Odstąpienie od umowy o roboty budowlane – rozliczenie stron

Umowa o roboty budowlane jest umową wzajemną o charakterze konsensualnym, co oznacza, że zostaje zawarta w momencie złożenia zgodnych oświadczeń przez strony. Do jej elementów przedmiotowo istotnych należy zobowiązanie się przez:

• wykonawcę – do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej,
• inwestora – do dokonania czynności (wymaganych właściwymi przepisami prawa) związanych z przygotowaniem robót (w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu) oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

W doktrynie przedmiotu komentatorzy podkreślają, że jeżeli strony umowy „odwołują się w niej do owych materiałów czy wyliczeń, stanowiących podstawę do ustalenia wynagrodzenia, będzie to wynagrodzenie kosztorysowe. Inaczej jest w sytuacji, gdy bez względu na sposób określenia wynagrodzenia w treści umowy wskazano jedynie kwotę. Tego rodzaju rozwiązanie przemawiać będzie za przyjęciem wynagrodzenia ryczałtowego. Zwłaszcza jeżeli strony użyją sformułowań wskazujących na to, że wynagrodzenie nie może być zmienione” [1]. Przede wszystkim o charakterze wynagrodzenia – również w sytuacji odstąpienia od umowy – będzie przesądzała treść umowy.

>>> Zmiany prawa a wzrost kosztów realizacji inwestycji infrastrukturalnych

>>> Opis i szacowanie wartości zamówienia na roboty budowlane według przepisów z 2022 r.

>>> Wzrost cen materiałów budowlanych a sądowa modyfikacja umowy

Prawo odstąpienia od umowy: ustawowe oraz umowne

Należy rozróżnić odstąpienie od umowy określone przepisami ustawy oraz odstąpienie na podstawie przesłanek wynikających z treści umowy, ukształtowanej między stronami zgodnie z zasadą swobody umów (tzn. według swojego uznania, byleby treść lub cel umowy nie sprzeciwiały się właściwości stosunku prawnego, ustawie ani zasadom współżycia społecznego).

W przypadku umowy o roboty budowlane podstawą prawną dla ustawowego odstąpienia będą zarówno przepisy ogólne Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny [2] (dalej: k.c.) o wykonywaniu zobowiązań umownych (tzn. art. 491, 493, 495 § 2 k.c.), jak i te regulujące umowę o dzieło (tj. art. 635, 636, 637, 644 k.c.), które mają zastosowanie w związku z odesłaniem określonym w art. 656 § 1 k.c.

W przypadku odstąpienia wynikającego z treści zawartej umowy zgodnie z art. 395 § 1 k.c. można zastrzec, że jednej lub obu stronom będzie przysługiwać w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonuje się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Należy również pamiętać, że zapisy umowy dotyczące umownego prawa odstąpienia od umowy bez oznaczenia terminu, w czasie którego będzie możliwe skorzystanie z tego prawa, trzeba uznać za sprzeczne ze wskazanym przepisem art. 395 § 1 k.c. Wprowadza on bowiem, na wypadek ustalenia umownego prawa do odstąpienia od umowy, wymagania obwarowane sankcją nieważności (art. 58 § 1 k.c.), do których należy m.in. obowiązek oznaczenia terminu, w jakim będzie możliwe skorzystanie z prawa odstąpienia (zob. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 22 października 2009 r. [3]). Strona, która skorzysta z tego prawa, nie musi podawać przyczyny odstąpienia od umowy, jednak zgodnie ze wspomnianą zasadą swobody umów strony mogą uregulować tę kwestię inaczej. Jest również możliwe, że strony zastrzegą w umowie możliwość częściowego od niej odstąpienia (w przypadku gdy przedmiotem umowy jest wykonanie kilku zleceń i jedynie część może być wykonana, a od pozostałej części można odstąpić).

Jak stanowi art. 395 § 2 k.c., w razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu.

Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie. Ponadto strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania (art. 494 § 1 k.c.).

Zgodnie z art. 656 § 1 k.c. do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, a także do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. W kontekście dopuszczalności zastosowania do umowy o roboty budowlane w drodze analogii przepisów art. 629 k.c. i art. 632 § 2 k.c. wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale 7 Sędziów z dnia 29.09.2009 r. [4], który stwierdził, iż w zakresie regulacji dotyczącej wynagrodzenia wykonawcy robót budowlanych występuje luka prawna, a zatem uzasadniony jest pogląd, że gdy w umowie o roboty budowlane zastrzeżono dla ich wykonawcy wynagrodzenie ryczałtowe lub kosztorysowe, istnieje możliwość stosowania wymienionych przepisów per analogiam.

>>> Dalsza cyfryzacja w budownictwie, czyli zmiany w Prawie budowlanym uchwalone w 2022 r.

