Etapowanie budowy – decyzje, regulacje

Jakie są najważniejsze regulacje i postanowienia dotyczące etapowania budowy w świetle ustawy Prawo budowlane oraz rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Przepisy Prawa budowlanego pozwalają na tzw. etapowanie budowy, w tym m.in. uzyskanie pozwolenia na budowę niektórych obiektów z całego zamierzenia – pod warunkiem, że mogą one samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem, o czym mówi artykuł 33 ust. 1 ustawy. Pojęcie to pojawia się również w kontekście oddawania obiektu do użytkowania, w art. 55. Etapowanie zostało też uregulowane w nowym rozporządzeniu Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Etapowanie budowy było przedmiotem wielu orzeczeń sądowych. Ustawodawca zauważył, że przepis art. 55 ust. 3 budził wątpliwości dotyczące oddawania do użytkowania całych, ale niewykończonych obiektów budowlanych, części obiektów budowlanych czy też niektórych z kilku obiektów budowlanych objętych tym samym pozwoleniem na budowę.

Dlatego dodano do art. 55 ust. 1a i 1b, wskazując konkretne przypadki, dla których możliwe jest udzielenie pozwolenia na użytkowanie przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych. Zgodnie z ust. 1a decyzja o pozwoleniu na użytkowanie może obejmować:

1) cały obiekt budowlany lub jego część;

2) niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniem, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2.

Natomiast zgodnie z dodanym ust. 1b, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie organ nadzoru budowlanego będzie musiał ocenić (podczas obowiązkowej kontroli budowy, o której mowa w art. 59), czy oddawane do użytkowania obiekty budowlane lub ich części będą mogły samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. W uzasadnieniu ustawodawca zapisał: „Trzeba bowiem wziąć pod uwagę sytuację, że inwestor z różnych przyczyn nie będzie miał możliwości zrealizowania pozostałej części inwestycji. Dlatego oddawana do użytkowania część musi funkcjonować niezależnie od pozostałego zakresu inwestycji, a tym samym spełniać podstawowe wymagania zapewniające możliwość jej użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.”

Podsumowując, dane zamierzenie można etapować następująco:

część obiektu budowlanego,
niektóre z obiektów budowlanych objętych jednym wnioskiem.

Najważniejsze jest, że muszą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.

W § 16 nowego rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego wskazano, iż jeżeli będzie realizowane etapowanie budowy, to wówczas w projekcie zagospodarowania działki lub terenu zamieszcza się informacje o kolejności realizowania poszczególnych obiektów budowlanych wraz z odpowiadającymi im częściami terenu, które będą umożliwiały użytkowanie tych obiektów zgodnie z przeznaczeniem.

W uzasadnieniu do rozporządzenia prawodawca nie sprecyzował intencji tego przepisu. Na ile to możliwe, warto mieć go na względzie i starać się zawierać odpowiednie informacje w projekcie, gdyż w praktyce może okazać się, że jeśli PZT nie będzie zawierał ww. treści, to organ nadzoru budowlanego może mieć wątpliwości, czy może wydać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie części obiektu budowlanego. Aczkolwiek wątpliwości te powinno rozwiewać uzasadnienie do ustawy, gdzie (jak wspomniano wcześniej) prawodawca ma świadomość, iż inwestor z różnych przyczyn (a więc również losowych, nie dających się przewidzieć) nie będzie miał możliwości zrealizowania pozostałej części inwestycji, więc po spełnieniu określonych wymagań prawo nie powinno stać temu na przeszkodzie.

Etapowanie budowy

Etapowanie budowy w świetle orzecznictw:

„Przepis art. 33 ust. 1 Pb dopuszcza również wyjątki od zasady, aby pozwolenie na budowę dotyczyło całej inwestycji, a w sytuacji inwestycji liniowej, tj. linii elektroenergetycznej, tzw. etapowanie inwestycji i jej realizowanie odcinkami jest jedynie możliwe i w pełni uzasadnione.” Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 lipca 2017 r. VII SA/Wa 2394/15.

„W sytuacji gdy dla jednego zamierzenia inwestycyjnego wydana została jedna decyzja i decyzji tej nie sposób „podzielić” na odrębne zamierzenia budowlane – to organy powinny w sposób ścisły stosować i interpretować art. 33 ust. 1 Pb. Celem tej regulacji jest uniemożliwienie organowi administracji zatwierdzenia projektu budowlanego i wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę dla zamierzenia inwestycyjnego, które po jego zrealizowaniu nie mogłoby stanowić samodzielnej całości nadającej się do użytkowania, jak i nieracjonalne dzielenie jednej inwestycji na etapy, czy też udzielanie pozwolenia na następny etap realizacji jednego obiektu.” Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 2 lipca 2020 r. VII SA/Wa 2804/19.

„Celem regulacji art. 33 ust. 1 Pb jest uniemożliwienie organowi administracji zatwierdzenia projektu budowlanego i wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę dla zamierzenia inwestycyjnego, które po jego zrealizowaniu nie mogłoby stanowić samodzielnej całości nadającej się do użytkowania, jak i nieracjonalne dzielenie jednej inwestycji na etapy, czy też udzielanie pozwolenia na następny etap realizacji jednego obiektu.” Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 listopada 2017 r. II OSK 694/16.

„Przepis art. 33 ust. 1 Pb wskazuje, iż regułą przy wydawaniu pozwolenia na budowę musi być to, że obejmuje ono całe zamierzenie. W dotyczącym sprawy zakresie etapowanie zamierzenia jest dopuszczalne jedynie w przypadku obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Zrealizowana część przedsięwzięcia ma bowiem stanowić funkcjonalną całość, która może być eksploatowana zgodnie z prawem, w tym przepisami ruchu drogowego.” Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 24 czerwca 2020 r.

„W przypadku realizowania inwestycji etapami, dla każdego z tych etapów wydawana jest oddzielna decyzja 0 pozwoleniu na budowę, w rezultacie czego jest tyle spraw, ile wniosków złoży inwestor. W każdej z tych spraw, w sytuacji, gdy wydana została decyzja lokalizacyjna, organ zobowiązany jest do zbadania zgodności projektu budowlanego z ustaleniami tej decyzji. Dopuszczalne jest zatem uzyskanie jednej decyzji lokalizacyjnej dla całości inwestycji i kilku pozwoleń na budowę obejmujących poszczególne jej etapy.” Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 25 czerwca 2020 r. II SA/Sz 1397/17.

„Wydanie pozwolenia na budowę na podstawie wniosku, obejmującego jedynie cześć, niemogącą prawidłowo funkcjonować samodzielnie, zamierzenia budowlanego stanowi naruszenie prawa materialnego. Odmiennie należy ocenić jedynie sytuację, w której istnieje już uprzednio obiekt budowlany, co do którego zachodzi potrzeba budowy przyłączy. Rozdzielanie poszczególnych etapów procesu budowlanego i eliminowanie z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę poszczególnych jego części stanowi obejście prawa.” Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 marca 2020 r. VII SA/Wa 2340/19.

Opracowanie: grupa FB PIIB

Czytaj też: