Odpowiada Monika Majewska − naczelnik Wydziału Przepisów Budowlanych w Departamencie Rynku Budowlanego i Techniki Ministerstwa Infrastruktury.
Zwracam się z prośbą o pomoc w wyjaśnieniu definicji „wysokości zabudowy” – proszę nie mylić z „wysokością budynku”. W praktyce spotykam się z różnymi definicjami „wysokości zabudowy” podawanymi w miejscowych planach zagospodarowania. Definicje są różne, ale jeżeli w danym planie została określona precyzyjnie, to sytuacja jest czytelna. Natomiast w sytuacji gdy plan określa wyłącznie, że np. „dopuszcza się wysokość zabudowy nie wyższą niż 3,5 kondygnacji lub 10 m”, zaczyna pojawiać się problem w interpretacji takiego zapisu, gdyż nie zdefiniowano punktu odniesienia: np. czy mierzymy od naturalnej warstwicy w najniższym punkcie obrysu obiektu do kalenicy lub najwyższego punktu obiektu, czy też od rzędnej drogi przylegającej do działki, czy np. od rzędnej „zera” projektowanego budynku – w tym przypadku „wysokość zabudowy” równa się „wysokości budynku” itd. Wydaje się logiczne, że w takim przypadku (tzn. braku dokładnej definicji podanej w miejscowym planie zagospodarowania) należy uważać, że wysokość zabudowy mierzona jest od naturalnej warstwicy w najniższym punkcie obrysu obiektu do kalenicy lub najwyższego punktu obiektu – interpretacja taka jest najbardziej naturalna i neutralna. Interpretacja, że np. wysokość zabudowy mierzona jest od rzędnej „zera” projektowanego budynku prowadzi do sytuacji, że budynki projektowane na nasypie spełniają zapis w miejscowym planie zagospodarowania, chociaż rzeczywista wysokość zabudowy, czyli suma wysokości nasypu i wysokości budynku, już nie.
Problem ten jest szczególnie istotny w momencie, kiedy działki sąsiednie są zabudowane. Spotkałem się z sytuacją, że inwestor zaprojektował – w celu zmniejszenia kosztów wykonania garaży podziemnych przy trudnych warunkach gruntowo-wodnych – wykonanie garaży w nasypie i założył „zero” budynku na rzędnej pozwalającej wywiązać się z warunku dopuszczalnej wysokości zabudowy, określonej w miejscowym planie zagospodarowania na 10 m. Faktyczna wysokość zabudowy – mierzona od naturalnej warstwicy w najniższym punkcie obrysu obiektu do kalenicy projektowana – wyniosła ponad 12 m. Na granicy z sąsiednimi działkami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, jednokondygnacyjnymi, zaprojektowano mur oporowy wysokości do 2,5 m w celu wykonania nasypu. Według interpretacji projektanta zostały spełnione warunki miejscowego planu zagospodarowania, co według mnie jest nieprawdą, gdyż uważam, że wysokość projektowanej zabudowy przekracza dopuszczalną wysokość zabudowy określoną w miejscowym planie zagospodarowania.
Jednoznaczne podanie definicji pojęcia „wysokość zabudowy”, która obowiązywałaby w systemie prawnym, jest niemożliwe co najmniej z dwóch powodów. Po pierwsze, publikacja prasowa nie jest źródłem prawa i może mieć jedynie charakter informacyjny, po drugie zaś, z tego powodu, że projektant planu, działając w bardzo różnych warunkach lokalnych, powinien każdorazowo określić taką definicję, która będzie odpowiednia dla specyfiki danego terenu. Ponadto należy zwrócić uwagę na fakt, że nie ma obowiązku prawnego nadawania określonym wyrazom takiego samego znaczenia, jakie zostało im nadane w innych aktach prawnych, a zatem istnieje możliwość występowania różnych definicji pojęcia „wysokość zabudowy”.
Przy tworzeniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należałoby określić wyraźnie cele, jakie mają być osiągnięte lub do jakich należy dążyć. Wydaje się, że takie cele, jak zrównoważony rozwój, ład przestrzenny czy dbałość o porządek urbanistyczny i architektoniczny, nie powinny podlegać dyskusji. A zatem należałoby się spodziewać właściwego czy wręcz dokładnego określenia wysokości zabudowy jako jednego z parametrów definiującego zabudowę, a w konsekwencji przestrzeń w ustaleniach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Co zrobić, jeśli tak się nie stało. Wydaje się, że w przypadkach gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie precyzuje, co należy rozumieć przez pojęcie „wysokość zabudowy”, lub precyzuje w sposób budzący wątpliwości oraz nie zawiera jednoznacznego odesłania do odpowiedniego stosowania definicji określonych w przepisach prawa, to wówczas należy dokonać jego wykładni na użytek przedmiotowego planu. W tym celu należy zwrócić się do projektanta planu lub dysponenta planu (np. gminy) z wnioskiem o wyjaśnienia, jak należy rozumieć poszczególne sformułowania w nim zawarte.
Odnosząc się do wątpliwości, od jakiego poziomu należy mierzyć „wysokość zabudowy” to, biorąc pod uwagę cel, w jakim tworzy się miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, wydaje się, że powinien być to poziom naturalnej warstwicy danego terenu, nie zaś poziom sztucznie utworzonego wzniesienia. Warto także pamiętać, że na terenach, na których występują znaczne różnice wysokości, poziom, od którego będzie mierzona „wysokość zabudowy”, powinien być określony znacznie precyzyjniej.
