Kierownik budowy „uwięziony” na budowie

Podpisałem umowę jako kierownik budowy z terminem „do zakończenia inwestycji”. Problem w tym, że od kilku miesięcy na placu budowy nic się nie dzieje – brakuje ekip, trwa spór wykonawcy z inwestorem. Mimo to twierdzi on, że jestem związany umową i mam być „w gotowości”. Co mogę zrobić? A jeżeli taka sytuacja będzie trwała bez końca?

Odpowiada adw. Marek Chudzicki
Kancelaria Prawa Budowlanego Adwokat Marek Chudzicki

Odpowiada adw. Grzegorz Gajda
Kancelaria Prawa Budowlanego Adwokat Marek Chudzicki

Taka sytuacja jest możliwa i w praktyce zdarza się częściej, niż mogłoby się wydawać. Wynika to z charakteru umowy o pełnienie funkcji kierownika budowy – nie jest ona umową o dzieło, lecz o świadczenie usług (zbliżoną do umowy zlecenia). Oznacza to, że nie wiąże się wyłącznie z osiągnięciem konkretnego rezultatu, lecz z okresem trwania relacji prawnej z inwestorem. Samo wstrzymanie robót budowlanych, nawet całkowite, nie powoduje więc, że umowa automatycznie wygasa. Jeżeli zawarto ją „do zakończenia inwestycji”, to obowiązuje ona dopóty, dopóki formalnie trwa proces inwestycyjny. Do tego czasu na kierowniku budowy ciążą określone obowiązki i ryzyka – w szczególności obowiązek należytej staranności, gotowość do wykonywania funkcji, a także związana z nią odpowiedzialność.

Co więc może Pan zrobić? Ewentualne rozwiązanie przynosi art. 746 § 2 Kodeksu cywilnego, który daje przyjmującemu zlecenie uprawnienie do wypowiedzenia umowy w każdym czasie. Musi się Pan jednak liczyć z tym, że gdy nastąpiło ono bez ważnego powodu, a zlecenie jest odpłatne, przyjmujący je (tu: kierownik budowy) jest odpowiedzialny za szkodę spowodowaną u inwestora. Zdarzają się przypadki, w których kierownik budowy pozostaje związany umową przez wiele miesięcy, a nawet lat, mimo że na budowie nie są prowadzone żadne roboty. Jednocześnie nie otrzymuje dodatkowego wynagrodzenia, ponieważ umowa nie przewiduje rozliczeń za okres przestoju ani możliwości jej wcześniejszego rozwiązania. Kluczowe znaczenie ma więc jej treść. Jeżeli nie uwzględnia ona mechanizmów na wypadek przestoju, takich jak:

• prawo do dodatkowego wynagrodzenia,
• możliwość wypowiedzenia umowy po określonym czasie wstrzymania robót na korzystnych dla kierownika warunkach,
• procedura przekazania funkcji innemu kierownikowi,

to w praktyce całe ryzyko przedłużenia inwestycji przenoszone jest na kierownika budowy. Dlatego w dobrze skonstruowanej umowie powinny się znaleźć zapisy, które realnie chronią go w podobnych sytuacjach. Bez takich postanowień może on zostać związany inwestycją znacznie dłużej, niż wynikało to z pierwotnych założeń – i to przy jednoczesnym ponoszeniu odpowiedzialności oraz braku adekwatnego wynagrodzenia.

Literatura
Art. 746 § 2 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Redakcja poleca:

• Dodatkowe obowiązki dla kierownika budowy? Prawnik wyjaśnia ważne zapisy
• Obowiązki kierownika budowy ograniczone umową?
• Odpowiedzialność kierowników budów i robót za bezpieczeństwo na budowie
• Odpowiedzialność kierownika budowy
• Rezygnacja z funkcji kierownika budowy wbrew woli inwestora

MASZ PYTANIE?
Napisz do nas (biuro@wpiib.pl). Wybrane listy wraz z odpowiedziami prawników opublikujemy w miesięczniku „Inżynier Budownictwa” oraz w serwisie.