Łączne zaległe zadłużenie całego sektora budownictwa przekroczyło na koniec 2025 roku poziom 5,9 mld zł, notując roczny wzrost o 5,6 proc. Jednak segment robót budowlanych zaczyna wyłamywać się z negatywnego trendu. Dane BIG InfoMonitor i BIK wskazują na spadek zaległości wykonawców o 33 mln zł przy jednoczesnym, wysokim popycie na kredyty mieszkaniowe. Choć branża jako całość wciąż zmaga się z ciężarem niespłaconych zobowiązań, segmenty bezpośrednio związane z budową mieszkań odzyskują stabilność finansową, szykując się na ożywienie popytu.
- Ponad 5,9 mld zł – całkowite zadłużenie sektora budowlanego, ze wzrostem o 5,6% w skali roku;
- 3,2 mld zł – łączna kwota zaległego zadłużenia firm wznoszących budynki (PKD 41) według stanu na 31 grudnia 2025 roku;
- 492 tys. zł – przeciętna kwota wnioskowanego kredytu, definiująca obecną siłę nabywczą rynku;
- 421,4 mln zł – dodatkowy zaległy dług w segmencie wynajmu nieruchomości (PKD 68.20.Z) wskazuje na odpływ najemców do sektora własnościowego.
Po kilku trudnych latach, naznaczonych walką o marże i wysokimi kosztami materiałów, segment wykonawstwa zaczyna stopniowo porządkować swoje finanse, stając się motorem stabilizacji dla reszty sektora budowlanego. Widać pierwsze sygnały poprawy w danych dotyczących zaległych zobowiązań firm wznoszących budynki. To zjawisko bezpośrednio przekłada się na większą przewidywalność procesów inwestycyjnych oraz mniejsze ryzyko zatorów płatniczych, które w przeszłości paraliżowały realizację nawet najbardziej obiecujących kontraktów deweloperskich.
Fot. stock.adobe.com/Hubert
>>> Rynek prefabrykacji betonowej napędzany inwestycjami kolejowymi i energetycznymi
>>> Dynamika cen materiałów budowlanych w styczniu po stronie dodatniej. Czy to sygnał zmiany trendu?
Mniej zaległego długu, większa odporność
Dane z baz BIG InfoMonitor i BIK pokazują, że w segmencie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41), łączna wartość zaległych zobowiązań spadła w ciągu roku o 33 mln zł, osiągając poziom 3,16 mld zł. Choć w skali całej gospodarki kwota ta może wydawać się skromna, stanowi istotny sygnał zmiany trendu – to pierwszy realny spadek od dłuższego czasu. Poprawa nie dotyczy tylko kwot, ale przede wszystkim struktury zaległego zadłużenia. Liczba podmiotów z zaległościami w płatnościach zmniejszyła się o ponad 1,2 tysiąca firm. Sugeruje to, że sektor zaczął przykładać większą wagę do dyscypliny finansowej i zarządzania ryzykiem.
Redukcja przeterminowanego zadłużenia w tym segmencie wynika w dużej mierze z lepszego zarządzania portfelem zleceń oraz ostrożniejszej polityki kredytowej samych firm. Wykonawcy nauczyli się operować w środowisku wyższych stóp procentowych, co zmusiło ich do optymalizacji kosztów operacyjnych. Dziś średnie zadłużenie przypadające na jedną firmę budowlaną powoli maleje, a to kluczowy parametr dla banków i ubezpieczycieli finansujących nowe projekty mieszkaniowe. Bez stabilnego wykonawcy trudno mówić o dotrzymywaniu terminów oddania mieszkań do użytku.
– Wyraźny spadek liczby niesolidnych dłużników przy jednoczesnej redukcji ogólnej kwoty zaległego zadłużenia to sygnał, że sektor budowlany staje się bardziej odporny na wahania koniunktury. Nie możemy jeszcze mówić o pełnym „resecie” finansowym, ale obecny trend pozwala przedsiębiorstwom efektywniej reagować na sygnały płynące z rynku i planować kontrakty na roboty budowlane w sposób zrównoważony. Firmy, które przetrwały najtrudniejszy okres, mają teraz szansę na dynamiczny rozwój w oparciu o zdrowsze zasady finansowe – komentuje dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk BIG InfoMonitor.
Rośnie popyt na rynku kredytów mieszkaniowych
Drugim filarem optymizmu dla sektora jest rosnący popyt na rynku kredytowym. Według danych BIK, druga połowa 2025 r. i początek 2026 roku przyniósł przełom: liczba zapytań o kredyty mieszkaniowe istotnie wzrosła. Choć ten skok wynika w dużej mierze z efektu niskiej bazy, to może on zwiastować powolny powrót klientów na rynek. Osoby, które dotąd czekały przez wysokie stopy procentowe, zaczynają sprawdzać swoje możliwości. Lepsza zdolność kredytowa i rosnące pensje tworzą fundament pod przyszłe decyzje zakupowe, które są niezbędne dla stabilności firm budowlanych.
