W procedurze zawiadomienia o zakończeniu budowy organ nadzoru budowlanego może zgłosić sprzeciw w drodze decyzji. Natomiast rozpatrzenie wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie może zakończyć się zarówno decyzją pozytywną, jak i odmowną.
W postępowaniu zainicjowanym sprzeciwem organu nadzoru budowlanego wobec zawiadomienia inwestora o zakończeniu budowy zastosowanie przepisów Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego [1] (dalej: k.p.a.) ma charakter ograniczony, ponieważ do dnia wydania decyzji o sprzeciwie nie toczy się postępowanie administracyjne w zakresie uregulowanym przepisami k.p.a. Wniesienie sprzeciwu nie jest poprzedzone postępowaniem jurysdykcyjnym, albowiem organ opiera się tylko na dokumentach dostarczonych przez stronę wraz ze zgłoszeniem.
Nie przeprowadza zatem żadnych czynności dowodowych poza ewentualnym nałożeniem obowiązku uzupełniania brakujących dokumentów. Przepisy k.p.a. mają zastosowanie dopiero od momentu wydania decyzji o sprzeciwie. Organ wydaje ją w postępowaniu administracyjnym wszczętym z urzędu, gdy ustali zaistnienie ustawowych przesłanek do wniesienia sprzeciwu [2].
>>> Oddanie obiektu budowlanego do użytkowania – cz. I
>>> Działka z niedokończoną budową – okazja czy kłopot?
>>> Tożsamość organów administracyjnych a uzgodnienie decyzji inwestycyjnych
>>> Przerwanie robót budowlanych – rola rzeczoznawcy, biegłego, inspektora nadzoru i kierownika budowy
Fot. © Maksym – stock.adobe.com
Sprzeciw od zawiadomienia o zakończeniu budowy
Prawo budowlane nie określa przesłanek uzasadniających zgłoszenie sprzeciwu przez organ nadzoru budowlanego. W nauce prawa i orzecznictwie podaje się przykładowe powody wniesienia sprzeciwu, takie jak:
- istotne odstąpienie przez inwestora od projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę,
- brak uzupełnienia zawiadomienia o zakończeniu budowy mimo wezwania organu nadzoru budowlanego,
- brak wykonania wszystkich robót budowlanych [3].
Po upływie 14-dniowego terminu od dnia doręczenia zawiadomienia o zakończeniu budowy organ nadzoru budowlanego traci prawo do wniesienia sprzeciwu. Wezwanie inwestora do uzupełnienia dokumentacji przerywa bieg tego terminu. Rozpoczyna on ponownie bieg w dniu, w którym inwestor uczynił zadość wezwaniu, albo w dniu, do którego organ zgodnie z treścią wezwania mógł tego oczekiwać [4]. Brak sprzeciwu organu nadzoru budowlanego w ustawowym terminie oznacza możliwość rozpoczęcia użytkowania obiektu budowlanego.
Istotne odstąpienie przez inwestora od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach powoduje wszczęcie postępowania naprawczego w trybie art. 50 i następnych Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane [5] (dalej: p.b.).
Od decyzji o wniesieniu sprzeciwu przysługuje prawo do złożenia odwołania do organu wyższego stopnia (w przypadku powiatowego inspektora nadzoru budowlanego – do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, a gdy decyzję wydał wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego – do Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego) w terminie 14 dni od jej doręczenia. Odwołanie wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał decyzję (art. 127 § 1 i 2 w zw. z art. 129 § 1 i 2 k.p.a. w zw. z art. 83 ust. 1–3, art. 82 ust. 3 i 4 oraz art. 88a ust. 1 pkt 1 p.b.).
Organ odwoławczy nie może na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. uchylić zaskarżonej decyzji i orzec co do istoty sprawy po upływie terminu na wniesienie sprzeciwu. Jest to jeden z przypadków, gdy organ odwoławczy jest ograniczony w możliwościach podejmowania rozstrzygnięć przewidzianych w art. 138 k.p.a. Po upływie terminu na wniesienie sprzeciwu organ odwoławczy może jedynie utrzymać zaskarżoną decyzję w mocy (art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.) albo uchylić decyzję organu pierwszej instancji i umorzyć postępowanie pierwszej instancji (art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. w zw. z art. 105 § 1 k.p.a.) [6]. W tym drugim przypadku skutek będzie taki, jakby nigdy nie wydano decyzji o wniesieniu sprzeciwu od zawiadomienia o zakończeniu budowy, i inwestor będzie mógł legalnie rozpocząć użytkowanie obiektu.
Po wyczerpaniu środków zaskarżenia w postępowaniu administracyjnym można złożyć skargę do sądu administracyjnego (art. 50 i n. Ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi [7], dalej: p.p.s.a.).
W dalszej części artykułu:
Wniosek o pozwolenie na użytkowanie
Kontrola budowy
Decyzja w sprawie pozwolenia na użytkowanie
>>> Cały artykuł dostępny jest w numerze 2/2026 miesięcznika „Inżynier Budownictwa”.
>>> Członkowie Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa mają dostęp do miesięcznika przez portal członkowski >>>
Piotr Jarzyński
prawnik, wspólnik w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy;
wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej
Literatura
[1] Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1691).
[2] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 marca 2019 r., sygn. akt II OSK 941/18.
[3] Plucińska-Filipowicz A., Filipowicz T., „Art. 54” w: Wierzbowski M. (red.), Plucińska-Filipowicz A. (red.), Prawo budowlane. Komentarz, 2021.
[4] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 17 lipca 2018 r., sygn. akt II SA/Kr 717/18.
[5] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).
[6] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 marca 2023 r., sygn. akt II OSK 164/22.
[7] Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.).
