Analiza rządowego projektu „Polski Ład” nasuwa pytanie, czy istnieją realne szanse, aby decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (czyli „wuzetka”), nazywana też protezą urbanistyczną, przestała być podstawowym narzędziem kształtowania ładu przestrzennego. Wydaje się, że tak, aczkolwiek pewności nie ma.
Zgodnie z deklaracjami projektodawców „Polskiego Ładu”, zawartymi we fragmencie tego programu pt. „Przeciwdziałanie rozproszeniu zabudowy”, nowe inwestycje mają być realizowane na podstawie planu zabudowy, w oparciu o powszechnie obowiązujące standardy urbanistyczne. Na mocy indywidualnych decyzji administracyjnych (decyzji lokalizacyjnych) inwestycje będą mogły być realizowane tylko w wyjątkowych przypadkach, „w ramach uzupełnienia istniejącej zabudowy”.
Fot. Stock.adobe.com/Agnès
„Polski Ład” a projekt reformy planowania przestrzennego
Zapowiedź ta koresponduje z jednym z założeń projektu dużej reformy planowania przestrzennego, nad którym pracuje obecnie Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii.
Projektowany system planowania przestrzennego ma opierać się na dwóch podstawowych dokumentach: planie ogólnym i zabudowy. Uzupełnieniem nowego systemu mają być tzw. standardy urbanistyczne jako normy powszechnie obowiązującego prawa.
Przełamanie zasady inwestycji w oparciu o zapisy przewidziane w planie zabudowy autorzy projektu przewidują tylko w jednym przypadku: gdy inwestycja ma być realizowana w obszarze o dostatecznie ukształtowanej strukturze urbanistycznej i będzie mogła zostać uznana przez organ urbanistyczny za uzupełniającą dla istniejącej już zabudowy. Jedynie w takim przypadku inwestor, powołując się na ciągłość zabudowy, będzie mógł liczyć na akceptację organu dla inwestycji planowanej w obszarze bez planu zabudowy, w oparciu o decyzję lokalizacyjną.
Warto pamiętać, że „wuzetka” również miała być dodatkowym narzędziem administracyjnym, wypełniającym lukę urbanistyczną pomiędzy obszarami objętymi miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Stało się jednak inaczej. Z uwagi na brak dostatecznych mechanizmów prawnych, zmuszających samorządy lokalne do przyjmowania planów miejscowych, „wuzetka” jako instrument uzupełniający została podstawowym narzędziem kształtowania ładu przestrzennego. W ten sposób proteza stała się częścią organizmu.
Zobacz:
Eksperci oceniają Polski Ład… mieszkaniowy
Ceny mieszkań coraz wyższe. Dane z I kwartału 2021 roku
Rosną ceny materiałów budowlanych
Rośnie sprzedaż działek budowlanych
Decyzja lokalizacyjna jako kolejna proteza urbanistyczna?
Czy z podobnym scenariuszem będziemy mieli do czynienia w przypadku projektowanej decyzji lokalizacyjnej? Wydaje się, że wiele zależy od zaplanowania skutecznych mechanizmów skłaniających samorządy lokalne do intensywnego przyjmowania projektowanych narzędzi urbanistycznych, w tym planów zabudowy. Istnieje jednak obawa, że środki finansowe przewidziane dla samorządów w dokumencie „Polski Ład” mogą okazać się wysoko niewystarczającą motywacją. W mojej ocenie kluczowe znaczenie będą miały rozwiązania ustawodawcze przyjęte w przepisach przejściowych do nowych regulacji. Chodzi m.in. o określenie czasu obowiązywania dotychczas wydanych już decyzji ustalających warunki zabudowy. Wygaszenie mocy obowiązującej wydanych już „wuzetek” może stać się oddzielnym problemem, biorąc pod uwagę ewentualne roszczenia z tytułu utraty praw nabytych.
 |
Mirosław Narolski, adwokat
wspólnik w Brzezińska Narolski Adwokaci sp. p. ekspert w dziedzinie nieruchomości i projektów inwestycyjnych |
Polecamy: Produkty budowlane
