Pożar budynku to często finansowa katastrofa. Oprócz dużych kosztów przynosi ona obowiązki dla właściciela lub zarządcy. Warto sprawdzić o czym mowa.
Dane Państwowej Straży Pożarnej wskazują, że w 2024 r. miało miejsce 2376 pożarów w obiektach użyteczności publicznej, a podobna liczba (2215 pożarów) dotyczyła obiektów produkcyjnych. Zdarzyły się też 832 pożary obiektów magazynowych. Najczęstsze były jednak pożary obiektów mieszkalnych (aż 29 374 w 2024 r.). Analogiczne dane PSP z 2025 r. nie zostały jeszcze opublikowane, lecz doświadczenia lat poprzednich uczą, że można spodziewać się podobnych statystyk. Pożar budynku to zatem zjawisko, które nie jest zupełnie sporadyczne. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przypominają, że takie zdarzenie oprócz dużych jednorazowych kosztów wiąże się też z określonymi późniejszymi obowiązkami właściciela lub zarządcy budynku uszkodzonego przez ogień.
Fot. stock.adobe.com/Marcin
Nadzór budowlany sprawdzi w jakim stanie jest budynek
Oczywistym wydaje się fakt, że pożar budynku (nawet mniej poważny) może mieć wpływ na bezpieczeństwo dalszego użytkowania. Nie mówimy tutaj oczywiście o ewidentnych sytuacjach, w których budynek ulega niemal całkowitemu zniszczeniu przez ogień. Mniejsze szkody też mogą być istotne. Dlatego można oczekiwać, że jeszcze przed ostatecznym wyjaśnieniem okoliczności pożaru oraz jego przyczyn, organ nadzoru budowlanego skorzysta z artykułu 81c prawa budowlanego.
Zgodnie ze wspomnianym przepisem, organ nadzoru budowlanego może żądać od właściciela lub zarządcy budynku „informacji lub udostępnienia dokumentów związanych z prowadzeniem robót, przekazywaniem obiektu budowlanego do użytkowania, utrzymaniem i użytkowaniem obiektu budowlanego”. Podobny obowiązek właściciela/zarządcy dotyczy dostarczenia ekspertyz. Orzecznictwo wskazuje, że obowiązek dostarczenia ekspertyz, za które niestety płaci zobowiązana osoba, może być uzasadniony stanem obiektu budowlanego (zobacz na przykład: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 lutego 2021 r. – II OSK 1336/18).
Pożar na pewno jest czynnikiem uzasadniającym wątpliwości co do stanu technicznego obiektu budowlanego i jego bezpieczeństwa dla użytkowników. Po zbadaniu sprawy i dokonaniu dodatkowych ustaleń (m.in. oględzin), może zostać wydana decyzja o opróżnieniu albo wyłączeniu w określonym terminie całości lub części budynku z użytkowania (zgodnie z artykułem 68 prawa budowlanego).
Eksperci RynekPierwotny.pl przypominają, że art. 68 prawa budowlanego dotyczy budynków przeznaczonych na pobyt ludzi, które bezpośrednio grożą zawaleniem (niekoniecznie natychmiast). W przypadku takich budynków, może być konieczne umieszczenie ostrzeżenia dla osób postronnych oraz wykonanie doraźnych zabezpieczeń.
>>> Tradycyjny kominek w bloku – czy to jest możliwe?
>>>> Bezpieczeństwo pożarowe – czy starszy budynek trzeba dostosować?
A co jeśli budynek jednak nadaje się do remontu?
Naturalnie nie każdy pożar skutkuje na tyle poważnym uszkodzeniem budynku, że konieczne jest jego częściowe lub całkowite opróżnienie albo wyłączenie z użytkowania, a nieco później dokonanie rozbiórki. Organ nadzoru budowlanego może zatem nakazać wykonanie określonych prac remontowych, które poprawią stan techniczny uszkodzonego przez ogień budynku.
Warto pamiętać, że ewentualne zalecenia remontowe znajdują się już w ekspertyzie sporządzonej po pożarze i dostarczonej nadzorowi budowlanemu. Eksperci RynekPierwotny.pl podkreślają, że wspomnianej ekspertyzy nie należy mylić z ustaleniami eksperta wykonywanymi na potrzeby likwidacji szkody przez zakład ubezpieczeń, bo jest to element zupełnie innej procedury.
Katastrofa budowlana czy jednak nie – to jest ważne
Jeżeli chodzi o konsekwencje pożaru, to ważny jest również fakt, czy w danym przypadku można mówić o katastrofie budowlanej. Definicja takiej katastrofy mówi o „niezamierzonym, gwałtownym zniszczeniu obiektu budowlanego lub jego części, a także konstrukcyjnych elementów rusztowań, elementów urządzeń formujących, ścianek szczelnych i obudowy wykopów”. Jeżeli ustalenia policji wskażą na niezamierzony i nieoczekiwany charakter zdarzenia, to konieczne będzie zastosowanie przepisów rozdziału 7 prawa budowlanego.
>>> Instrukcja bezpieczeństwa pożarowego
>>> Rozwiązania ścian zewnętrznych na granicy stref pożarowych
>>> Wpływ użytkowania na właściwości drzwi przeciwpożarowych
Prawo budowlane wskazuje, że z uwagi na poważny charakter katastrofy budowlanej, powoływana jest komisja do spraw ustalenia przyczyn i okoliczności. Natomiast właściciel lub zarządca budynku w obliczu katastrofy jest m.in. zobowiązany do zabezpieczenia miejsca zdarzenia przed zmianami uniemożliwiającymi wyjaśnienie przyczyn. W skład komisji wyjaśniającej oprócz przedstawiciela organu nadzoru budowlanego jako przewodniczącego wchodzą m.in. przedstawiciele samorządu, organów administracji rządowej i eksperci budowlani.
Prace komisji kończy decyzja nadzoru budowlanego „określająca zakres i termin wykonania niezbędnych robót w celu uporządkowania terenu katastrofy i zabezpieczenia obiektu budowlanego do czasu wykonania robót doprowadzających obiekt do stanu właściwego”. Sama decyzja nie powinna jednak nakładać obowiązku doprowadzenia obiektu do stanu właściwego (zobacz: D. Sypniewski [w:] R. Godlewski, M. Goss, J. Góralski, W. Ł. Gunia, D. Sypniewski, Prawo budowlane. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2025, art. 78).
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
