Budowa w sąsiedztwie obiektu wojskowego nie zawsze podlega ograniczeniom czy zakazom.
Zasada wolności budowlanej zakłada, że każdy ma prawo do zabudowy gruntu, jeżeli tylko wykaże prawo do dysponowania nim na cele budowlane, a jego zamierzenie będzie zgodne z przepisami (art. 4 ustawy – Prawo budowlane[1]). Wolność ta oczywiście nie jest absolutna – ograniczają ją inne przepisy regulujące szeroko rozumiany proces inwestycyjno-budowlany. Należą do nich m.in. regulacje dotyczące terenów zamkniętych i ich okolic. Tereny zamknięte to obszary o charakterze zastrzeżonym ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa, o ile status taki został im nadany decyzją ministra lub kierownika urzędu centralnego (art. 2 pkt 9 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne [2]). Są to zwłaszcza wszelkiego rodzaju tereny wojskowe. Z uwagi na ich strukturę własnościową (należą głównie do Skarbu Państwa) inwestycje prywatne należą tam do rzadkości.
Proces budowlany może jednak podlegać ograniczeniom także w pobliżu takiego obszaru. Mowa tu o strefach ochronnych terenów zamkniętych. Są to obszary bezpośrednio sąsiadujące z terenem zamkniętym, w obrębie których może obowiązywać specjalny reżim budowlany. Zgodnie z art. 4 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [3]: „W strefach ochronnych ustala się ograniczenia w zagospodarowaniu i korzystaniu z terenów, w tym zakaz zabudowy” (przy czym zakaz zabudowy w strefach ochronnych wcale nie jest regułą).
Nie każda działka sąsiadująca z terenem wojskowym stanowi automatycznie jego strefę ochronną. O ewentualnym powstaniu i granicach takiej strefy przesądza bowiem samorząd w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (dalej: m.p.z.p.). To również samorząd (także w m.p.z.p.) określa, jakiego rodzaju ograniczenia lub zakazy budowlane są konieczne do wprowadzenia w obrębie strefy ochronnej (a w praktyce nawet – czy w ogóle takie powstaną). Wyznaczanie tych stref wokół terenów wojskowych wcale nie jest więc regułą. To, czy inwestycja planowana w pobliżu obiektu wojskowego będzie w ogóle podlegała jakimkolwiek ograniczeniom (a jeżeli tak, to jakim), zależy od jej konkretnej lokalizacji i uwarunkowań konkretnego m.p.z.p., o ile oczywiście on istnieje – bez niego nie powstanie bowiem strefa ochronna. A to oznacza, że bez m.p.z.p. sąsiedztwo terenu zamkniętego standardowo będzie objęte ogólnym reżimem budowlanym.
>>> Plan ogólny gminy – rozporządzenie
>>> Lokalizacja stacji bazowych telefonii komórkowej przy drodze
>>> Obszar oddziaływania stacji bazowej telefonii komórkowej
Jednak nawet istnienie m.p.z.p. i ustanowienie w nim strefy ochronnej nie oznacza, że ograniczenia będą dotyczyły wszystkich rodzajów inwestycji na tych samych zasadach. Istnieją bowiem jeszcze przepisy szczególne, dedykowane inwestycjom o kluczowym charakterze dla rozwoju państwa i społeczeństwa. Przykładowo, w przypadku inwestycji celu publicznego z zakresu łączności publicznej (w praktyce dotyczy to prywatnych inwestycji telekomunikacyjnych) art. 46 ust. 1–1a ustawy o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych [4] wyłącza zakazy przewidziane w m.p.z.p. Wprost stanowi się tam, że rozwiązania przyjmowane w m.p.z.p. nie mogą uniemożliwiać lokalizowania inwestycji celu publicznego z zakresu łączności publicznej. Dodatkowo, nie stosuje się ustaleń m.p.z.p. w zakresie ustanowionych zakazów lub przyjętych w nim rozwiązań, jeżeli inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Co za tym idzie, wyłączona jest możliwość wprowadzania zakazów i ograniczeń przewidzianych dla stref ochronnych. Te powstają bowiem właśnie mocą postanowień wspomnianych planów. Realizacja inwestycji budowlanej w pobliżu obiektu wojskowego niekoniecznie musi więc podlegać ograniczeniom czy zakazom. Wszystko zależy od uwarunkowań konkretnej lokalizacji, a nawet charakteru samej inwestycji. Potencjalny inwestor w pierwszej kolejności powinien ustalić, czy nieruchomość, na której chciałby zrealizować inwestycję, w ogóle znajduje się w granicach strefy ochronnej, a jeżeli tak, to jakiego rodzaju ograniczenia budowlane przewidziano dla niej. Odpowiedź znajdzie w lokalnym m.p.z.p. (jego brak zasadniczo oznacza, że nie ma strefy ochronnej, a co za tym idzie – jej ograniczeń). Ale to nie wszystko. Należy pamiętać, że przepisy szczególne chronią inwestycje o strategicznym znaczeniu społecznym. Stąd też ewentualne zakazy przewidziane dla strefy ochronnej w m.p.z.p. i tak nie będą dotyczyły np. inwestycji telekomunikacyjnych.
Jakub Woźny
radca prawny
Korina A. Sudół
adwokat
Literatura
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).
- Ustawa z dnia 17 maja 1989 – Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1752 ze zm.).
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.).
- Ustawa z dnia 7 maja 2010 o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 733 ze zm.).