Średnia kwota wnioskowanego kredytu osiągnęła rekordowy poziom 492 tys. zł, co bezpośrednio koresponduje z rosnącymi kosztami realizacji i cenami metra kwadratowego w największych aglomeracjach. Taka wysokość finansowania pozwala na domykanie transakcji w segmencie popularnym, który stanowi trzon działalności większości deweloperów. Budownictwo mieszkaniowe reaguje na te dane z entuzjazmem, ponieważ pewność finansowania po stronie klienta końcowego to gwarancja przepływów pieniężnych dla całego łańcucha dostaw i podwykonawców.
– Równowaga między podażą a popytem staje się faktem dzięki poprawiającej się sytuacji finansowej nabywców. Deweloperzy widzą szansę na szybszą sprzedaż mieszkań pozostających w ofercie, co pozwala odzyskać kapitał i rozpocząć nowe projekty. Ten optymizm trzeba jednak równoważyć rozsądnym zarządzaniem kosztami, aby uniknąć ryzyka przeterminowanego zadłużenia w przypadku spowolnienia gospodarki –podkreśla dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk BIG InfoMonitor.
>>> Miliard złotych obrotu to już za mało, by wejść do ekstraklasy budowlanej
>>> W 2026 roku rząd przeznaczy na realizację programu TERMO 331 mln zł
>>> Budownictwo, handel i produkcja generują niemal połowę zadłużenia polskiego biznesu
Negatywny trend w segmencie wynajmu i zarządzania nieruchomościami
Mimo pozytywnego obrazu w samym wykonawstwie, szeroki rynek nieruchomości pozostaje obszarem pełnym kontrastów. Podczas gdy firmy handlujące nieruchomościami (PKD 68.10.Z) notują poprawę, poważny problem rysuje się w segmencie wynajmu i zarządzania (PKD 68.20.Z), gdzie łączny zaległy dług wzrósł drastyczne o 421,4 mln zł (27,4 proc.) do blisko 2 mld zł. Ten negatywny trend częściowo może wynikać ze zmiany preferencji konsumentów – przy poprawie dostępności kredytów Polacy mogą o wiele chętniej decydować się na własne mieszkania zamiast najmu przy jego obecnych stawkach. W połączeniu z kosztami obsługi zadłużenia i utrzymania mieszkań wpływa to na dynamikę rentowności podmiotów zarządzających portfelami mieszkań.
Spadek zainteresowania najmem generuje presję finansową na zarządców, którzy zmagają się z rosnącymi kosztami utrzymania pustostanów i obsługi długu zaciągniętego na inwestycje. Stabilność sektora wykonawczego może być zatem wystawiona na próbę, jeśli problemy płynnościowe w segmencie wynajmu rozleją się na inne gałęzie rynku. Jest to sygnał ostrzegawczy dla banków i dostawców usług, że ożywienie w budownictwie musi iść w parze z czujnym monitorowaniem kondycji finansowej podmiotów operujących w otoczeniu rynku nieruchomości.
– Kluczowe w obecnej fazie cyklu będzie to, aby firmy nie tylko wykorzystały krótkoterminową poprawę popytu, ale przede wszystkim inwestowały w efektywność procesów i rygorystyczne zarządzanie ryzykiem finansowym. Rynek budowlany jest układem naczyń połączonych – problemy w segmencie wynajmu mogą rzutować na terminowość płatności dla wykonawców. Tylko dzięki dyscyplinie płatniczej, obecne ożywienie przekuje się w trwały i bezpieczny rozwój całego rynku nieruchomości – komentuje dr hab. Waldemar Rogowski.
Czy nowe projekty zrównoważą problemy sektora?
Fundamentalne pytanie nie dotyczy już ogólnej kondycji sektora, lecz tego, czy pozytywne trendy w segmencie robót budowlanych zrównoważą napięcia w pozostałych obszarach rynku. Tempo realizacji nowych projektów, przy równoczesnym monitorowaniu stabilności finansowej zarządców lokali, będzie decydujące dla utrzymania zrównoważonego wzrostu. Choć całkowite zadłużenie sektora budowlanego przekracza 5,9 mld zł i pozostaje istotnym wyzwaniem, poprawa płynności finansowej wykonawców tworzy podstawy do ostrożnego optymizmu. Dziś firmy stawiające fundamenty pod nowe inwestycje działają w warunkach wyraźnie korzystniejszych niż rok temu, mimo utrzymujących się napięć makroekonomicznych.
Źródło: BIG InfoMonitor
