Zawierając umowę o roboty budowlane, powinno się zachować formę pisemną, bowiem nawet jeżeli umowa ustna nadal jest ważna, to bez jej formy pisemnej pojawią się problemy dowodowe. Warto też doprecyzować w umowie zagadnienia wynikające z przepisów.
Niniejszy artykuł jest poświęcony wyjaśnieniu zagadnień dotyczących konkretnego rodzaju umów, tj. umów o roboty budowlane. Wielu inżynierów budownictwa prowadzi bowiem firmy (czy to jako osoba fizyczna, czy jako spółka) zajmujące się wykonawstwem obiektów. Znajomość przepisów oraz umiejętne korzystanie z rozwiązań prawnych pozwoli uniknąć ewentualnych problemów. Umowa o roboty budowlane jest regulowana przepisami art. 647–658 Kodeksu cywilnego, które stosuje się też odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli.
Fot. stock.adobe.com/gpmax
Umowa o roboty budowlane. DEFINICJA
Przez umowę o roboty budowlane (1) wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a (2) inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Powyższa definicja jest niezwykle istotna przy analizowaniu, czy mamy do czynienia z umową o roboty budowlane. Należy przy tym zaznaczyć, że o rodzaju umowy nie decyduje jej nazwa, ale treść. Jeżeli więc dokument został oznaczony jako „umowa o roboty budowlane”, to wcale nie oznacza automatycznie, iż rzeczywiście jest to umowa o roboty budowlane, bowiem z zapisów umowy może wynikać, że strony nawiązały stosunek cywilnoprawny w postaci umowy o dzieło czy umowy o świadczenie usług. W tym kontekście warto zwrócić uwagę na jedno z orzeczeń dotyczących tego zagadnienia, tj. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 1 grudnia 2020 r., III UK 492/19, w którym wskazano, że o charakterze umowy o podwykonawstwo decydują jej cechy przedmiotowe z art. 647 i nast. k.c., a nie sam udział w procesie inwestycyjnym. Nie każda umowa zawierana z „podwykonawcą” staje się „automatycznie” umową o roboty budowlane (umową rezultatu). W zależności od tego, jak strony ułożą między sobą treść stosunku prawnego, umowa z „podwykonawcą” może być kwalifikowana jako umowa o dzieło (rezultatu) lub o świadczenie usług (zlecenia). Kodeks cywilny reguluje dwa rodzaje umów, tj. umowę o roboty budowlane i umowę o dzieło, które w praktyce są często trudne do rozróżnienia. Natomiast zakwalifikowanie analizowanej umowy do konkretnego rodzaju jest bardzo ważne, choćby ze względu na określenie terminu przedawnienia roszczeń wynikających z konkretnej umowy. Roszczenia wynikające z umowy o dzieło przedawniają się z upływem dwóch lat od dnia oddania dzieła, a jeżeli dzieło nie zostało oddane – od dnia, w którym zgodnie z treścią umowy miało być oddane. Jest to przepis szczególny. Zaś w przypadku umów o roboty budowlane przedawnienie następuje na tzw. zasadach ogólnych, czyli termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Najczęściej ułatwia zakwalifikowanie
danej umowy jako umowy o roboty budowlane istnienie projektu, zgodnie z którym ma powstać obiekt.
Polecamy:
Zamówienia publiczne na roboty budowlane – rozporządzenia z 2022 roku
Zamówienia publiczne na roboty budowlane w ścieżce zaprojektuj i wybuduj
Zamówienia na roboty budowlane – problem z opisem przedmiotu zamówienia
Umowa o roboty budowlane. FORMA UMOWY
Zgodnie z art. 648 § 1 Kodeksu cywilnego: Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. W związku z takim brzmieniem przepisu często błędnie (!) uznaje się, że brak umowy w formie pisemnej i istnienie jedynie ustnych ustaleń oznacza, że umowa nie została zawarta i nie istnieje. Należy więc wyjaśnić, iż zastrzeżenie formy pisemnej (ale też dokumentowej albo elektronicznej) bez rygoru nieważności ma ten skutek, że w razie niezachowania zastrzeżonej formy nie jest w sporze dopuszczalny dowód z zeznań świadków lub z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności. Jednakże mimo niezachowania formy pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, przewidzianej dla celów dowodowych, dowód z zeznań świadków lub z przesłuchania stron jest dopuszczalny, jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę, żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą albo fakt dokonania czynności prawnej jest uprawdopodobniony za pomocą dokumentu. W art. 648 § 1 Kodeksu cywilnego ustawodawca nie wskazał: umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem pod rygorem nieważności, czyli nie wskazał, że jest to forma umowy obligatoryjna dla zachowania ważności i wywołania skutków prawnych. Niezachowanie formy pisemnej może natomiast spowodować trudności dowodowe w sporze sądowym. Reasumując, niezawarta na piśmie umowa o roboty budowlane jest ważna, ale istnieją ograniczenia dowodowe w zakresie dowiedzenia jej istnienia i treści. Zaś na gruncie Prawa zamówień publicznych umowa w sprawie zamówienia publicznego wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Wymagana przez właściwe przepisy dokumentacja stanowi część składową umowy. Co ciekawe, Kodeks cywilny nie definiuje pojęcia „dokumentacji”. Wskazuje się więc, że przez dokumentację należy rozumieć dokumenty, na podstawie których realizuje się daną inwestycję i które są konieczne w związku z brzmieniem Prawa budowlanego czy Prawa zamówień publicznych. Oczywiste jest więc, że częścią składową umowy jest projekt budowlany, ale też kosztorysy, atesty materiałów czy certyfikaty sprzętów itp. Należy pamiętać, że skoro dokumentacja stanowi część składową umowy, to zmiana dokumentacji stanowi zmianę umowy, a w konsekwencji wymaga zachowania formy tożsamej z formą zawarcia umowy o roboty budowlane (należy zawrzeć aneks). W razie wątpliwości poczytuje się, iż wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy.
