Po letnim spowolnieniu nadchodzi rok dużej aktywności rynku.
– W III kw. wolumen obrotów osiągnął poziom 23,3 mld euro – spadek o 12,5% w porównaniu z poprzednim kwartałem.
– Lepsze nastroje oraz nieznaczna poprawa podaży nieruchomości i dostępności kredytów mogą przyczynić się do ożywienia aktywności w najbliższych miesiącach. W ostatnim kwartale wolumen obrotów może wzrosnąć aż o 70% i za cały rok wynieść 110 mld euro.
– Oznaczałoby to znaczny wzrost (o 49%) w porównaniu z rokiem ubiegłym, ale wolumen ten byłby zbliżony do poziomu z lat 2003-2004 i stanowiłby nieco ponad 40% rekordowych obrotów w 2007 r.
– W bieżącym roku najlepiej radziły sobie najważniejsze rynki – na Francję, Niemcy i Wielką Brytanię przypadło 69% łącznych obrotów w III kw. Jednak popyt dalej poprawiał się zarówno na bezpiecznych rynkach zachodnich (Holandia i Norwegia), jak i na wschodzie, tj. w Polsce oraz Turcji i Rosji.
– Nieruchomości handlowe są nadal bardzo popularnym sektorem rynku, który odnotował wzrost obrotów i udziału w rynku z 29% do 36%. Dla porównania udział nieruchomości biurowych i przemysłowych w obrotach wyniósł odpowiednio 43% i 11%, natomiast na nieruchomości o zróżnicowanym przeznaczeniu przypadło pozostałe 10% obrotów.
– Wartość inwestycyjna najlepszych nieruchomości w dalszym ciągu rośnie – o 6,9% w skali rocznej i 1,2% w skali kwartalnej.
– Czynnikiem wzrostu są wwiększym stopniu wyższe stawki czynszu w najlepszych obiektach niż spadek stóp kapitalizacji.
– Sytuacja na rynku najmu była nadal stabilna w większości regionów a najwyższe czynsze wyjściowe wzrosły w porównaniu z poprzednim kwartałem o 1,8% w skali roku.
– Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty wyniosły średnio 7,1%, co wskazuje na kwartalny spadek o 5 pb.
– Wobec utrzymującej się bardzo niskiej rentowności obligacji względnie atrakcyjne ceny nieruchomości utrzymają popyt inwestycyjny na wyższym poziomie niż podaż w przypadku najlepszych obiektów.
– Stopniowo będzie wzrastać zainteresowanie nie tylko najlepszymi nieruchomościami, jednak inwestorzy nadal będą ostrożni przy podejmowaniu ryzyka.
Najnowsze dane opublikowane przez firmę Cushman & Wakefield, międzynarodowego doradcę na rynku nieruchomości, pokazują, że ostatni kwartał rozpoczął się bardzo dobrze. Pojawiło się więcej kupujących i sprzedających. Jeżeli utrzyma się obecna tendencja, bieżący kwartał może zamknąć się kwotą ok. 40 mld euro. Byłby to największy kwartalny wynik od początku 2008 r. i oznaczałby wzrost wolumenu obrotów za cały 2010 r. do nieco ponad 110 mld euro.
Michael Rhydderch, Szef Zespołu ds. Transgranicznych Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Ogólnie można stwierdzić, że w ostatnim kwartale w najtrudniejszej sytuacji znajdowały się mniejsze i bardziej peryferyjne rynki Europy. Kryzys związany z zadłużeniem państw zwiększył niechęć do ryzyka, co powstrzymywało inwestorów przed wchodzeniem na rynki o mniejszej płynności. Natomiast największe rynki w dalszym ciągu dobrze sobie radziły. W trzecim kwartale odnotowano niewielkie spadki wolumenu obrotów w Wielkiej Brytanii i Niemczech oraz zyski na rynkach regionalnych średniej wielkości takich jak Włochy i Holandia. Jednak stopniowo wzrasta zainteresowanie innymi rynkami, ponieważ podaż nieruchomości o standardzie poszukiwanym przez inwestorów jest nadal niewystarczająca, niektórzy kupujący również zaczynają akceptować pewien poziom ryzyka”.
