Usterki i błędy w procesie budowlanym

Usterki, z którymi mamy do czynienia na co dzień w procesie realizacyjnym lub już po oddaniu obiektu do użytkowania, można podzielić na dwie główne kategorie:

• usterki wynikające z błędów projektowych,
• usterki wykonawcze spowodowane najczęściej błędem ludzkim.

Jeśli zaś chodzi o obszary, w których usterki można zidentyfikować, możemy wyszczególnić:

• etap koncepcji,
• projektowanie,
• realizację,
• użytkowanie.

Przechodząc przez cały proces realizacyjny, niezmiernie istotnym aspektem jest dokładna weryfikacja projektu jeszcze przed rozpoczęciem realizacji, a nawet przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Dlatego bardzo ważne jest, aby zadbać o wyeliminowanie jak największej ilości błędów jeszcze na etapie projektowania. Zawsze dążymy tutaj do ideału, aby projekt posiadał jak najmniejszą liczbę wad, niemniej jednak jesteśmy tylko ludźmi i błędy wciąż się zdarzają. Po części na tym też polega nasza praca. Oczywiście nie chodzi o robienie częstych błędów, ale o ich skuteczne eliminowanie i przede wszystkim wyciągnięcie wniosków na przyszłość.

Fot. stock.adobe.com/Kara

Etap koncepcji

Pomysł na inwestycję zawsze ma swój początek u inwestora. Dobrą praktyką jest, aby inwestor już na etapie koncepcyjnym zatrudnił doświadczone biuro projektowe. Szczególnie ważna jest analiza możliwości działki, konfrontacja z miejscowym planem zagospodarowania (jeżeli został ustanowiony) aż do pomysłu i koncepcji na inwestycję. Częstym błędem, jaki jest w tym przypadku popełniany, są tak zwane oszczędności, polegające na nieangażowaniu biura projektowego. Finalnie może dojść do sytuacji, kiedy omawiana tygodniami lub nawet miesiącami koncepcja okazuje się nierealna np. przez uwarunkowania działki pod inwestycję. Już na etapie koncepcji należy zweryfikować wszelkie uwarunkowania z nią związane przez dokładną analizę miejscowego planu zagospodarowania, a nawet poprzez badania geologiczne oraz audyt techniczny działki. Pozwoli to wyeliminować wstępne ryzyko związane z inwestycją.

Błędy w procesie budowlanym. Etap projektowania

Niezmiernie ważnym aspektem jest wybór doświadczonego biura projektowego lub zatrudnienie odpowiednio doświadczonych projektantów. Dużo z nas, szczególnie osób mających doświadczenie tylko w realizacji, nie zdaje sobie sprawy, jak ważny i skomplikowany jest etap projektowania, który często trwa znacznie dłużej niż sama realizacja inwestycji. Od koncepcji do uzyskania pozwolenia na użytkowanie droga jest długa.

Dodatkowo znacznie łatwiej jest zbudować coś nowego od podstaw na pustej działce, a trudniejszym zadaniem są wszelkiego rodzaju przebudowy, modernizacje istniejących obiektów itd. Budynki istniejące, które wymagają modernizacji, mają najczęściej od kilkunastu do kilkudziesięciu lat. Należy zwrócić szczególną uwagę na to, że obiekty takie były budowane przeważnie na innych zasadach, kiedy obowiązywały inne normy i standardy warunkujące parametry techniczne budynku. Obecne prawo stanowi, że jeżeli przebudowujemy obiekt, a proces wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, musimy pamiętać, iż obszar, który poddajemy modernizacji, trzeba dostosować do obecnych wymagań technicznych. Zdarzają się w tym obszarze częste błędy, które np. dotyczą zmian stref przeciwpożarowych, dostosowania instalacji do obecnych wymagań, klasyfikacji przeciwpożarowej, którą często również musimy zmodyfikować. Wymagana jest tutaj dokładna i szczegółowa analiza projektowa, niezbędne będą ekspertyzy (w przypadku wszelkich modernizacji), a może także się okazać, że będą wymagane odstępstwa, które należy uzgodnić. Pominięcie nawet jednego aspektu technicznego może skutkować nieuzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, co z kolei może prowadzić do ogromnych strat finansowych dla inwestora.

