Celem ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej jest wzmocnienie ochrony ludności na terenie kraju oraz przygotowanie państwa do realizacji zadań obrony cywilnej w czasie stanu wojennego i wojny. Ustawa reguluje całość problematyki w sposób zadaniowy, przypisując konkretne obowiązki określonym organom oraz podmiotom.
W artykule przedstawiono obowiązki deweloperów, inwestorów oraz nabywców, które wynikają z Ustawy z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej [1] (dalej: ustawa schronowa). Wykonaniem upoważnienia zawartego w art. 207 ust. 5 ustawy schronowej jest Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 21 lutego 2025 r. w sprawie kryteriów uznawania obiektów budowlanych albo ich części za budowle ochronne [2] (dalej: rozporządzenie).
W pierwszej części artykułu (Inżynier Budownictwa nr 9, 2025) omówiono obiekty zbiorowej ochrony, zarządzenie o uznaniu za budowlę ochronną i kryteria uznawania obiektów budowlanych lub ich części za budowle ochronne. Druga część artykułu jest poświęcona projektowaniu i budowie obiektów zbiorowej ochrony, dodatkowym wymogom technicznym wobec obiektów mieszkaniowych, obowiązkom kierownika budowli ochronnej oraz zasadom organizowania miejsc doraźnego schronienia.
>>> Ustawa schronowa – cz. I: Kryteria uznawania obiektów lub ich części za budowle ochronne
>>> Podziemne schrony modułowe EMER Security Shelters
>>> Adaptacja garażu podziemnego na budowlę ochronną – studium przypadku
Fot. © sarinya – stock.adobe.com
Projektowanie i budowa obiektów zbiorowej ochrony – najważniejsze wymagania
Zgodnie z ustawą schronową podczas projektowania i budowy obiektów zbiorowej ochrony należy uwzględniać warunki określone w przepisach techniczno-budowlanych wydanych na podstawie art. 7 ust. 2 lub 3 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane [3]. Dodatkowo obowiązują szczegółowe warunki techniczne użytkowania i usytuowania niezbędne do prawidłowego pełnienia funkcji ochronnych przez daną budowlę.
Warunki techniczne budowli ochronnych obejmują przede wszystkim: odpowiednią wytrzymałość, rozwiązania z zakresu bezpieczeństwa pożarowego, systemy wentylacji i ewakuacji, zapewnienie zaopatrzenia w energię i wodę oraz odprowadzania ścieków, a także rozwiązania służące przetrwaniu osób znajdujących się w budowli. Szczegółowe warunki techniczne można określić przez odwołanie do odpowiednich polskich norm (art. 92 ust. 2 ustawy schronowej).
Warunki techniczne usytuowania precyzują przede wszystkim odległości obiektów zbiorowej ochrony od innych obiektów budowlanych (art. 92 ust. 3 ustawy schronowej). Z kolei warunki techniczne użytkowania obejmują m.in. pojemność i wyposażenie budowli ochronnej (art. 92 ust. 4 ustawy schronowej). Ustawa nakłada na projektantów obowiązek uwzględniania tzw. podwójnej funkcji – budowle ochronne powinny, w miarę możliwości, pełnić również inne funkcje zgodnie z potrzebami właścicieli lub zarządców. Takie podejście umożliwia wykorzystanie przestrzeni w sposób bardziej efektywny, bez rezygnacji z ochrony.
W budynkach użyteczności publicznej należy zapewnić budowle ochronne, jeśli istnieje realna potrzeba stworzenia miejsc schronienia i jeżeli pozwalają na to istniejące rozwiązania techniczno-budowlane. Dopuszcza się odstępstwo od tego obowiązku w sytuacji, gdy w pobliżu znajduje się inny dostępny obiekt ochronny.
Zarówno zasady wyznaczania budynków użyteczności publicznej, w których konieczne jest zapewnienie budowli ochronnych, jak i sytuacje, w których dopuszczalne jest odstąpienie od tego obowiązku, zostały określone w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 31 lipca 2025 r. w sprawie szczegółowych warunków wyznaczania budynków użyteczności publicznej, w których zapewnia się budowle ochronne [4].
Nowe wymogi techniczne wobec inwestycji mieszkaniowych od roku 2026
Z myślą o uzupełnieniu luk w prawie poprzez wyznaczenie standardów ochrony cywilnej na wypadek zagrożeń militarnych, terrorystycznych i klęsk żywiołowych ustawa schronowa wprowadziła określone obowiązki dla inwestorów.
Od 1 stycznia 2026 r. wszystkie nowo powstające budynki mieszkalne wielorodzinne będzie trzeba projektować w sposób umożliwiający organizację miejsc doraźnego schronienia w razie sytuacji kryzysowej.
