Jak uzyskać zatwierdzenie projektu zagospodarowania działki lub projektu architektoniczno-budowlanego

Decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego to rodzaj „promesy” (zapewnienia, przyrzeczenia), która uprawnia do otrzymania pozwolenia na budowę w ciągu roku od zatwierdzenia projektu budowlanego.

Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego jest wydawana na czas oznaczony (określony w treści decyzji), ale nie dłużej niż na rok. W tym okresie należy wystąpić o pozwolenie na budowę, w przeciwnym razie decyzja straci ważność.

Ważne! 

Decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu albo projektu architektoniczno-budowlanego nie stanowi podstawy do rozpoczęcia budowy. Można to zrobić wyłącznie po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Fot. stock.adobe/ Chlorophylle

Gdzie i jak zrealizować usługę

W większości przypadków wniosek o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego składa się do starostwa albo urzędu miasta na prawach powiatu.

Natomiast do urzędu wojewódzkiego składa się wniosek dotyczący obiektów:

• usytuowanych na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej, a także na innych terenach przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu morskiego,
• hydrotechnicznych piętrzących, upustowych, regulacyjnych oraz kanałów i innych obiektów służących kształtowaniu zasobów wodnych i korzystaniu z nich, wraz z obiektami towarzyszącymi, z wyłączeniem urządzeń melioracji wodnych,
• dróg publicznych krajowych i wojewódzkich wraz z obiektami i urządzeniami służącymi do utrzymania tych dróg i transportu drogowego oraz sytuowanymi w granicach pasa drogowego sieciami uzbrojenia terenu – niezwiązanymi z użytkowaniem drogi, a w odniesieniu do dróg ekspresowych i autostrad – wraz z obiektami i urządzeniami obsługi podróżnych, pojazdów i przesyłek,
• usytuowanych na obszarze kolejowym,
• lotnisk cywilnych wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi,
• usytuowanych na terenach zamkniętych,
• strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych, o których mowa w ustawie z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych,
• elektrowni wiatrowych,
• inwestycji na nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu Nieruchomości, o którym mowa ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, oddanej w użytkowanie wieczyste lub sprzedanej w trybie określonym w art. 53 ust.1 lub ust. 2 tej ustawy, przeznaczonej na wynajem o czynszu najmu określonym zgodnie z przepisami rozdziału 7 tej ustawy,
• metra wraz ze związanymi z nimi urządzeniami budowlanymi oraz sieciami uzbrojenia terenu (jeżeli konieczność ich przebudowy wynika z budowy lub przebudowy metra),
• sieci uzbrojenia terenu sytuowanych poza pasem drogowym drogi krajowej lub wojewódzkiej, jeżeli konieczność ich budowy lub przebudowy wynika z budowy lub przebudowy tej drogi,
• drogowych obiektów inżynierskich sytuowanych w granicach pasa drogowego drogi krajowej lub wojewódzkiej, niezwiązanych z tymi drogami,
• dróg gminnych lub powiatowych, jeżeli konieczność ich budowy lub przebudowy wynika z budowy lub przebudowy drogi krajowej lub wojewódzkiej,
• zjazdów, w rozumieniu art. 4 pkt 8 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, z dróg krajowych i wojewódzkich,
• sieci przesyłowych, w rozumieniu art. 3 pkt 11a ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. — Prawo energetyczne,
• rurociągów przesyłowych dalekosiężnych służących do transportu ropy naftowej i produktów naftowych.

Sprawę można załatwić:

• osobiście podczas wizyty w urzędzie,
• listownie,
• elektronicznie

Ważne!

Od 1 lipca 2021 roku wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu możesz złożyć w formie elektronicznej za pomocą portalu e-Budwnictwo.

Wniosek i załączniki

W pierwszej kolejności należy przygotować i złożyć wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego. Do wniosku załączamy:

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• projekt budowlany,
• zaświadczenie izby samorządu zawodowego o wpisaniu autora projektu na listę jej członków,
• decyzję o warunkach zabudowy,
• decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
• pozwolenie ustalające lokalizację sztucznych wysp, konstrukcji i urządzeń w polskich obszarach morskich,
• decyzje o uzgodnieniu lokalizacji oraz sposobów utrzymania kabli lub rurociągów w wyłącznej strefie ekonomicznej,
• postanowienie o uzgodnieniu z odpowiednim starostą kwestii linii zabudowy, elewacji, przebiegu dróg i uzbrojenia technicznego,
• wynik audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego,
• uzasadnienie zarządcy drogi,
• umowę urbanistyczną,
• specjalistyczną opinię wydaną przez osobę fizyczną lub jednostkę organizacyjną wskazaną przez właściwego ministra,
• decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach,
• informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
• pozwolenie na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku,
• dowód zapłacenia opłaty skarbowej,
• pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych,
• dowód zapłacenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo.