Kolejną niezmiernie ważną rzeczą w projektowaniu, gdy już mamy uzgodnioną koncepcję, jest koordynacja międzybranżowa. Zdarza się tak, że biura projektowe podzlecają prace mniejszym podmiotom i tak np. instalacje wodno-kanalizacyjne projektuje firma X, a instalację wentylacyjną firma Y. Nie stanowi to błędu, dopóki mamy zapewnioną dobrą koordynację międzybranżową. Jednak jeżeli ona szwankuje, doprowadzamy do sytuacji, gdzie odpowiedzialność za poszczególne pakiety rozlewa się na wybrane firmy. Często takie błędy dochodzą nawet do etapu realizacyjnego, za czym idą większe koszty przy usuwaniu usterek projektowych już na etapie realizacyjnym, szczególnie po wykonaniu na podstawie błędnego projektu. Dlatego bardzo ważnym aspektem jest odszukanie błędów już na etapie projektowym, aby nie dopuścić do przeniesienia ich do realizacji.

Częste błędy, które można wymienić w tym obszarze jako przykład, to:

• otworowanie pod instalacje, które jest często pomijane przez mniejsze biura projektowe, a przy niedostatecznej koordynacji międzybranżowej specjaliści od architektury i konstrukcji również czasami nie wezmą tego pod uwagę. W efekcie otworowanie jest wykonywane na budowie już w istniejących ścianach czy stropach żelbetowych;
• kolizje instalacji mechanicznych i sanitarnych z instalacjami elektrycznymi są również skutkiem braku koordynacji międzybranżowej.

W dzisiejszych czasach warto zainwestować w nowoczesne technologie, które pomagają unikać tego typu kolizji, jak oprogramowanie BIM. Pozwala ono zamodelować cały obiekt włącznie z instalacjami, przejściami instalacyjnymi, ściankami oraz wszelkimi innymi elementami małej architektury. Następnie kolizje są wychwytywane przez program i skutecznie eliminowane przez projektantów.

Błędy w procesie budowlanym na etapie realizacji

Zaczynając realizację w świecie idealnym, dobrze byłoby, aby projekt, który otrzymujemy, nie miał żadnych błędów czy wad. Niestety w rzeczywistości trudno o tego typu sytuacje. Dlatego zanim pierwszy raz wbijemy łopatę w ziemię, bardzo ważnym krokiem jest weryfikacja dokumentacji projektowej, którą otrzymujemy, w celu wyeliminowania wszelkich nieścisłości, zanim przeniesiemy błędy na budowę. Duże znaczenie ma również to, kogo wybierzemy do etapu realizacyjnego. Czy np. będzie to uznany na świecie generalny wykonawca, czy postanowimy realizować prace w systemie construction management, pakietując dane zakresy prac i sprzedając roboty mniejszym podmiotom. Oczywiście w drugim przypadku, kiedy nie mamy generalnego wykonawcy na budowie, ciężej jest zapanować nad poszczególnymi podmiotami, skoordynować wszystko, szczególnie styki międzybranżowe. Dlatego drugi z przedstawionych sposobów realizacji inwestycji jest tańszy, ale niestety obarczony większym ryzykiem wszelkiego rodzaju usterek.

>>> Konstrukcja żelbetowa monolityczna – praktyczne porady

>>> Najczęstsze błędy kierowników budów

>>> Budowa domów jednorodzinnych – niektóre wady i błędy

>>> Wysokość i usytuowanie komina – błędy projektowo-wykonawcze

Realizację inwestycji można podzielić na podrozdziały, w których da się wyróżnić newralgiczne punkty:

1. Roboty ziemne, prace inżynieryjne oraz sieci zewnętrzne

Prace na działce warto zacząć od sieci zewnętrznych. Inna kolejność robót może doprowadzić do sytuacji, w której wykonane już prace, np. związane z zagospodarowaniem terenu, musimy wykonać ponownie, gdyż przypominamy sobie, że trzeba jeszcze zrealizować przyłącze. Należy zauważyć, że czasami nie mamy innego wyjścia, ponieważ jesteśmy umówieni z gestorem sieci na konkretny termin. Kolejną rzeczą w przypadku obiektów kubaturowych jest styk prac konstrukcyjnych z pracami ziemnymi. Chodzi tutaj o przygotowanie podłoża pod konstrukcję. Jest to styk międzybranżowy, który pominięty lub niedopilnowany może mieć katastrofalne skutki w przyszłości. Warto zwrócić uwagę, w czyim zakresie jest np. niwelacja dna wykopu, wymiana gruntu, zagęszczenie. Należy zwrócić uwagę na typ zabezpieczenia wykopu dostosowany do warunków geologicznych, a także do konstrukcji obiektu. Zdarza się, że wybierane rozwiązania są nieoptymalne dla wskazanych obszarów. Newralgiczną sytuacją jest też wymiana gruntu. Częstymi błędami, które występują w takich przypadkach, są nieodpowiednie zagęszczenie i niedostateczna jakość gruntu nasypowego, gdyż może on się okazać niewłaściwy. Dlatego tak ważne są wszystkie badania, które należy wykonać, i częste kontrole. Nie można także zapominać o prawidłowym odwodnieniu wykopu, na który powinien zostać wykonany projekt.

