Podwykonawca może domagać się zwrotu kaucji gwarancyjnej od inwestora wtedy, gdy ponosi on w tym względzie odpowiedzialność solidarnie z generalnym wykonawcą. A na to nie wpływa przyjęte w umowie o roboty budowlane sformułowania „kaucja gwarancyjna”. O skutkach prawnych, jakie wywołuje zawarty kontrakt, decyduje nie warstwa pojęciowa zastosowanego rozwiązania, lecz to, w jaki sposób ono funkcjonuje.
Aspekt odpowiedzialności inwestora za zwrot kaucji gwarancyjnej w kontekście realizacji umów o roboty budowlane budzi kontrowersje. Zabezpieczenie umowy, popularnie nazywane „kaucją gwarancyjną”, jest często stosowane w kontraktach budowlanych, ma bowiem na celu ochronę przed niewłaściwym wykonaniem przedmiotu umowy. Kiedy i na jakich zasadach inwestor może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za jej zwrot – to pytanie, które wymaga analizy zarówno przepisów i orzecznictwa, jak i praktyki kontraktowej. Na potrzeby dalszych rozważań musimy przyjąć pewne założenie, a mianowicie: tematem artykułu jest odpowiedzialność inwestora za zwrot kaucji gwarancyjnej udzielonej przez podwykonawcę na rzecz generalnego wykonawcy, z którym to podwykonawca zawarł umowę o roboty budowlane, a przy tym został prawidłowo zgłoszony inwestorowi (zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny [1], dalej: k.c.).
Fot. © miss irine – stock.adobe.com
>>> Przerwanie robót budowlanych – rola rzeczoznawcy, biegłego, inspektora nadzoru i kierownika budowy
>>> Wykonawca robót budowlanych wobec nieprzewidywalnych warunków atmosferycznych
Umowa o roboty budowlane a kaucja gwarancyjna
Najpierw krótkie przypomnienie:
- Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w niej obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor – do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
- Zgodnie z 647(1) k.c. inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do realizacji tych robót. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy w ciągu 30 dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia złożył on podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec przeprowadzenia tych robót przez podwykonawcę.
Przepisy prawa powszechnie obowiązującego nie definiują pojęcia „kaucja gwarancyjna”. Jest to zwrot potocznie używany przez przedsiębiorców budowlanych w ramach zawieranych przezeń umów o roboty budowlane. W skrócie: takie zabezpieczenie polega zazwyczaj na zatrzymaniu przez generalnego wykonawcę środków pieniężnych podwykonawcy, które zgodnie z umową mają zostać mu przekazane po spełnieniu określonych warunków kontraktowych. Przykładowy warunek zwrotu kaucji gwarancyjnej może brzmieć następująco: Kaucja gwarancyjna zostanie zwrócona podwykonawcy po upływie 60 miesięcy (okres rękojmi), o ile nie ujawnią się w tym czasie wady w wykonanych przez podwykonawcę robotach budowlanych, a w przypadku ich ujawnienia kaucja gwarancyjna zostanie zwrócona, o ile podwykonawca prawidłowo i skutecznie usunie ujawnione wady.
I tutaj w praktyce pojawia się problem, ponieważ bardzo często środki te nie są przekazywane podwykonawcy, mimo wystąpienia przesłanek do ich zwrotu albo mimo braku podstaw do ich zatrzymania. Generalny wykonawca sam nie zwraca kaucji gwarancyjnej, choć nadszedł ku temu odpowiedni termin, a przy tym pozostaje bierny na wezwania i monity podwykonawcy. Nierzadko stwierdza również, że roszczenie o zwrot środków pieniężnych jest przedawnione i dlatego nie dojdzie do ich przekazania.
>>> Kara umowna w kontrakcie o roboty budowlane
>>> Umowa o roboty budowlane – pięć postanowień dla wykonawcy
>>> Rozwiązanie, wypowiedzenie a odstąpienie od umowy o roboty budowlane
W dalszej części artykułu:
Różne znaczenie pojęcia „kaucja gwarancyjna”
Termin wymagalności roszczenia o zwrot kaucji
>>> Cały artykuł dostępny jest w numerze 11/2025 miesięcznika „Inżynier Budownictwa”.
>>> Członkowie Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa mają dostęp do miesięcznika przez portal członkowski >>>
adw. Marek Chudzicki
Kancelaria Prawa Budowlanego Adwokat Marek Chudzicki
adw. Bartosz Duda
Kancelaria Prawa Budowlanego Adwokat Marek Chudzicki
Literatura
[1] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061).
