Wymiana okien jest częstym rodzajem prac remontowych. Jednak przepisy nie są jednoznaczne co do kwalifikacji takich prac. Wyjaśniamy o co chodzi.
Można przypuszczać, że mroźna zima 2025/2026 będzie większym niż zwykle impulsem dla niektórych osób oraz instytucji prowadzącym do wymiany okien. Chodzi zarówno o domy jednorodzinne i budynki wielorodzinne, jak i pozostałe budynki. Wymiana okien to bez wątpienia jedna z popularniejszych prac remontowych. Mimo tego w przeszłości dotyczyły jej pewne wątpliwości. Swoją interpretację w temacie wydał nawet Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają o co dokładnie chodziło. Temat jest jak najbardziej aktualny. Nie tylko ze względu na ostatnią mroźną zimę. Okazuje się bowiem, że orzecznictwo sądów czasem nie jest zbieżne z tym, co uważa GUNB.
Fot. stock.adobe.com/FrankBoston
Wymiana okien – interpretacja GUNB jest korzystna dla inwestorów
W internetowych artykułach dotyczących wymiany okien często pojawia się odwołanie do interpretacji GUNB w zakresie formalnych podstaw takich prac. Rzeczywiście, Główny Urząd Nadzoru Budowlanego na swojej stronie internetowej (dział: Wyjaśnienia przepisów ustawy – Prawo budowlane) wypowiada się w temacie formalności związanych z wymianą stolarki okiennej. Co mówi GUNB? Zacytujmy odpowiedź na pytanie „Czy wymiana stolarki okiennej i drzwiowej podlega przepisom ustawy – Prawo budowlane?”.
Główny Urząd Nadzoru Budowlanego twierdzi, że: „jeśli prace polegające na wymianie stolarki okiennej lub drzwiowej nie powodują zmiany kształtu lub wielkości otworów okiennych lub drzwiowych, to nie stanowią wykonywania robót budowlanych objętych zakresem ustawy – Prawo budowlane”. Innymi słowy, opisywana wyżej łatwa wymiana okien nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz dokonania zgłoszenia (jako czynność związana ze zwykłym użytkowaniem rzeczy przez właściciela).
Zdaniem GUNB sytuacja wygląda inaczej, gdy: „wymiana stolarki okiennej lub drzwiowej będzie wiązała się z ingerencją w obiekt budowlany (np. w związku z powiększeniem otworów lub ich zabudowaniem)”. W takim przypadku, planowana inwestycja może mieć bowiem znamiona remontu lub przebudowy, co będzie oznaczało konieczność dokonania formalności przewidzianych przez prawo budowlane (ze względu na ingerencję w przegrody zewnętrzne budynku).
>>> Wybór okien i drzwi – na co zwrócić uwagę
>>> Stolarka okienno-drzwiowa – odbiór techniczny zgodnie z normami
>>> Prawidłowy montaż okna dachowego
Czy sądy na pewno podzielają stanowisko GUNB?
Warto przypomnieć, że wyjaśnienia przepisów prawa przygotowywane przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego nie stanowią wykładni prawa i nie wiążą organów administracji publicznej, o czym informuje sam urząd. Właśnie dlatego warto spojrzeć, jak na sprawę wymiany okien i formalności z nią związanych czasem zapatrują się sądy. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na następujące orzeczenia:
- Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 1 września 2020 r. (sygn. akt: VII SA/Wa 2463/19) – teza: wymiana okien bez względu na to, czy następuje zmiana wielkości otworów okiennych jest remontem. Nie jest to bowiem czynność z zakresu bieżącej konserwacji, gdyż do takich czynności można zaliczyć odnowienie okien poprzez pomalowanie i inne drobne naprawy.
- Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 13 czerwca 2007 r. (sygn. akt: II SA/Gd 662/06) – teza: wymiana okien jest remontem bez względu na to, czy następuje zmiana wielkości otworów okiennych.
Powyższe orzeczenia sugerują, że wymiana okien zawsze jest remontem, a więc czynnością wymagającą zgłoszenia, o ile obejmuje ona przegrody zewnętrzne albo elementy konstrukcyjne budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Pod pojęciem przegrody zewnętrznej należy rozumieć zintegrowany element budynku oddzielający jego wnętrze od środowiska zewnętrznego – przykład: ściany zewnętrzne, stolarka okienna, dach, drzwi zewnętrzne czy też fundamenty (zobacz: D. Sypniewski [w:] R. Godlewski, M. Goss, J. Góralski, W. Ł. Gunia, D. Sypniewski, Prawo budowlane. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2025, art. 29).
Mimo wszystko jednak lepiej dokonać zgłoszenia?
W związku z powyższym, trudno się dziwić, że czasem porady dla inwestorów sugerują, aby mimo wszystko temat wymiany okien skonsultować z urzędnikami i zapytać o konieczność dokonania zgłoszenia (niezależnie od ewentualnej zmiany wielkości otworów okiennych). Eksperci portalu RynekPierwotny.pl podkreślają, że cały czas mówimy o wymianie okien w budynku niezabytkowym.
Materii zabytkowej dotyczą bowiem bardziej restrykcyjne zasady związane z uprzednim uzyskaniem pozwolenia wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków – na prowadzenie robót budowlanych (m.in. remontów) przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