2. Konstrukcja

Etap realizacji konstrukcji to czas, gdy na budowie zaczynają mieć miejsce codzienne cykliczne odbiory związane ze zbrojeniem konstrukcji. Niezmiernie ważnym etapem przed rozpoczęciem prac konstrukcyjnych jest dobór odpowiedniego systemu szalunkowego, dostosowanego do konstrukcji monolitycznej. Częstym błędem w tych obszarach jest np. nieodpowiedni dobór czasów rozszalowań poszczególnych elementów. Dodatkowo tempo robót żelbetowych panujące na obecnym rynku często się odbija na jakości prac. Dlatego ważne jest też, aby każdorazowo weryfikować układ i ilość układanego zbrojenia, zwracać uwagę na dystanse i otulinę, nie zapominać o doborze szalunków, które często się pomija. Złej jakości deskowania, nieodpowiednio przygotowane lub wadliwe, mogą być powodem uszkodzeń wykonywanych elementów monolitycznych. Przystępując do odbioru elementów żelbetowych poziomych, trzeba pamiętać o pomiarach geodezyjnych powierzchni szalunku, aby mieć pewność, że element znajduje się na odpowiedniej wysokości. Nie należy także ich pomijać przy elementach pionowych i przede wszystkim nie powinny to być pomiary od wykonanych już elementów, co też się potrafi zdarzyć. Warto wspomnieć, że na etapie projektowania można ułatwić sobie drogę realizacyjną przez zastosowanie elementów prefabrykowanych zamiast monolitycznych – np. biegi schodowe lub trzpienie. Taki trend na rynku staje się coraz bardziej powszechny, podobnie jak prefabrykowane siatki zbrojeniowe. Ekipy ciesielskie pracujące na budowie powinny posiadać odpowiednie kwalifikacje. Chodzi tutaj o sposób układania mieszanki betonowej, gdzie niejednokrotnie należy pilnować wysokości podawania oraz odpowiedniego zawibrowania. Błędy pojawiające się w tym obszarze doprowadzają do sytuacji, w których po rozszalowaniu okazuje się, że mieszanka betonowa nie została prawidłowo zawibrowana, co często grozi skuciem tego elementu i wykonaniem go od nowa. Szczególną uwagę należy poświęcać elementom sprężanym. Niezwykle ważne jest ułożenie zbrojenia sprężanego, które powinno być trasowane geodezyjnie przez uprawnionego geodetę. Ułożone w nieprawidłowym miejscu lub na innej wysokości niż projektowana jest częstym błędem, który może doprowadzić nawet do zerwania zbrojenia przy sprężaniu. Należy zadbać także o pielęgnację betonu. Obecne rozwiązania stosowane na rynku umożliwiają wyeliminowanie ciągłego polewania betonu wodą, co często było kłopotliwe i nie zawsze się sprawdzało, np. w czasie upałów w porze letniej. Podczas realizacji konstrukcji ważną czynnością, o której nie można zapomnieć, jest pobieranie próbek betonu, najlepiej przez niezależne laboratorium.

>>> Usterki w budownictwie – najczęstsze przyczyny

>>> Usterki wykonawcze

3. Elewacja i dach

Są to elementy, które odpowiadają za szczelność obiektu, dlatego już na etapie projektowania należy zadbać o wysoką jakość detali i stosowanych rozwiązań. Częstym błędem jest to, że niektóre newralgiczne miejsca są pomijane w projekcie i nie ma szczegółowych detali. Podczas realizacji inwestycji często brakuje czasu na uszczegółowienie dokumentacji lub problem jest identyfikowany zbyt późno. Doprowadza to do częstych błędów wykonawczych, które generują np. przecieki, mostki termiczne, niewystarczającą izolacyjność akustyczną. W przypadku elewacji niezmiernie ważnym elementem jest dobór odpowiednich parametrów technicznych przegrody, a tym samym wybór właściwego systemu elewacyjnego. W przypadku dachów najczęściej występującymi usterkami są przecieki. Ważne są ww. detale, przede wszystkim jednak odpowiednia koordynacja prac na budowie. Błędem, który często występuje, jest wykonanie robót budowlanych związanych z przykryciem dachu oraz prób szczelności i dopiero realizacja prac instalacyjnych. Hydroizolacja może być wtedy perforowana, a przejścia nie są odpowiednio uszczelniane. Następuje tutaj styk międzybranżowy, który często jest niedopilnowany.