Branża nieruchomości wielokrotnie sygnalizowała, że termin wejścia w życie tych przepisów jest zbyt krótki, aby wykonalne było dostosowanie dokumentacji budowlanej do nowych wymogów. Jak wiadomo, proces inwestycyjno-budowlany rozpoczyna się na długo przed formalnym złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Uzyskanie decyzji środowiskowej, warunków zabudowy czy wymaganych opinii i uzgodnień może trwać wiele miesięcy, a nierzadko nawet kilka lat. Również opracowanie projektu przez architektów i projektantów to proces czasochłonny.
W praktyce konieczność dostosowania dokumentacji do nowych regulacji może się wiązać z wielomiesięcznymi opóźnieniami w realizacji inwestycji. W skrajnych przypadkach może nawet prowadzić do ich całkowitej nieopłacalności lub braku możliwości realizacji w pierwotnie zakładanej formie. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy wymagane będzie wprowadzenie alternatywnych rozwiązań projektowych.
Nie sposób jednak kwestionować zasadności przepisów poprawiających bezpieczeństwo obywateli – w obecnej sytuacji geopolitycznej jest to jedno z kluczowych zadań państwa. Wyzwanie polega na znalezieniu równowagi pomiędzy interesami przedsiębiorców a potrzebą zapewnienia ochrony ludności cywilnej.
Z punktu widzenia inwestorów kluczowy jest art. 94 ustawy schronowej. Zgodnie z nim kondygnacje podziemne, a także garaże podziemne w budynkach użyteczności publicznej oraz mieszkalnych wielorodzinnych, w których nie przewidziano budowli ochronnej, należy projektować i realizować w sposób pozwalający na ich adaptację na potrzeby tymczasowego schronienia.
Z kolei budowle podziemne zlokalizowane w granicach administracyjnych miast, wykorzystywane w celach transportu drogowego i szynowego (zwłaszcza metro, podziemne tramwaje czy koleje) powinny być projektowane i realizowane zgodnie z warunkami technicznymi obowiązującymi dla budowli ochronnych.
Jak określono w art. 96 ust. 1 ustawy schronowej, „właściciel oraz zarządca budowli ochronnej:
1) zapewniają utrzymanie budowli ochronnej w należytym stanie technicznym;
2) udostępniają budowlę ochronną na cele ochrony ludności na polecenie organu ochrony ludności;
3) współdziałają w przygotowaniu udostępnionej budowli ochronnej do użycia;
4) wyznaczają kierownika budowli ochronnej”.
Gdy budowla ochronna nie jest wykorzystywana na cele ochrony ludności i obrony cywilnej, właściciel oraz zarządca mogą ją użytkować w sposób zgodny z jej przeznaczeniem. Muszą jednak zadbać o utrzymywanie sprawności znajdujących się w niej urządzeń technicznych, tak by była ona gotowa do pełnienia funkcji ochronnej na wypadek wystąpienia klęski żywiołowej, wprowadzenia stanu nadzwyczajnego lub podczas wojny.
W razie „przewidywanego zagrożenia, właściwy organ ochrony ludności może polecić właścicielowi lub zarządcy budowli ochronnej udostępnienie budowli ochronnej. Polecenie takie podlega bezzwłocznemu wykonaniu” (art. 97 ust. 1 ustawy schronowej). W czasie udostępnienia budowli ochronnej na potrzeby ochrony ludności właściciel lub zarządca nie może jej wykorzystywać do innych celów, chyba że dalsze użytkowanie budowli nie koliduje z jej przeznaczeniem ochronnym.
Kolejnym krokiem jest przygotowanie takiego obiektu do użycia przez organ ochrony ludności, we współpracy z właścicielem lub zarządcą obiektu oraz wyznaczonymi podmiotami ochrony ludności. Proces ten obejmuje ocenę stanu technicznego budowli i znajdujących się w niej urządzeń, a także działania umożliwiające przyjęcie ludności cywilnej.
Właściciel lub zarządca ma obowiązek wyznaczenia osoby odpowiedzialnej za udostępnienie obiektu. Informację o tej osobie z jej danymi kontaktowymi przekazuje się do organu ochrony ludności.
Kierownik budowli ochronnej
Właściciel lub zarządca wyznacza też kierownika budowli ochronnej przygotowanej do użycia i informuje o tym organ ochrony ludności. W razie niewyznaczenia konkretnej osoby funkcję kierownika pełni właściciel lub zarządca.
Zgodnie z ustawą schronową kierownik budowli ochronnej odpowiada za prawidłową eksploatację oraz utrzymanie porządku na terenie obiektu. Ma prawo wydawania wiążących poleceń dotyczących zachowania się osób przebywających w budowli. Podczas pełnienia funkcji kierownik korzysta z ochrony prawnej przewidzianej w Ustawie z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny [5] dla funkcjonariuszy publicznych.
