Kontrole 5-letnie budynku – termin i zakres

Osoba uprawniona powinna przeprowadzić kontrolę tych elementów, które może kontrolować w ramach swoich uprawnień.

Obowiązek przeprowadzania kontroli okresowych obiektów budowlanych wynika z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zmianami).

Obowiązek ten jest określony w art. 62 ustawy.

Przewidziano m.in. obowiązek przeprowadzania kontroli okresowej obiektu co najmniej raz na pięć lat (art. 62 ust. 1 pkt 2).

Ustawodawca użył mało ostrego sformułowania art. 62.1. Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli. Nie ma wątpliwości, że sformułowanie „powinny” oznacza obowiązek właściciela lub zarządcy.

W przepisach karnych w art. 93 pkt 8 ustawa przewiduje karę grzywny dla właściciela lub zarządcy obiektu z powodu niespełnienia określonego w art. 62 ust. 1 pkt 1-4a obowiązku przeprowadzenia kontroli.

kontrole budynku

Fot. stock.adobe / Grzegorz Polak

Kontrole okresowe budynku – jakie terminy?

Jedyne wynikające z ustawy wymaganie co do terminu – kontrola powinna być przeprowadzona przed upływem pięciu lat od poprzedniej kontroli. Ustawa nie określa pory roku, w której powinna być przeprowadzona kontrola.

Może się zdarzyć, że organ nadzoru budowlanego po stwierdzeniu nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska – nakaże przeprowadzenie takiej kontroli. Może to nastąpić w każdym czasie, również bezpośrednio po kontroli okresowej przeprowadzonej przez osobę uprawnioną.

Regulacje dotyczące czasu przeprowadzania kontroli można znaleźć w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. Nr 74, poz. 836 ze zmianami).

Zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia kontrole okresowe budynków mieszkalnych powinny być przeprowadzane w porze wiosennej.

Spotkałem się z poglądem, że minister zaleca przeprowadzanie kontroli w porze wiosennej. Minister używa w tym przepisie tego samego określenia co ustawodawca w art. 62 ustawy. Gdyby w ten sposób do tego podchodzić, należałoby dojść do wniosku, że przeprowadzanie kontroli okresowych nie jest obowiązkowe. Faktem jest, że nie ma tu sankcji.

Moim zdaniem minister ma rację. Po zimie wychodzą różne uszkodzenia obiektu. Dotyczy to zwłaszcza kontroli elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne. Najlepiej byłoby kontrole okresowe wszystkich obiektów przeprowadzać w porze wiosennej (z wyjątkiem tych, które powinny być przeprowadzane w ściśle określonych w ustawie terminach).

Inne regulacje dotyczące terminów przeprowadzania kontroli okresowych są przewidziane w rozporządzeniu Ministra Gospodarki Morskiej z dnia 23 października 2006 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania oraz szczegółowego zakresu kontroli morskich budowli hydrotechnicznych (Dz.U. Nr 206, poz. 1516). W § 75 rozporządzenie przewiduje przypadki, w których kontrole okresowe powinny być przeprowadzane częściej niż co najmniej raz na pięć lat – co trzy lata.

Przepisów wykonawczych dotyczących warunków technicznych użytkowania innych obiektów budowlanych nie znam.

Zobacz też:

Zakres kontroli okresowych budynków

Zakres kontroli przeprowadzanej co najmniej raz na pięć lat jest określony w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Art. 62.1. Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:

2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Najważniejsze moim zdaniem jest tu sformułowanie „sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego”.

Estetyka obiektu budowlanego to nie jest jednoznaczne pojęcie. Ocena jest tu subiektywna. Jeżeli osoba uprawniona podpisze się pod protokołem z kontroli okresowej, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2, to znaczy, że potwierdza przydatność obiektu do użytkowania.

Jak należy rozumieć przydatność obiektu do użytkowania?

Odpowiedź znajdziemy w ustawie:

Art. 61. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:

utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;

Art. 5.2. Obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7.