4. Prace wykończeniowe

W branży panuje powiedzenie, że prace wykończeniowe potrafią wykończyć człowieka. Stwierdzenie można zweryfikować przez odpowiednią koordynację prac na budowie oraz dobry projekt. Niemniej jednak to obszar najbardziej usterkowy. Nie są one aż tak niebezpieczne jak w konstrukcji obiektu, jednak w tym przypadku należy zwrócić szczególną uwagę na sprawy związane z zabezpieczeniami przeciwpożarowymi budynku. W realiach budowlanych może dojść do pomyłek, np. ściana, która powinna stanowić strefę przeciwpożarową, zostanie wykonana jako zwykła bez wymaganej odporności pożarowej lub drzwi przeciwpożarowe zostaną zamontowane w innym miejscu, bo często nie różnią się wieloma szczegółami od drzwi bezklasowych. Dobrą praktyką na dużych budowach jest stosowanie zabezpieczeń elementów docelowych, takich jak drzwi, szyby, okna. Proste zabezpieczenia w postaci obudowy tekturowej lub zabezpieczenie folią typu strecz pozwalają uniknąć wielu uciążliwych usterek w postaci zarysowań, obić i odprysków. Ważna jest również koordynacja i kolejność wykonywanych prac. W szczególności dotyczy to zamknięcia prac instalacyjnych w strefie nadsufitowej przed ułożeniem sufitu, wykonanie wszystkich niezbędnych prac mokrych przed ułożeniem ostatnich elementów docelowych. Szczególnie duży nacisk należy położyć na styki międzybranżowe, a zwłaszcza styk prac budowlanych z instalacyjnymi oraz odpowiednią kolejność wykonywanych robót.

>>> Odbiór robót budowlanych – obowiązek czy przywilej inwestora?

>>> Instrukcja użytkowania i konserwacji budynku

>>> Odbiory domów i mieszkań – wymagane dokumenty

Użytkowanie obiektu

Jednym z ważniejszych dokumentów dla przyszłego właściciela lub użytkownika obiektu, oprócz dokumentacji powykonawczej, jest instrukcja użytkowania obiektu. Powinna ona zawierać wytyczne producentów materiałów budowlanych oraz systemowych rozwiązań i stanowić wskazówkę dla użytkownika. Najważniejszym elementem jest prawidłowa obsługa i konserwacja instalacji obiektu. Często dochodzi do zaniedbań w tych obszarach, co z kolei powoduje usterki instalacyjne. Powodem może być też niedokładna, ogólnikowa instrukcja użytkowania, która nie przekazuje obsłudze technicznej obiektu niezbędnych podstawowych informacji w zakresie konserwacji i użytkowania. To samo dotyczy elementów prac budowlanych. W instrukcji użytkowania obiektu powinien być zawarty wykaz elementów podlegających wymianie lub stałej konserwacji wraz ze wskazaniem czasookresów, po których należy dokonać konserwacji. Trzeba wspomnieć o aspekcie przeciwpożarowym, gdzie szczególnie ważną funkcję pełnią przegrody pożarowe, bramy i drzwi przeciwpożarowe, które wymagają cyklicznej stałej konserwacji. Na prace wykończeniowe gwarancja często wynosi ok. 36 miesięcy. Jest to okres, w którym budynek osiada, dochodzi więc do licznych drobnych zarysowań i spękań. W pierwszych latach życia obiektu warto zwrócić uwagę, czy zarysowania pojawiają się tylko na elementach wykończeniowych (czym nie należy się szczególnie przejmować), czy też tego typu usterkami dotknięty jest również obszar konstrukcji. W przypadku zarysowań na elementach żelbetowych lub ścianach murowanych konstrukcyjnych warto zwrócić uwagę na ich charakter, rozwartość rys, miejsca i ilość zarysowań. W szczególnych przypadkach, gdy tego typu usterki zaczynają budzić wątpliwości dotyczące przekroczonych dopuszczalnych wartości, można wykonać specjalistyczną ekspertyzę i wprowadzić monitoring usterek. Na koniec warto wspomnieć, że w przypadku istniejącego obiektu ważne jest odróżnianie usterek gwarancyjnych od użytkowych.

mgr inż. Tomasz Kiec project manager