W przypadku budowli ochronnej o pojemności przekraczającej 120 osób organ ochrony ludności – w porozumieniu z właścicielem lub zarządcą – zapewnia personel do jej obsługi. Po ustaniu przesłanek uzasadniających udostępnienie budowli organ ochrony ludności wydaje decyzję o odwołaniu tego polecenia i informuje o tym jej właściciela lub zarządcę.
Zorganizowanie miejsc doraźnego schronienia
Jeśli w czasie stanu nadzwyczajnego lub wojny liczba schronów i ukryć jest niewystarczająca do zapewnienia ochrony ludności, wójt (burmistrz, prezydent miasta), starosta lub wojewoda organizują miejsca doraźnego schronienia „w drodze:
1) nakazu przystosowania pomieszczeń budynków, garaży podziemnych, tuneli, budowli ziemnych, wykopów i tym podobnych obiektów do pełnienia funkcji obiektu zbiorowej ochrony;
2) wykonania miejsc doraźnego schronienia przystosowanych do tymczasowego ukrycia ludności” (art. 102 ust. 2 ustawy schronowej).
Organ ochrony ludności lub wyznaczony podmiot ochrony ludności mogą pomóc właścicielowi i zarządcy nieruchomości w organizacji miejsc doraźnego schronienia.
Jeżeli właścicielem nieruchomości objętej nakazem albo nieruchomości, na obszarze której mają być zlokalizowane miejsca doraźnego schronienia, jest podmiot inny niż Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, wówczas nakaz przystosowania lub udostępnienia nieruchomości albo przygotowania miejsc doraźnego schronienia wydaje się w drodze decyzji administracyjnej. W takim przypadku „odwołanie od decyzji, wydanej przez:
1 ) wójta (burmistrza, prezydenta miasta) lub starostę – rozpatruje wojewoda;
2) wojewodę – rozpatruje minister właściwy do spraw wewnętrznych” (art. 102 ust. 5 ustawy schronowej).
Jednak odwołanie nie wstrzymuje wykonania decyzji.
Obowiązkiem właściciela lub zarządcy miejsca doraźnego schronienia jest utrzymanie go w odpowiednim stanie technicznym oraz udostępnianie na potrzeby ochrony ludności. Obiekty zbiorowej ochrony znajdujące się w budynkach niepublicznych są przeznaczone przede wszystkim do ochrony użytkowników tych budynków.
Ustawa schronowa przewiduje możliwość uzyskania dotacji celowych za pośrednictwem organów ochrony ludności na budowę lub dostosowanie obiektów do funkcji ochronnych. Wsparcie może pokryć do 100% kosztów inwestycji związanych z funkcją ochronną. Środki będą przeznaczone na:
- budowę budowli ochronnych zaliczonych do obiektów zbiorowej ochrony na podstawie porozumienia lub decyzji właściwego organu ochrony ludności,
- przygotowanie budowli ochronnych do użycia,
- przebudowę budowli zgodnie z wymogami technicznymi dotyczącymi budowli ochronnych,
- dostosowanie obiektów do wymagań technicznych,
- organizowanie miejsc doraźnego schronienia,
- remont i utrzymanie obiektów zbiorowej ochrony.
Zasady przyznawania tych środków zostaną określone w ustawie o finansach publicznych. Mimo przewidzenia przez ustawodawcę możliwości uzyskania dofinansowania istnieje ryzyko, że dostosowanie inwestycji mieszkaniowych do wyzwań, które narzuca na inwestorów ustawa schronowa, spowoduje wzrost ich cen.
Także na etapie użytkowania omawiane obiekty będą kontrolowane przez organy nadzoru budowlanego zgodnie z art. 107 ustawy schronowej (kontrola spełniania przez obiekty zbiorowej ochrony warunków technicznych, warunków technicznych usytuowania i warunków technicznych użytkowania będzie prowadzona na zasadach przewidzianych w prawie budowlanym). Oznacza to, że także po formalnym zakończeniu etapu budowy, aż do końca ich użytkowania, będą one podlegały reżimom ustawy schronowej i aktów wykonawczych do niej.
Joanna Maj
radca prawny PIIB, SWK Legal
Literatura
[1] Ustawa z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej (Dz.U. z 2024 r. poz. 1907).
[2] Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 21 lutego 2025 r. w sprawie kryteriów uznawania obiektów budowlanych albo ich części za budowle ochronne (Dz.U. z 2025 r. poz. 235).
[3] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418).
[4] Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 31 lipca 2025 r. w sprawie szczegółowych warunków wyznaczania budynków użyteczności publicznej, w których zapewnia się budowle ochronne (Dz.U. z 2025 r. poz. 1070).
[5] Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 383).
