Ponad rok temu weszły nowe przepisy dotyczące balkonów w budynkach wielorodzinnych. Sprawdzamy, czy te regulacje wzbudzają wątpliwości.
Szeroka nowelizacja warunków technicznych weszła w życie w 2024 roku. Dla budynków była ona często opisywana w kontekście zmian dotyczących większych odległości bloków od granicy działki, minimalnej powierzchni lokali użytkowych (wykluczającej tzw. mikrokawalerki) oraz funkcjonalności placów zabaw. Tymczasem ważnych zmian jest nieco więcej. Jedna z nich miała zwiększyć prywatność nabywców nowych mieszkań z balkonem. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przyglądają się zmianie warunków technicznych dotyczących balkonów i sprawdzają, czy wzbudza ona jakieś wątpliwości. Przy okazji warto wspomnieć o innej nowelizacji przepisów – tym razem dopiero zaplanowanej. Chodzi o projekt zmiany ustawy o własności lokali, która jasno wyznaczy balkonową granicę między lokalem oraz częścią wspólną budynku.
Fot. stock.adobe/Roman Babakin
Przegroda balkonu ma zapewnić sąsiadom prywatność
Po pewnych perturbacjach, dopiero 1 sierpnia 2024 r. zaczęły obowiązywać zmiany, które wprowadziło rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ten akt prawny dodał paragraf 95a do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Zgodnie z przepisami obowiązującymi od 1 sierpnia 2024 roku, jeżeli balkony sąsiednich lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym znajdują się na jednej płycie balkonowej, to należy zastosować między tymi balkonami pełne oddzielenie pionowe. Można wykonać takie oddzielenie jedynie w formie stałej przegrody, która zapewnia komfort użytkowania i ma przepuszczalność światła na poziomie 30-50%. Wspomniana przegroda musi mieć wysokość min. 2,2 m (mierzoną od poziomu posadzki balkonu), a także szerokość nie mniejszą niż 2,0 m. Jeżeli balkon ma szerokość mniejszą niż 2,0 m, to szerokość przegrody powinna odpowiadać co najmniej szerokości balkonu (z uwzględnieniem szerokości balustrady).
>>> Montaż balustrad – jakie dokumenty należy uzyskać, by móc prowadzić taką działalność
>>> Tarasy nad pomieszczeniami ogrzewanymi z drenażowym odprowadzeniem wody
>>> Projektowanie balkonów – wymogi techniczne
Na rynku wiele inwestycji bez obowiązkowej przegrody
Jak podkreślają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, identyczne wymagania dotyczą sytuacji, w której stykają się nie balkony, lecz loggie. Jednakże opisywane wyżej wymogi „balkonowe” nie obowiązują, jeśli przed 1 sierpnia 2024 r. został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego albo wniosek o zmianę pozwolenia na budowę. Taka sama zasada dotyczy pozwolenia na budowę wydanego przed 1 sierpnia 2024 r. oraz odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego (również wydanej przed sierpniem 2024 r.).
Odpowiedzi na pytania w uzasadnieniu do nowelizacji?
Autorzy nowych przepisów postanowili wyjaśnić w rozporządzeniu, że przegroda balkonowa może być pominięta przy określaniu minimalnej odległości budynku od innych obiektów pod względem zapewnienia naturalnego oświetlenia pomieszczeń i spełnienia wymaganego minimalnego czasu nasłonecznienia dla pokoi mieszkalnych. W uzasadnieniu do projektu nowelizacji, które jednak nie jest obowiązującym prawem, znajdziemy inną ważną informację. Mianowicie, przy ustalaniu szerokości przegrody należy uwzględnić barierkę balkonu, więc szerokość przegrody musi wynosić tyle, ile głębokość balkonu zmniejszona o szerokość balustrady. Logika podpowiada natomiast, że wymagana przegroda nie powinna mieć otworów. Eksperci RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że taka zasada wynika z samego celu nowych przepisów.
>>> Odprowadzenie wody z tarasu i balkonu. Systemy drenażowe
>>> Okapy balkonów i tarasów – błędy wykonawcze
>>> Obróbki blacharskie balkonów i tarasów – główne problemy
Niebawem pojawią się kolejne duże zmiany balkonowe
Podsumowując temat warto dodać, że niedawno pojawiły się informacje o kolejnych zmianach prawnych dotyczących balkonów. Od 19 września 2025 r. w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów widzimy projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz ustawy – Prawo budowlane (numer: UD312). Jedna ze zmian, którą chce wprowadzić rząd dotyczy wyznaczenia granicy na balkonie pomiędzy częścią wspólną budynku i lokalem mieszkalnym. Zgodnie z propozycją legislacyjną, ustawa wskaże, że elementy konstrukcyjne balkonu, logii lub tarasu stanowią nieruchomość wspólną, za której utrzymanie odpowiada wspólnota. Mowa o dźwigarach, płycie balkonowej wraz z izolacją, balustradzie balkonu oraz innych elementach balkonu stanowiących fragmenty elewacji budynku. Nowe zasady mogą być istotne również w kontekście montażu klimatyzatorów i fotowoltaiki balkonowej.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