Sprawdzenie wniosku pod kątem formalnym

Urząd sprawdzi na początku kompletność wniosku. Jeśli są braki, urząd wezwie nas do ich usunięcia w terminie co najmniej 7 dni – licząc od dnia otrzymania wezwania. Jeżeli braki nie zostaną usunięte w terminie, urząd pozostawi sprawę bez rozpoznania.

W przypadku braku opłaty skarbowej za zatwierdzenie projektu, urząd wyznaczy nam termin do zapłaty – od 7 do 14 dni. Jeśli w tym terminie opłata nie zostanie uiszczona, urząd zwróci wniosek.

Brakujące dokumenty składamy w urzędzie, który wezwał nas do usunięcia braków.

Sprawdzenie wniosku pod kątem merytorycznym

W następnej kolejności urząd bada wniosek pod względem merytorycznym i ocenia, czy może wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego.

Urząd sprawdza:

• zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:

– ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu,

– wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach,

– ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej;

• zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;
• kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie:

– wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

– informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,

– kopii zaświadczenia dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego,

– oświadczeń;

• posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualność zaświadczenia.

>>> e-CRUB, czyli Elektroniczny Centralny Rejestr osób posiadających Uprawnienia Budowlane

>>> Projekt techniczny – zawartość, załączniki

>>> Umowa o roboty budowlane – definicja, forma, podwykonawcy, gwarancja zapłaty

Jeżeli złożone dokumenty nie spełnią tych wymagań, to urząd wyda postanowienie, w którym nakaże nam usunięcie wskazanych nieprawidłowości. Jeśli tego nie zrobimy, urząd wyda decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego.

Urząd nie może odmówić zatwierdzenia projektu budowlanego, jeśli:

• nasz wniosek spełnia wszystkie powyżej wymienione warunki,
• złożyliśmy wniosek o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy albo decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego (gdy jedna z nich jest wymagana),
• złożyliśmy oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Uzgodnienia z konserwatorem

Jeśli wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego dotyczy obiektów budowlanych oraz obszarów ujętych w gminnej ewidencji zabytków – ale niewpisanych do rejestru zabytków, urząd musi uzgodnić go z konserwatorem zabytków (wojewódzkim albo miejskim). Na zajęcie stanowiska konserwator ma 30 dni, przy czym termin ten liczony jest od doręczenia mu przez urząd wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego. Jeśli nie zrobi tego w terminie, uznaje się, że konserwator nie wniósł zastrzeżeń do przedstawionych we wniosku rozwiązań projektowych.

Zatwierdzenie projektu budowlanego

Jeśli wniosek spełnia wszystkie wymagania, urząd wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Jeden egzemplarz projektu budowlanego otrzymuje wnioskodawca, jeden zostaje przekazany do nadzoru budowlanego, jeden pozostaje w urzędzie, który zatwierdził projekt. W decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego urząd podaje termin jej ważności, nie dłuższy niż jeden rok. Jeśli zamierzamy zrealizować inwestycję na podstawie zatwierdzonego projektu, to w tym okresie należy wystąpić o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Odmowa zatwierdzenia projektu budowlanego

Jeśli z oceny wniosku wynika, że projektu nie można zatwierdzić, urząd wyda decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę:

• w przypadku nieusunięcia nieprawidłowości w złożonym wniosku
• w przypadku wykonywania robót budowlanych przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę
• jeżeli na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego wydano ostateczną decyzję o nakazie rozbiórki.

Ile będziesz czekać

Nie dłużej niż miesiąc. Termin może się wydłużyć do 2 miesięcy (dostaniesz o tym informację).

Jak możesz się odwołać

Możesz odwołać się od otrzymanej decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego. Odwołanie złóż do:

• urzędu wojewódzkiego – jeśli decyzję w pierwszej instancji wydało starostwo albo urząd miasta na prawach powiatu,
• Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego – jeśli decyzję w pierwszej instancji wydał urząd wojewódzki.

Odwołanie złóż za pośrednictwem urzędu, który wydał decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego. Masz na to 14 dni – licząc od dnia otrzymania decyzji. Odwołanie możesz złożyć ty – jako inwestor, a także inne strony postępowania, niezadowolone z decyzji urzędu.

Pamiętaj również o tym, że możesz zrezygnować ze składania odwołania od decyzji. Jeśli zrobią to wszystkie strony uczestniczące w postępowaniu to decyzja szybciej będzie ostateczna.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.).

Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2020 poz. 471).

Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (tekst jedn. Dz.U. 2006 nr 225 poz. 1635 ze zm.).

Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 6 września 2021 r. w sprawie sposobu prowadzenia dzienników budowy, montażu i rozbiórki (Dz.U. 2021 poz. 1686).

Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2020 r. poz. 1609).

Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 25 czerwca 2021 r. w sprawie wzoru oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (Dz.U. 2021 poz. 1170).

Katarzyna Czajkowska-Matosiuk