Odpowiada: Przemysław Lis – adwokat (Wrocław).
1. Czy obmiar dokonywany przez kierownika budowy obowiązuje inwestora przy podawaniu powierzchni użytkowej w druku zgłoszenia zakończenia budowy?
2. Czy ww. obmiar powinien być uwzględniany przy sporządzaniu charakterystyki energetycznej budynku?
3. Czy wielkość tego obmiaru kierownik jest obowiązany podać w swoim oświadczeniu składanym na zakończenie budowy?
4. Czy inwestor, zawiadamiając urząd (np. gminy) o wybudowaniu budynku, może podać obmiar wykonany przez kierownika budowy?
Autor odpowiedzi zaznacza, że jest ona jego własną opinią, jako że przepisy nie są w tej sprawie precyzyjne. Przepis art. 57 ust. 1a Prawa budowlanego obowiązuje niecały rok. Wprowadzając go, ustawodawca nie dokonał zmian w przepisach wykonawczych do ustawy, uwzględniających nowy obowiązek. Oznacza to, że dokonując wykładni, trzeba się posłużyć praktyką i analogiami.
Przede wszystkim należy wyjaśnić zagadnienie terminologiczne. Przepis art. 57 ust. 1a Prawa budowlanego wspomina nie o „obmiarach”, lecz o „pomiarach”. Pojęcie obmiaru dotyczy, na gruncie zarówno ustawy, jak i praktyki budowlanej, rozmiarów wykonanych robót w ujęciu kosztorysowym. Obmiarzwykle dokonywany jest na potrzeby rozliczenia robót, natomiast pomiar,o którym mowa w art. 57, dotyczy powierzchni obiektu budowlanego ze względu na jego cechy użytkowe. Zatem pytanie i moja wypowiedź dotyczą pomiarów.
Przepis art. 57 ust. 1 pkt 2a Prawa budowlanego (Pb) nakłada na kierownika budowy obowiązek złożenia przy zakończeniu budowy oświadczenia o zgodności wykonania obiektu budowlanegoz projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami. Obowiązek ów, sprowadzający się do złożenia oświadczenia o bardzo ogólnym charakterze, po prostu potwierdzający ową zgodność, doznaje modyfikacji w dwóch przypadkach. Jeden to przewidziany w ust. 2 art. 57 Pb obowiązek złożenia informacji o wybudowaniu obiektu budowlanego ze zmianami w stosunku do projektu o zakresie uznanym przez ustawę za nieistotny (wg art. 36a ustawy). W tym przypadku oświadczenie kierownika budowy musi być uzupełnione zamiennymi rysunkami, opisem, a także musi być potwierdzone przez inspektora nadzoru oraz inwestora.
Drugi przypadek, o który Pan właśnie pyta, wiąże się z art. 57 ust. 1a i dotyczy budynków mieszkalnych lub z częścią mieszkalną. Przepis ten obowiązuje od 29 kwietnia 2012 r. W przypadku takich budynków oświadczenie kierownika budowy musi obejmować informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku oraz poszczególnych lokali,zgodnie z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Rozporządzenie to określa jedynie zasady uwzględniania powierzchni jako użytkowej oraz odsyła do Polskiej Normy. Przepis art. 57 ust. 1a ustawy zobowiązuje kierownika budowy nie tylko do złożenia oświadczenia o dokonaniu pomiarów, ale także do złożenia informacji o ich dokonaniu, co – ze względu na założenie racjonalności ustawodawcy (różne pojęcia powinny oznaczać różne rzeczy, nadto w ust. 2 pojęcie „informacja” oznacza przekazanie danych w postaci rysunków, opisów itp.) oraz systematyczne ulokowanie przepisu (został wprowadzony ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, której celem jest m.in. zabezpieczenie praw klientów deweloperów w wypadku rozbieżności między przedmiotem umowy a wybudowanym lokalem) – oznaczać musi objęcie oświadczeniem kierownika budowy wyników pomiarów z uwzględnieniem wysokości pomieszczeń w przedziałach 1,4–2,2 m, ponad 2,2 m, natomiast eliminuje powierzchnie, nad którymi przestrzeń jest niższa niż 1,4 m. Zatem moim zdaniem nie jest tu wystarczające jedynie oświadczenie, lecz konieczne jest podanie wyników pomiarów.Jest to odpowiedź na Pana pytanie 3.
Ponieważ do zawiadomienia o zakończeniu budowy inwestor obowiązany jest załączyć m.in. oświadczenie o zakończeniu budowy, a to w odniesieniu do budynków mieszkalnych powinno zawierać informację o dokonaniu pomiarów z ich wynikami, więc naturalne jest, że inwestor zwykle podaje te wyniki. Ustawa nie wspomina, aby wynik pomiaru podany w informacji przez kierownika był dla inwestora wiążący.Jednak aby taka rozbieżność zaistniała, inwestor musi dysponować innymi wynikami pomiaru, dokonanymi zgodnie z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. Istnienietakiej rozbieżności świadczy również o nienależytym wykonaniu obowiązków przez kierownika budowy,choćby w odniesieniu do obowiązku wykonania dokumentacji powykonawczej (art. 22 pkt 8 Pb). Zatem pytanie nr 1jest dalece hipotetyczne. Wynik pomiarów nie wiąże inwestora, ale inwestor, aby podane pomiary zakwestionować, powinien dysponować innymi pomiarami, zgodnymi z przepisami.
Przepisy o świadectwie energetycznym (art. 55a Pb oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 listopada 2008 r. w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego… z załącznikami) wspominają w opisach metodologii (zał. 5–7), że dane do obliczeń powinny być czerpane z dokumentacji technicznej oraz wiedzy technicznej i wizji lokalnej. Kierownik budowy jest obowiązany do sporządzenia dokumentacji powykonawczej. Z natury rzeczy obejmować ona będzie wyniki pomiarów. Będzie zatem podstawowym źródłem wiedzy o powierzchni lokali/budynku. Aby przyjąć inną powierzchnię, należy dysponować „konkurencyjnymi” wynikami pomiarów i ująć je w dokumentacji budynku. Jest to odpowiedź na Pana pytanie 2.
Odpowiedź na pytanie 4. może być wyłącznie pozytywna. Inwestor może podać pomiar wykonany przez kierownika budowy,zwłaszcza że nie jest obowiązany sam go dokonywać. Jeśli jednak dokonał pomiaru i stwierdził rozbieżności, to powinien podać wynik właściwy, jako że informacja ma walor dowodowy.
