Forma zatrudnienia osób, które mogą wykonywać kontrole stanu technicznego obiektu budowlanego

Obowiązki, które wpływają na kształt umowy o kontrole stanu technicznego obiektu budowlanego, nałożone są na właściciela lub zarządcę nieruchomości i zostały uregulowane między innymi w art. 61 oraz art. 62 Prawa budowlanego. Najważniejsze kwestie dotyczą okresowych kontroli, które przeprowadza się co najmniej raz w roku lub raz na pięć lat. Należy przy tym pamiętać, że niewykonanie powyższych obowiązków jest zagrożone karą grzywny. Dlatego też każdy zarządca lub właściciel nieruchomości powinien się z nimi zapoznać. Dodatkowo w wymienionych artykułach określone są kryteria dotyczące osób, które mogą przeprowadzać kontrole techniczne.

Fot. stock.adobe.com/Song_about_summer

Swoboda zawierania umów

Osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane czy stwierdzenie przygotowania do samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie są jedynymi uprawnionymi osobami do wykonywania kontroli okresowych budynków. Ważne, aby z tego rodzaju specjalistami zawrzeć umowę o odpowiedniej treści. Warto pamiętać, że sama nazwa umowy niczego nie przesądza. Dopiero po jej postanowieniach możemy się dowiedzieć, z jakim rodzajem umowy mamy do czynienia. Dlatego też, zawierając umowę, musimy zdecydować, co tak naprawdę chcemy nią uzyskać. Do charakterystyki porównawczej należy zestawić umowę o dzieło z umową zlecenia, gdyż bardzo często dochodzi do ich pomylenia, a nie można stosować ich zamiennie.

>>> Uzgodnienia ekspertyz o tematyce wybiegającej poza kompetencje PSP lub PIS

>>> Obszar oddziaływania obiektu a ustalenie stron postępowania o pozwolenie na budowę

>>> e-CRUB, czyli Elektroniczny Centralny Rejestr osób posiadających Uprawnienia Budowlane

Kontrole stanu technicznego obiektu budowlanego to obowiązek właściciela lub zarządcy

Zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego to na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego ciąży obowiązek kontroli jego stanu technicznego. Właścicielem jest osoba, która posiada prawo do całkowitego dysponowania rzeczą z wyłączeniem innych osób. O ile nikt nie powinien mieć problemu z określeniem właściciela, o tyle trudności mogą się pojawić ze stwierdzeniem, kto kryje się pod hasłem „zarządca obiektu budowlanego”. Żeby rozstrzygnąć tę kwestię, należy się odwołać do orzeczeń. Według Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z dnia 3 lutego 2011 r., sygn. akt II OSK 245/10: „zarządcą w rozumieniu art. 61 Prawa budowlanego jest taki podmiot, któremu przysługują uprawnienia właścicielskie zmierzające do utrzymania nieruchomości we właściwym stanie technicznym”. Należy podkreślić, że często mylonymi pojęciami są „zarządca obiektu budowlanego” oraz „zarządca nieruchomości”. Nie bez przyczyny Prawo budowlane powołuje się na tę pierwszą definicję. Zgodnie z art. 184a Ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami”. Na temat różnicy tych dwóch pojęć wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 lipca 2008 r., sygn. akt II OSK 1214/07: „Pojęcie «zarządca obiektu budowlanego», o którym mowa w Prawie budowlanym, to nie to samo, co pojęcie «zarządca nieruchomości», o którym mowa w Ustawie o gospodarce nieruchomościami, skoro na zarządcę obiektu budowlanego można nałożyć obowiązki przekraczające czynności zwykłego zarządu, podobnie jak na inwestora, właściciela czy użytkownika obiektu budowlanego, to umocowania prawnego dla tego podmiotu należy upatrywać w art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, bowiem tylko prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane daje tak szerokie uprawnienia”. Jak widać, wyrok ten potwierdza, jak ważne jest rozróżnienie zarządcy nieruchomości od zarządcy obiektu budowlanego. Ponadto w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 czerwca 2017 r., sygn. akt VII SA/Wa 1895/16: „Pojęcia «zarządcy obiektu budowlanego», o którym mowa w art. 61 Pb nie należy utożsamiać z pojęciem «zarządcy nieruchomości». W pojęciu «zarządca obiektu budowlanego» mieści się bowiem zarówno podmiot władający całą nieruchomością, na rzecz którego ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe, a także podmiot, który włada nieruchomością z tytułu umowy o korzystaniu z cudzej rzeczy. Pojęciem «zarządcy obiektu budowlanego» należy zatem objąć każdą osobę, tj. użytkownika, dzierżawcę, najemcę, władającego tym obiektem na podstawie zawartego z właścicielem stosunku prawnego, na której spoczywa obowiązek zarządzania tą nieruchomością”. W myśl przywołanego wyroku również i wspólnota mieszkaniowa, a dokładniej jej zarząd może być podmiotem w rozumieniu art. 61 Prawa budowlanego. W ten sposób została wyodrębniona pierwsza grupa podmiotów, która będzie stanowiła stronę umowy dotyczącej świadczenia usług w zakresie kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego.

>>> Wykorzystanie wizerunku i danych kontaktowych inżyniera

>>> Zmiany prawa a wzrost kosztów realizacji inwestycji infrastrukturalnych

>>> Odbiór robót budowlanych – obowiązek czy przywilej inwestora?

Kontrole stanu technicznego obiektu budowlanego przeprowadzają osoby z odpowiednimi kwalifikacjami

Osoby, które mogą przeprowadzać kontrole, muszą posiadać odpowiednie kwalifikacje. W art. 62 ust. 4–6a Prawa budowlanego zawarte są kryteria, jakie muszą spełnić osoby, którym zlecono poszczególne kontrole techniczne obiektu budowlanego. Kontrolę stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych mogą przeprowadzać osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Również osoby mające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych mogą dokonać takich kontroli. Natomiast do dokonywania kontroli okresowych przewodów kominowych w zakresie przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych upoważnione są osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim.

