Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji, która ma zostać zrealizowana na nieruchomości stanowiącej część działki gruntu nie jest łatwe. Praktyka urzędów wskazuje, że pozytywne decyzje w tego typu sprawach wydawane są rzadko. Nowelizacja przepisów ze stycznia 2022 roku powinna rozstrzygnąć dotychczasowe wątpliwości i ułatwić życie inwestorom.
Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [1] (dalej UPZP) określają warunki jakie muszą zostać spełnione, aby organ administracji pozytywnie rozpatrzył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Przepisy ustawy wymagają aby została zrealizowana zasada dobrego sąsiedztwa dla projektowanej inwestycji. Chodzi o to, by co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej co teren inwestycji, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Pozostałe warunki to m.in. dostępność terenu planowanej inwestycji do drogi publicznej, ustalenie że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla realizacji zamierzenia budowlanego, a także że teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nie rolne i nieleśne. Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wymagał od inwestora określania terenu planowanej inwestycji na kopii mapy załączonej do wniosku. Z przepisów UPZP nie wynika, że teren inwestycji musi pokrywać się z granicami działki ewidencyjnej.
Warunki zabudowy dla całej działki?
Przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [2] (dalej – Rozporządzenie) doprecyzowano wymagania, w oparciu o które decyzje o warunkach zabudowy były wydawane. Autorzy Rozporządzenia, nie mając do tego ustawowego upoważnienia wprowadzili do tekstu tej regulacji, obok pojęcia „teren inwestycji”, o którym mowa w UPZP, pojęcie „działka”. Jak się wydaje tekst Rozporządzenia posługiwał się tymi pojęciami synonimicznie przy określaniu obszaru, w którym inwestycja miała zostać zrealizowana. Wnioski urzędników prowadzących postępowania w sprawie decyzji o ustalenie warunków zabudowy były natomiast odmienne. W konsekwencji odmawiano wydania decyzji dla części działki, utożsamiając teren inwestycji, o którym mowa w UPZP z działką ewidencyjną rozumianą jako całość uzasadniając to treścią Rozporządzenia.
>> Decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu
Fot. stock.adobe/af-mar
Co na to sądy?
Orzecznictwo sądowe w tych sprawach było niejednolite. W wyraźny sposób zaznaczył się jednak kierunek orzeczniczy, który wskazywał na sposób rozumowania urzędników wykluczających możność wydania decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości stanowiącej część działki ewidencyjnej.
Przykładowo w wyroku NSA z 3 lipca 2019 r. [3] wskazano, iż przez „teren”, o którym mowa art. 59 ust. 1, a także w art. 61 ust. 1 pkt 4 upzp należy co do zasady rozumieć obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, a nie fragment działki ewidencyjnej, na którym inwestor zaplanował realizację inwestycji. Taka właśnie wykładnia ww. przepisów pośrednio wynika również z § 3 ust. 2 rozporządzenia (…).
Podobne stanowisko zajął NSA w wyroku z 18 kwietnia 2018 r.[4] wskazując, iż ustalenie warunków zabudowy odnosi się do działki objętej wnioskiem jako całości, nie zaś jedynie tej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana. Użyte w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. pojęcie „określenie granic terenu objętego wnioskiem, jak też wskazany w art. 61 ust. 1 pkt 4 tej ustawy termin „teren” (który nie wymaga uzyskania zgody albo jest objęty zgodą), należy rozumieć jako istniejące prawnie granice, których przebieg ustalony został w trybie przewidzianym obowiązującymi przepisami, co wyklucza wskazywanie przez inwestora terenu stanowiącego tylko część działki ewidencyjnej.
Warunki zabudowy – stanowisko sądów, a potrzeby inwestorów
Powyższa praktyka w sposób zasadniczy rozmija się z potrzebami inwestorów, którzy wskazują na utrudnienia proceduralne w przypadku inwestycji o skomplikowanej strukturze, realizowanych na nieruchomościach o dużym areale, które wymagają przyszłych podziałów, czy też o złożonej strukturze użytków nieruchomości, w tym gruntów rolnych i leśnych czy wód. W takich przypadkach bariery urzędnicze wynikające z ograniczeń w uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości stanowiącej część działki ewidencyjnej są znaczącym ograniczeniem.
Nowelizacja rozporządzenia
Wydaje się, iż istniejący spór o to, czy można wydać decyzję ustalającą warunki zabudowy dla nieruchomości stanowiącej część działki ewidencyjnej ma szansę na szybie zakończenie. Wszystko za sprawą nowelizacji przepisów Rozporządzenia, która weszła w życie 3 stycznia 2022 r.
Nowelizacja ta usunęła z treści przepisów Rozporządzenia pojęcie „działka” i zastąpiła je pojęciem „teren”, co pozwoliło skorelować treść przepisów Rozporządzenia i UPZP oraz uznać, iż w aktualnym stanie prawnym decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest, nie dla działki ewidencyjnej, tylko dla terenu inwestycji, który może stanowić jedną konkretną działkę ewidencyjną, kilka działek ewidencyjnych, jak również część działki ewidencyjnej. W konsekwencji tej nowelizacji wprowadzono oficjalny wzór formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy [5]. Dokument ten wymaga wprost od inwestora deklaracji czy inwestycja będzie realizowana na całości czy na części działki ewidencyjnej.
Wygląda na to, że nowelizacja Rozporządzenia ostatecznie przesądzi o dopuszczalności wydania decyzji o warunkach zabudowy dla części działki ewidencyjnej. Jaka jednak będzie praktyka urzędów w tym zakresie dowiemy się w przyszłości.
Mirosław Narolski, adwokat, wspólnik w Brzezińska Narolski Adwokaci sp. partnerska (http://bnadwokaci.pl/). Jest ekspertem w dziedzinie nieruchomości i projektów inwestycyjnych. Posiada wieloletnie doświadczenie w zakresie przygotowania i realizacji projektów budowlanych i w obsłudze korporacyjnej firm produkcyjnych.
[1] Art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.
[2] Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.
[3] Sygn. II OSK 2153/17.
[4] Sygn. II OSK 1442/16.
[5] Wzór określony w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z 20 grudnia 2021 r. w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy.2
Zobacz:
Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych – zmiany, które weszły w życie w 2022 roku
Specustawy inwestycyjne – zmiana przepisów w 2021 roku
Oświadczenie projektanta a zgodność projektu z wymaganiami ochrony środowiska
