Legalizacja obiektu budowlanego bez pozwolenia na budowę lub zgłoszenia

30.06.2023

Budowa obiektu budowlanego bez wymaganego zgłoszenia czy uzyskania pozwolenia na budowę, a także pomimo wniesienia przez organ sprzeciwu w postępowaniu zgłoszeniowym traktowane jest jako samowola budowlana. W takiej sytuacji konieczna jest legalizacja wybudowanego lub będącego w budowie obiektu.

 

Organ nadzoru budowlanego wszczyna postępowanie legalizacyjne w wyniku:

  • własnych ustaleń,
  • złożenia przez zainteresowanego wniosku o legalizację,
  • złożenia przez osoby postronne lub inne organy (np. organy architektoniczno-budowlane) zawiadomienia o podejrzeniu dokonania samowoli budowlanej.

WAŻNE!

Jeżeli od zakończenia budowy minęło co najmniej 20 lat, legalizacja projektu budowlanego może nastąpić w procesie legalizacji uproszczonej.

Warto też wiedzieć, że nadzór budowlany nie rozpocznie postępowania legalizacyjnego dotyczącego altany działkowej wybudowanej przed 30 kwietnia 2015 r., jeżeli altana ta jest wolno stojącym budynkiem rekreacyjno-wypoczynkowym lub innym obiektem budowlanym spełniającym taką funkcję, położonym na terenie działki w rodzinnym ogrodzie działkowym, o powierzchni zabudowy do 35 m2 oraz o wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, jeżeli ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m2.

 

Po stwierdzeniu budowy obiektu budowlanego bez zgłoszenia (lub mimo sprzeciwu urzędu) lub bez uzyskania pozwolenia na budowę organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy. Postanowienie takie zawiera informacje o:

  • możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego lub jego części;
  • opłacie legalizacyjnej, którą trzeba wnieść, żeby uzyskać decyzję o legalizacji obiektu budowlanego lub jego części;
  • zasadach obliczania opłaty legalizacyjnej.

Wniosek o legalizację może złożyć inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Warto pamiętać, że wniosek taki można wycofać do dnia wydania decyzji o legalizacji.

 

>>> Zmiana pozwolenia na budowę – kiedy i jak złożyć wniosek

>>> Dokumentacja do pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego

>>> Jak uzyskać zatwierdzenie projektu zagospodarowania działki lub projektu architektoniczno-budowlanego

Legalizacja obiektu budowlanego – wniesienie wniosku do nadzoru budowlanego

Jeśli urząd nie prowadzi postępowania legalizacyjnego i nie zostało wydane postanowienie o wstrzymaniu budowy, to wniosek o legalizację można złożyć z własnej inicjatywy, w dowolnym momencie. Jeżeli zaś postępowanie legalizacyjne jest już prowadzone z urzędu lub na wniosek innych osób, to wniosek o legalizację należy złożyć w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy. W przypadku wniesienia zażalenia na postanowienie o wstrzymaniu budowy termin 30 dni na wniesienie wniosku o legalizację biegnie od dnia, w którym postanowienie stało się ostateczne.

 

WAŻNE!
Jeżeli inwestor będzie kontynuować prace budowlane mimo postanowienia o wstrzymaniu budowy, organ wyda decyzję o rozbiórce.

 

Wniosek o legalizację obiektu budowlanego składa się do powiatowego bądź wojewódzkiego inspektoratu nadzoru budowlanego. Inspektorat powiatowy prowadzi postępowanie legalizacyjne tych obiektów budowlanych, dla których pozwolenie na budowę wydaje w pierwszej instancji starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu. Natomiast inspektorat wojewódzki będzie właściwy, gdy pozwolenie na budowę powinno być wydane przez wojewodę, czyli w przypadku obiektów i budów, o których mowa w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 25 listopada 2010 r. w sprawie obiektów i robót budowlanych, w sprawach których organem pierwszej instancji jest wojewoda (Dz.U. nr 235 poz. 1539). Sprawę można załatwić osobiście podczas wizyty w urzędzie, listownie bądź elektronicznie.

 

WAŻNE!
Od 1 lipca 2021 r. wniosek o legalizację można złożyć w formie elektronicznej za pomocą portalu e-Budownictwo.

Po wniesieniu wniosku o legalizację organ nadzoru budowlanego:

  • rejestruje wniosek;
  • dokonuje oględzin obiektu budowlanego objętego wnioskiem o legalizację obiektu budowlanego i ustala stan prawny i faktyczny;
  • ustala strony postępowania administracyjnego;
  • dokonuje oceny wybudowanego lub będącego w budowie obiektu budowlanego pod względem zgodności z przepisami o planowaniu przestrzennym (w szczególności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy) czy też przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem.

W przypadku stwierdzenia, że w wyniku budowy występuje stan zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy, w którym nakazuje bezzwłoczne:

  • zabezpieczenie obiektu budowlanego lub terenu, na którym prowadzona jest budowa, oraz
  • usunięcie stanu zagrożenia.

Złożenie dokumentów legalizacyjnych

Po złożeniu wniosku urząd wydaje postanowienie o przedłożeniu dokumentów legalizacyjnych. Są to:

  • zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;
  • trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego w wersji papierowej albo  elektronicznej wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów (projekt zagospodarowania działki lub terenu powinien być wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane);
  • oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane;
  • w przypadku obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych postanowienie o uzgodnieniu z organem administracji architektoniczno-budowlanej projektowanych rozwiązań w zakresie:
    – linii zabudowy oraz elewacji obiektów budowlanych projektowanych od strony dróg, ulic, placów i innych miejsc publicznych,
    – przebiegu i charakterystyki technicznej dróg, linii komunikacyjnych oraz sieci uzbrojenia terenu, wyprowadzonych poza granice terenu zamkniętego, portów morskich i przystani morskich, a także podłączeń tych obiektów do sieci użytku publicznego.

Dokumenty te składa się w kancelarii lub biurze podawczym organu nadzoru budowlanego. Złożenie dokumentów legalizacyjnych w wymaganym terminie traktowane jest jako złożenie:

  • wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego – jeżeli budowa została zakończona;
  • wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego i wznowienie robót budowlanych – jeżeli budowa nie została zakończona.

W przypadku gdy obiekt budowlany nie jest posadowiony zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym lub nie ma możliwości doprowadzenia go do stanu techniczno-budowlanego zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego nie może przeprowadzić postępowania legalizacyjnego i jest zobowiązany wydać decyzję o nakazie rozbiórki. Od decyzji tej można się odwołać do organu nadzoru budowlanego wyższej instancji.

Legalizacja obiektu budowlanego – ocena dokumentacji

Po przedłożeniu wszystkich wymaganych dokumentów legalizacyjnych urząd sprawdza:

  • kompletność całej dokumentacji, w tym kompletność projektu budowlanego;
  • zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami ustawy, w tym zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi.

WAŻNE!
Jeżeli budowa została zakończona, urząd sprawdza zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy.

 

W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w złożonych dokumentach legalizacyjnych urząd wydaje postanowienie o obowiązku usunięcia tych nieprawidłowości w wyznaczonym terminie.

Legalizacja obiektu budowlanego – opłata

Jeżeli wszystkie dokumenty zostały wniesione prawidłowo, urząd wydaje postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej. W zależności od kategorii obiektu opłata legalizacyjna może wynosić:

  • 50-krotność iloczynu stawki opłaty (s – 500 zł), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w);
  • 5000 zł lub
  • 2500 zł.

Dokładne wyliczenie kategorii obiektów wraz z podaniem wysokości opłaty legalizacyjnej zawiera art. 49d ustawy – Prawo budowlane oraz art. 59f ustawy – Ordynacja podatkowa.
Opłatę należy uiścić w terminie 7 dni, licząc od dnia, w którym inwestor otrzymał postanowienie informujące o wysokości opłaty.
Opłatę wpłaca się w kasie lub przelewem na konto właściwego urzędu wojewódzkiego. Po otrzymaniu postanowienia ustalającego wysokość opłaty można się zwrócić z wnioskiem o jej odroczenie lub rozłożenie na raty bądź o jej umorzenie w całości lub w części. Wniosek taki również składa się do wojewody właściwego ze względu na lokalizację obiektu budowlanego w terminie 7 dni, licząc od dnia otrzymania postanowienia nakładającego opłatę. Złożenie tego wniosku zawiesza postępowanie w sprawie legalizacji obiektu budowlanego (do dnia jego rozstrzygnięcia).

Wydanie decyzji o legalizacji

W wyniku pozytywnie zakończonej procedury legalizacyjnej organ nadzoru wydaje decyzję o legalizacji, która:

  • zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu
    oraz
  • zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona.

Po uzyskaniu decyzji o legalizacji należy złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie.

Nakaz rozbiórki

Urząd wyda decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części w przypadku:

  • niezłożenia wniosku o legalizację w wymaganym terminie;
  • wycofania wniosku o legalizację;
  • nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych;
  • niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych;
  • nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie;
  • kontynuowania budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

W przypadku wydania decyzji o nakazie rozbiórki samowoli budowlanej inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego musi dokonać jej na swój koszt.

WAŻNE!
W przypadku wydania decyzji o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego nadzór budowlany nie nakłada opłaty legalizacyjnej.

Jak się odwołać?

Od wydanej w postępowaniu legalizacyjnym decyzji o nakazie rozbiórki można się odwołać. Odwołanie składa się za pośrednictwem nadzoru budowlanego, który wydał decyzję. Należy to zrobić w terminie 14 dni, licząc od dnia otrzymania decyzji. Można również złożyć zażalenie na postanowienie ustalające opłatę legalizacyjną. Zażalenie wnosi się za pośrednictwem organu nadzoru budowlanego, który wydał postanowienie, w terminie 7 dni, licząc od dnia, w którym inwestor otrzymał postanowienie.
Odwołaniem od decyzji o nakazie rozbiórki lub zażaleniem na postanowienie ustalające opłatę legalizacyjną zajmuje się:

  • wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego – jeśli decyzję albo postanowienie wydał powiatowy inspektor nadzoru budowlanego;
  • Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego – jeśli decyzję albo postanowienie wydał wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego.

Katarzyna Czajkowska-Matosiuk

 

Podstawa prawna
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682).
2. Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020 r. poz. 471).

www.facebook.com

www.piib.org.pl

www.kreatorbudownictwaroku.pl

www.izbudujemy.pl

Kanał na YouTube

Profil linked.in

Używamy cookies i podobnych technologii m.in. w celach: świadczenia usług, reklamy, statystyk. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień Twojej przeglądarki oznacza, że będą one umieszczane w Twoim urządzeniu końcowym. Pamiętaj, że zawsze możesz zmienić te ustawienia. Szczegóły znajdziesz w Polityce Prywatności.