Ustawodawca określił dokładnie zakres kontroli instalacji elektrycznej i piorunochronnej. Natomiast reszta jest określona bardzo ogólnie. Dotyczy to zarówno pozostałych instalacji, jak też konstrukcji i innych elementów.

Po to jest potrzebne doświadczenie zawodowe i uprawnienia budowlane, żebyśmy wiedzieli, gdzie zajrzeć, co zbadać, żeby móc potwierdzić przydatność obiektu do użytkowania. Wiąże się z tym duża odpowiedzialność (zawodowa, cywilna i karna). Przeprowadzamy kontrole rozmaitych obiektów: budynków i budowli. Zostały one wybudowane w różnym okresie i w odmiennych technologiach. Technologie były zależne również od rejonu kraju. Inaczej budowano na zachodzie, inaczej na wschodzie. Jeżeli zajmujemy się kontrolą stanu technicznego rozmaitych obiektów, powinniśmy znać zasady budowania w różnych okresach.

Przydatne byłyby opracowania, w których autorzy podają przykłady rozwiązań konstrukcyjnych stosowanych w różnym czasie na odmiennych terenach, wskazują, co należy zbadać, żeby móc z czystym sumieniem potwierdzić przydatność obiektu do użytkowania.

Przykładem jest monografia Politechniki Łódzkiej „Kontrole okresowe budynków – zalecenia, wymagania i problemy” (autorzy: Jacek Szer, Jan Jeruzal, Iwona Szer, Piotr Filipowicz).

W § 6 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych określony jest zakres kontroli przeprowadzanej co najmniej raz na pięć lat dla budynków mieszkalnych.

Przepis ten jest krótki:

§ 6. Zakresem okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy, należy objąć również sprawdzenie stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej elementów budynku, o których mowa w § 5, oraz wszystkie pozostałe elementy budynku, a także estetykę budynku i jego otoczenia.

W § 5 ust. 2 określono zakres kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy, elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, których uszkodzenia mogą powodować zagrożenie dla:

1) bezpieczeństwa osób,

2) środowiska,

3) konstrukcji budynku.

5.2. W toku kontroli, o której mowa w ust. 1, szczegółowym sprawdzeniem należy objąć stan techniczny:

1) zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów,

2) urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,

3) elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,

4) pokryć dachowych,

5) instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,

6) urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,

7) elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku,

8) przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.

W § 6 wymienia się jeszcze pozostałe elementy budynku. Należy rozumieć, że chodzi o elementy niewymienione w § 5 ust. 2, których uszkodzenia mogą powodować zagrożenie dla:

1) bezpieczeństwa osób,

2) środowiska,

3) konstrukcji budynku.

Wydaje mi się, że przeprowadzając kontrolę okresową innego niż mieszkalny budynku, najlepiej zastosować się do przepisu dotyczącego budynków mieszkalnych. Kontrola powinna obejmować wszystkie istotne elementy budynku. Należy to rozumieć jako obowiązek właściciela lub zarządcy. Natomiast osoba uprawniona powinna przeprowadzić kontrolę tych elementów, które może kontrolować w ramach swoich uprawnień. Ustawa wyraźnie to reguluje w art. 62 ust. 4.

Art. 62.4. Kontrole, o których mowa w ust. 1, z zastrzeżeniem ust. 5-6a, przeprowadzają osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Oczywiście chodzi tu nie tylko o specjalność, ale i o zakres uprawnień. Podobnie jak przy projektowaniu czy kierowaniu robotami budowlanymi.

W § 76 i 77 rozporządzenia Ministra Gospodarki Morskiej w sprawie warunków technicznych użytkowania oraz szczegółowego zakresu kontroli morskich budowli hydrotechnicznych podane są szczegółowe przepisy dotyczące zakresu kontroli okresowej przeprowadzanej co najmniej raz na pięć lat. Jest tych wymagań dużo. Znacznie więcej niż w przypadku budynków mieszkalnych.

mgr inż. Andrzej Stasiorowski

Sprawdź: Produkty budowlane