Jednak w przypadku przewodów kominowych, kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych, kontrolę mogą przeprowadzać osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Należy przy tym pamiętać, że osoba z uprawnieniami budowlanymi może przeprowadzać obie kontrole dotyczące tematyki kominiarskiej i wyłącznie te osoby z uprawnieniami budowlanymi mogą kontrolować kominy przemysłowe, kominy wolno stojące oraz kominy lub przewody kominowe, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

Umowa o dzieło

W myśl art. 627 Kodeksu cywilnego przez umowę o dzieło osoba, której powierza się zamówienie, zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. W odróżnieniu od umowy zlecenia umowa o dzieło wymaga, aby czynności przyjmującego zamówienie doprowadziły do konkretnego, indywidualnie oznaczonego rezultatu. Rezultat, na który umawiają się strony, musi być obiektywnie osiągalny i możliwy do zrealizowania. Przy umowie o dzieło chodzi więc o osiągnięcie określonego wyniku, niezależnie od rodzaju i intensywności świadczonej w tym celu pracy i staranności przy jej wykonaniu. W takim przypadku osoba, która miała dokonać określonej czynności, będzie odpowiadać za brak jej dokonania, bez względu na to, jak starannie wykonała swoją pracę. Przedmiotem umowy o dzieło, w ujęciu Kodeksu cywilnego, jest więc przyszły, z góry zamierzony i określony rezultat.

Jak podkreśla Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 września 2016 r., sygn. akt II UK 342/15: „Przedmiot umowy o dzieło może być określony w różny sposób i różny może być stopień dokładności tego określenia, pod warunkiem że nie budzi wątpliwości, o jakie dzieło chodzi. Przedmiotem umowy o dzieło jest doprowadzenie do weryfikowalnego i jednorazowego rezultatu, zdefiniowanego przez zamawiającego w momencie zawierania umowy. Dzieło jest wytworem, który w momencie zawierania umowy nie istnieje, jednak jest w niej z góry przewidziany i określony w sposób wskazujący na jego indywidualne cechy”. Poza wymogiem określenia w umowie rezultatu, który miałby zostać osiągnięty i który podlegałby sprawdzeniu pod kątem jego wykonania, umowa o dzieło charakteryzuje się również jednorazowością wykonywanego świadczenia (jednorazowy efekt pracy).

>>> Zawiadomienie o zakończeniu budowy – wzór formularza

>>> Skarga na przewlekłe prowadzenie postępowania administracyjnego

>>> Jak zdobyć uprawnienia budowlane w 2022 roku?

>>> Sprawdź: Produkty budowlane

Umowa zlecenie, a może umowa o świadczenia usług?

Druga z omawianych umów, czyli umowa zlecenie, określana jest jako umowa starannego działania, w której co prawda rezultat może być przedmiotem starań, lecz bardzo trudno stwierdzić, czy do jego dokonania faktycznie dojdzie. Celem umowy zlecenia jest   czynność (samo działanie) lub też jej brak, która przy zachowaniu określonej staranności prowadzić ma do ustalonego w umowie rezultatu. Wykonanie wielu powtarzających się czynności, składających się na cykl systematycznych i regularnych działań, jest cechą charakterystyczną dla umów o świadczenie usług, dla których w przypadku nieuregulowania stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu. Na przykład powierzenie sprzątania mieszkania co tydzień będzie umową o świadczenie usług, jednak stosować będziemy przepisy odnoszące się do umowy zlecenia. Dlatego też często w języku powszechnym nazywa się te umowy umowami zlecenia.

W odróżnieniu od umowy o dzieło w umowie zlecenia przyjmujący zlecenie nie bierze na siebie ryzyka dotyczącego osiągnięcia z góry zamierzonego rezultatu. Jego odpowiedzialność za właściwe wykonanie umowy oparta jest na zasadzie starannego działania i za świadczenie usługi rozłożonej w czasie otrzymuje on wynagrodzenie związane z ilością, jakością i rodzajem tej usługi. W zobowiązaniach starannego działania podjęcie przez dłużnika wymaganych czynności przy zachowaniu wiążącego go stopnia staranności oznacza, iż dłużnik wykonał zobowiązanie, mimo że niekoniecznie osiągnięto określony cel umowy. Tak umowa zlecenie jest określana w wyrokach sądów powszechnych: „Wykonywanie powtarzalnych, odtwórczych czynności bądź wykonywanie tych czynności w sposób ciągły lub zespołowy jest właściwe dla umów zlecenia” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 19 marca 2008 r., sygn. akt I ACa 83/08; Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 6 listopada 2012 r., sygn. akt III AUa 227/12; Sądu Najwyższego z dnia 25 lipca 2012 r., sygn. akt II UK 70/12).

Podsumowanie

Właściwą formą zatrudnienia osób dokonujących kontroli technicznej obiektu budowlanego jest zarówno umowa zlecenie, jak i umowa o dzieło. Kwestią, która pomoże wybrać właściwą formę umowy, jest jej cel. Jeśli stronom zależy na wykonaniu jednej konkretnej kontroli przewidzianej w art. 62 Prawa budowlanego – to właściwą umową może być umowa o dzieło. Jednakże jeśli celem jest sukcesywna kontrola stanu technicznego obiektu budowlanego, polegająca na stałym dozorze technicznym, prawidłową umową będzie ta dotycząca starannego działania, jaką jest umowa zlecenie.

Kamil Stolarski radca prawny