David Hutchings, Szef Europejskiego Działu Badań firmy Cushman & Wakefield, dodał: „Podstawowe cechy rynku takie jak wielkość, dostępność i płynność są niezwykle ważne, ale inwestorzy również zwracają większą niż dawniej uwagę na kwestie makroekonomiczne. Istnieje bardzo wyraźny związek pomiędzy rynkami, którymi interesują się inwestorzy, a aktualnym lub przewidywanym wzrostem gospodarczym. Ponadto obecnie na ogół w większym stopniu zdają sobie oni sprawę z zagrożeń makroekonomicznych”.
Nie oznacza to, że są całkowicie niechętni do podejmowania ryzyka. Więcej inwestorów jest teraz skłonnych zaakceptować pewien poziom ryzyka, oczywiście przy uzyskaniu odpowiedniej premii.
„Zyski z obligacji europejskich są niskie i mogą nadal spadać. Z tego względu stopy kapitalizacji z najlepszych nieruchomości są źródłem realnej siły sektora i stoją za wzrostem popytu” – uważa Michael Rhydderch. „Najlepsze nieruchomości w Europie Zachodniej oferują średnio 300-350 pb więcej niż dziesięcioletnie obligacje rządowe. Ponadto wobec stabilizacji na rynkach najmu i ograniczonej podaży najlepsze stopy kapitalizacji mogą się dalej obniżać”.
Dodatkowym impulsem będzie do pewnego stopnia umiarkowana poprawa warunków finansowania, ale przy obecnym koszcie i dostępności kredytów, jest ona nadal niewystarczająca do prawdziwego pobudzenia rynku.
Michael Rhydderch dodaje: „W dużej mierze kredyty można uzyskać jedynie dla najlepszych nieruchomości, a marże bardzo różnią się pomiędzy poszczególnymi krajami. Banki coraz chętniej finansują inwestycje pod warunkiem zawarcia odpowiedniej liczby umów typu pre-let”.
Banki chętniej udzielają kredytów na odpowiednie nieruchomości, ale nadal są często oskarżane o niechęć do refinansowania starych pożyczek. To dodatkowo zachęca do sprzedaży i zdaniem Michaela Rhyddercha „banki zaczynają zwiększać akcję kredytową i są nadal największą nadzieją na ożywienie rynku. Optymizmem napawa fakt, że coraz intensywniejszy proces sprzedaży przebiega dość spokojnie”.
David Hutchings stwierdził: „Restrukturyzacja inwestorów i firm prowadzi do wzrostu podaży, ale większości oferowanych obiektów nie można zaliczyć do kategorii najlepszych. Ponadto rozziew pomiędzy oczekiwaniami najemców i inwestorów a faktyczną dostępnością nieruchomości może nadal hamować aktywność. Niewystarczająca podaż powinna przyczynić się do wzrostu zainteresowania rynkami nieruchomości o średnim standardzie, które są bardziej dostępne oraz zazwyczaj oferują niższe stawki czynszu i wyższe stopy kapitalizacji. Pojawiają się jednak dwa pytania: czy poszukujący powierzchni zrezygnują z dobrej lokalizacji lub jakości nieruchomości oraz kto ustąpi pierwszy – inwestor czy najemca? W przypadku pierwszego pytania odpowiedź nie jest jeszcze znana. Natomiast w odniesieniu do drugiej kwestii – inwestorzy będą raczej zwracać uwagę na podpisane umowy najmu zanim podejmą jakiekolwiek działania. Z tego względu wobec spadku podaży i wzrostu stawek czynszu to prawdopodobnie najemcy jako pierwsi ustąpią”.
Łukasz Lorencki z Grupy Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield w Warszawie, powiedział: „W trzecim kwartale 2010 r. polski rynek inwestycyjny odzwierciedlał nastroje panujące w Europie. Wolumen transakcji wyniósł w tym okresie ok. 655 mln euro, co stanowi ponad sześciokrotny wzrost w stosunku do analogicznego kwartału 2009 roku. Pod względem aktywności inwestycyjnej rok 2010 charakteryzuje się najwyższą wartością zawieranych transakcji od ponad dwóch lat. Zakładając utrzymanie się dotychczasowej koniunktury w najbliższych miesiącach, należy oczekiwać, że na koniec grudnia bieżącego roku wolumen transakcji w Polsce może zbliżyć się do wielkości ok. 2 mld euro, notowanej po raz ostatni przed 2008 rokiem”.
