Obowiązkowym elementem przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest ustalenie wysokości zabudowy obiektów budowlanych. Niejednokrotnie w praktyce spotyka się MPZP, które przewidują ustalenie maksymalnej wysokości zabudowy nie w metrach, ale poprzez odwołanie się do pojęcia kondygnacji albo jednocześnie kondygnacji i metrów. Ten brak precyzji przepisów dotyczących MPZP znacznie utrudnia proces inwestycyjny.
W prawie budowlanym występuje pojęcie kondygnacji – zgodnie z § 3 pkt 16 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie [1], kondygnacja to „pozioma część budynku, zawarta pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku (…)”. Definicja ta jest jednak niewystarczająca, gdyż odwołuje się wyłącznie do określonej części budynku. Unormowanie zatem w MPZP dopuszczalnej wysokości zabudowy poprzez odwołanie do pojęcia kondygnacji sprawia, że na podstawie tych przepisów możliwe jest ustalenie wysokości jedynie budynków, nie zaś zabudowy w ogóle.
Posiłkowanie się słownikową definicją kondygnacji („każdy z poziomów, na jakie podzielona jest budowla”1) również nie rozwiewa wątpliwości w zakresie ustalenia zabudowy. Pojęcie zabudowy nie dotyczy bowiem tylko budynku, ale szerszej kategorii obiektów budowlanych. Prawo budowlane stanowi, że prócz budynku wyróżnia się także budowle oraz obiekty małej architektury. Zwłaszcza pojęcie budowli ma szeroki zakres: jest to każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, w tym przykładowo sieci techniczne czy wolno stojące maszty antenowe. Oczywiste jest, że dla takich kategorii obiektów budowlanych, wchodzących przecież w zakres pojęcia zabudowy, ustalenie maksymalnej wysokości poprzez określenie kondygnacji nie jest możliwe. Obiekty te nie mają bowiem kondygnacji.
Fot. © Patrick – stock.adobe.com
>>> Zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym 2023
>>> Zmiana zagospodarowania terenu a zalewanie nieruchomości
>>> Decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu
W utrwalonym orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że przepisy MPZP, definiujące wysokość zabudowy poprzez odwołanie do wysokości budynku mierzonej za pomocą kondygnacji, obarczone są prawną wadliwością uzasadniającą stwierdzenie ich nieważności2. W tych przypadkach bowiem ustalenie wysokości obiektów budowlanych innych niż budynek będzie niemożliwe. Takie ujęcie z kolei sprawia, że MPZP nie zawiera wszystkich elementów obowiązkowych wymaganych przez Ustawę z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [4].
Dodatkowo samo pojęcie kondygnacji jest niejasne. Nie stanowi bowiem jednostki miary. Przywołana powyżej definicja kondygnacji wskazuje jedynie dolny próg wysokości (średnia wysokość w świetle większa niż 2 m). W obecnym stanie prawnym nie istnieją przepis lub norma jednoznacznie wskazujące, ile metrów ma kondygnacja.
Powstaje zatem pytanie, jak ma zachować się inwestor w sytuacji, gdy MPZP odwołuje się do pojęcia kondygnacji i to w zakresie szerszym niż wysokość budynku? W praktyce takie sytuacje nadal będą występować, gdyż nie zawsze uchwała rady gminy przyjmująca wadliwy MPZP będzie zaskarżana do sądu, który następnie wyeliminuje ją z obrotu prawnego. Zagadnienie z pewnością wymaga działań legislacyjnych i usunięcia luk prawnych. Do tego czasu rozsądne wydaje się wystąpienie do właściwej gminy o wydanie zaświadczenia o zgodności przedsięwzięcia budowlanego z przepisami normującymi MPZP na podstawie art. 217 § 2 pkt 1 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego [5]. Innym rozwiązaniem jest wystąpienie przez inwestora do gminy o wyjaśnienie treści postanowień MPZP. Takie działania nie wykluczą oczywiście potencjalnych problemów wynikających z wadliwości MPZP oraz nie będą wiązać organów budowlanych, niemniej jednak winny upewnić inwestora o zgodności jego przedsięwzięcia z przepisami prawa.
1 Za: https://sjp.pwn.pl (dostęp: 23.10.2023 r.) [2].
2 Por. wyrok NSA z 28.04.2009 r., sygn. akt II OSK 1549/08 [3].
prof. dr hab. Jan Widacki
Literatura
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225).
- https://sjp.pwn.pl (dostęp: 10.2023 r.).
- Wyrok NSA z 04.2009 r., sygn. akt II OSK 1549/08.
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.).
- Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. U. z 2023 r. poz. 775 ze zm.).