Umowa o roboty budowlane. PODWYKONAWCY
Bardzo istotnym zagadnieniem, często poruszanym w praktyce, jest sytuacja podwykonawców w robotach budowlanych. Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu 30 dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę. Zgłoszenie nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę. Inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą, chyba że ta wysokość przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy. W takim przypadku odpowiedzialność inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy. Zgłoszenie oraz sprzeciw wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Powyższe zasady stosuje się odpowiednio do solidarnej odpowiedzialności inwestora, wykonawcy i podwykonawcy, który zawarł umowę z dalszym podwykonawcą, za zapłatę wynagrodzenia dalszemu podwykonawcy. Postanowienia umowne sprzeczne z powyżej opisanymi zasadami są nieważne.
Co do zasady przedsiębiorcy wiedzą o solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy, ale często nie dopilnowują (bądź też o nich nie wiedzą) zaistnienia przesłanek wyżej wymienionej odpowiedzialności. W przypadku podwykonawców warto zwrócić uwagę na spełnienie formalności, bowiem w sytuacji niewypłacalności wykonawcy można zwrócić się o zapłatę do inwestora. Natomiast inwestor również musi pamiętać o powyższych regulacjach, żeby przez przeoczenie nie doprowadzić do powstania swojej odpowiedzialności. Przedmiot robót wykonywanych przez podwykonawcę jak i ewentualny sprzeciw inwestora muszą być koniecznie zgłoszone w formie pisemnej (pod rygorem nieważności!).
Umowa o roboty budowlane. GWARANCJA ZAPŁATY
W 2010 r. ustawodawca, kierując się zamiarem zapobiegania sytuacjom nieregulowania przez inwestorów wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane, dodał przepisy art. 6491–6495 Kodeksu cywilnego.
Gwarancji zapłaty za roboty budowlane inwestor udziela wykonawcy (generalnemu wykonawcy) w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych. Gwarancją zapłaty jest gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także akredytywa bankowa lub poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora. Strony ponoszą w równych częściach udokumentowane koszty zabezpieczenia wierzytelności. Nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć prawa wykonawcy (generalnego wykonawcy) do żądania od inwestora gwarancji zapłaty. Odstąpienie inwestora od umowy spowodowane żądaniem wykonawcy (generalnego wykonawcy) przedstawienia gwarancji zapłaty jest bezskuteczne. Wykonawca (generalny wykonawca) robót budowlanych może w każdym czasie żądać od inwestora gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora. Jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia. Brak żądanej gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora. Inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych, jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora. Jednakże w wypadku takim inwestor może odliczyć to, co wykonawca (generalny wykonawca) oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych.
W doktrynie dominuje stanowisko, że przysługujące wykonawcy uprawnienie do domagania się udzielenia gwarancji zapłaty należy uznać za roszczenie. Jednocześnie podkreśla się specyfikę tego roszczenia, która sprowadza się do tego, że w zasadzie wyłączona jest możliwość jego dochodzenia przy wykorzystaniu przymusu państwowego. Konsekwencją niewykonania obowiązku inwestora udzielenia gwarancji zapłaty jest możliwość odstąpienia od umowy przez wykonawcę. Ponadto wykonawcy, pomimo niewykonania robót budowlanych, przysługuje roszczenie o zapłatę wynagrodzenia1.
PODSUMOWANIE
Zawierając umowę o roboty budowlane, należy pamiętać o tym, aby zachować formę pisemną, bowiem nawet jeżeli umowa ustna nadal jest ważna, to bez jej formy pisemnej pojawią się problemy dowodowe. Warto doprecyzować w umowie zagadnienia wynikające z powszechnie obowiązujących przepisów, np. dotyczące gwarancji zapłaty. Nie można pominąć konieczności zachowania równości stron. Trzeba sobie jednak zdawać sprawę z tego, że nie wszystkie zapisy umieszczone w umowie i korzystne dla przedsiębiorcy zawsze będą skuteczne. W przypadku sporu sądowego to sąd ocenia treść umowy i jej skutki. Jeżeli zapis umowy jest sprzeczny z bezwzględnie obowiązującymi przepisami, jest on nieważny.
 |
Joanna Wawryniuk-Barańska radca prawny Kancelaria Radców Prawnych Licht & Przeworska s.c. obsługująca ZOIIB |
1 E. Zielińska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535–764(9)), red. M. Fras, M. Habdas, WKP 2018, art. 649(1).
Artykuł został zamieszczony w „Kwartalniku Budowlanym” nr 3/2021.
Zobacz też:
Prowadzenie dziennika budowy, montażu i rozbiórki – rozporządzenie
Dokumentacja do pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego
