiada adw. Grzegorz Gajda
Kancelaria Prawa Budowlanego Adwokat Marek Chudzicki
Podstawowym narzędziem jest odpowiednie ukształtowanie postanowień kontraktowych. Przede wszystkim należy wprowadzić do umowy obowiązek inwestora polegający na terminowym przekazaniu terenu budowy i frontu robót w sposób, który realnie umożliwi rozpoczęcie i prowadzenie prac zgodnie z harmonogramem. Warto również precyzyjnie określić zasady przekazywania frontu robót, zwłaszcza w przypadku inwestycji realizowanych etapowo. Przekazywanie terenu budowy w częściach nie jest co do zasady niedopuszczalne, o ile nie odbywa się w sposób, który uniemożliwia dotrzymanie terminów wynikających z harmonogramu. W przeciwnym razie może prowadzić do tzw. efektu domina – opóźnień w kolejnych fazach
robót i wzrostu kosztów po stronie wykonawcy.
Dobrze jest także zastrzec w umowie o roboty budowlane karę umowną za niewykonanie lub nienależyte wykonanie tego obowiązku. Może ona stanowić zryczałtowane odszkodowanie dla wykonawcy i pełnić równolegle funkcję dyscyplinującą inwestora.
Kara umowna nie musi się ograniczać jedynie do świadczeń głównych. Jak wynika z aktualnego orzecznictwa Sądu Najwyższego, może dotyczyć również obowiązków ubocznych, jeżeli ich niewykonanie uniemożliwia realizację świadczenia głównego. Nieprzekazanie frontu robót jest właśnie takim przypadkiem – bez dostępu do terenu budowy wykonawca nie jest w stanie wykonać prac, do których się zobowiązał.
Fot. stock.adobe.com/eszekglasner
Z punktu widzenia praktyki kontraktowej kara umowna ma jeszcze jedną istotną zaletę – ułatwia dochodzenie roszczeń. W przeciwieństwie do klasycznego odszkodowania nie wymaga bowiem wykazywania wysokości poniesionej szkody ani szczegółowego związku przyczynowego. Wystarczy udowodnić fakt niewykonania obowiązku przez inwestora oraz istnienie odpowiedniego zapisu umownego. To znacząco upraszcza dochodzenie roszczeń i zwiększa skuteczność ochrony interesów wykonawcy.
Kolejnym istotnym elementem zabezpieczenia jest właściwe dokumentowanie wszelkich nieprawidłowości po stronie inwestora. Każde opóźnienie w przekazaniu frontu robót powinno być niezwłocznie zgłaszane i utrwalane jako dowód. Ma to szczególne znaczenie w sytuacji sporu, gdy inwestor próbuje przerzucić odpowiedzialność za opóźnienie na wykonawcę. Brak reakcji lub dokumentacji może w praktyce utrudnić wykazanie, że pozostawał
on w gotowości do realizacji robót, lecz był pozbawiony takiej możliwości z przyczyn od niego niezależnych.
Literatura
Art. 483 i 484 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
Redakcja poleca:
- Jakie są uprawnienia zamawiającego w przypadku błędnie wykonywanego projektu?
- Czy wykonawca odpowiada za realizację robót na podstawie wadliwego projektu?
- Czy można zastrzec karę umowną za brak zapłaty wynagrodzenia za roboty budowlane?
- Jednostronny odbiór robót budowlanych – czy i kiedy jest dopuszczalny?
- W jakim terminie przedawnia się roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane?
- Wznowienie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę
- Rażąco niska cena przy robotach budowlanych zgodnie z Prawem zamówień publicznych
MASZ PYTANIE?
Napisz do nas (biuro@wpiib.pl). Wybrane listy wraz z odpowiedziami prawników opublikujemy w miesięczniku „Inżynier Budownictwa” oraz w serwisie.