>>> Wykorzystanie wizerunku i danych kontaktowych inżyniera

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane – rozliczenie w oparciu o wynagrodzenie ryczałtowe

Jeżeli strony umowy umówiły się na wynagrodzenie ryczałtowe, przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac. Jeżeli jednak wskutek zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć, wykonanie dzieła groziłoby przyjmującemu zamówienie rażącą stratą, sąd może podwyższyć ryczałt lub rozwiązać umowę (art. 632 k.c.). Aby możliwe było skorzystanie z tego przepisu, wykonanie dzieła musi grozić wykonawcy rażącą stratą w razie utrzymania wynagrodzenia ryczałtowego na uzgodnionym poziomie. Chodzi tu o ryzyko poniesienia rażącej straty w ramach konkretnego stosunku prawnego wynikającego z zawarcia umowy o dzieło (zob. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 września 1998 r. [5]). Oczywiście przyjmujący zamówienie będzie zmuszony wykazać rażącą stratę zgodnie z regułami ogólnymi ciężaru dowodowego, na podstawie art. 6 k.c.

Nie można również zapomnieć, że warunkiem koniecznym jest oczywiście związek przyczynowy między zmianą stosunków a zagrożeniem powstania rażącej straty po stronie wykonawcy. Istotne jest także to, iż art. 632 § 1 k.c. chroni jedynie przyjmującego zamówienie, co oznacza, że w odwrotnej sytuacji inwestor nie ma możliwości wystąpienia na tej podstawie z żądaniem obniżenia wynagrodzenia wykonawcy w przypadku korzystnej dla niego zmiany cen materiałów czy surowców.

Reasumując, na podstawie art. 632 k.c. przyjmujący zamówienie może wystąpić z żądaniem podwyższenia wynagrodzenia lub rozwiązania umowy, jeżeli:

• po zawarciu umowy nastąpiła zmiana stosunków (zdarzenie zewnętrzne, niezależne od stron) niemożliwa do przewidzenia przy zawieraniu umowy;
• wykonanie dzieła groziłoby przyjmującemu zamówienie rażącą stratą w razie utrzymania wynagrodzenia ryczałtowego na uzgodnionym poziomie,
• zachodzi związek przyczynowy między zmianą stosunków a groźbą rażącej straty po stronie przyjmującego zamówienie.

Decydując się na ryczałt jako formę rozliczenia za roboty budowlane, warto mieć na uwadze jego niezmienność, co w niektórych sytuacjach odbierane będzie jako zaleta albo wada.

W momencie zawarcia umowy o roboty budowlane strony umowy znają wysokość wynagrodzenia za wykonane roboty, niemniej wykonawca ponosi pewne ryzyko związane z możliwością powstania w przyszłości dodatkowych i nieplanowanych kosztów, np. wynikających ze wzrostu cen materiałów, surowców czy innych niezależnych od niego aspektów związanych z pracami budowlanymi (np. koniecznością wykonania dodatkowych, nieprzewidzianych w umowie robót albo zaistnieniem nadzwyczajnych okoliczności, jak konflikt zbrojny na Ukrainie). Wobec tego niezwykle istotna dla wykonawcy będzie kwestia prawidłowej wyceny swojego nakładu pracy i precyzyjne (w miarę możliwości) określenie kosztów robót budowlanych.

Warto również pamiętać, że zasada niezmienności wynagrodzenia ryczałtowego nie dotyczy przypadków nierzetelnego postępowania zamawiającego, który chociażby celowo wprowadza w błąd przyjmującego zamówienie, uniemożliwiając mu prawidłowe oszacowanie zakresu i niezbędnych kosztów robót. W przypadku wynagrodzenia ryczałtowego inwestor powinien przede wszystkim dokładnie wskazać zakres umowy oraz wprowadzić do niej procedurę rozliczania robót dodatkowych, nieprzewidzianych wprost w umowie, a koniecznych do zrealizowania dzieła.

Potwierdzają to przykłady z orzecznictwa: „Wspomniany rygor z art. 632 § 1 Kodeksu cywilnego nie obejmuje nierzetelnego postępowania zamawiającego, który wprowadził w błąd wykonawcę, uniemożliwiając mu prawidłowe oszacowanie zakresu i niezbędnych kosztów robót” (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 27 sierpnia 2014 r. [6])”. „Ustalenie ryczałtowego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych wyklucza możliwość domagania się zapłaty za prace dodatkowe jedynie wtedy, gdy te prace są naturalną konsekwencją procesu budowlanego i w naturalny sposób z niego wynikają. Co więcej, dotyczą takich sytuacji, które wykonawca robót dysponujący dokumentacją techniczną powinien przewidzieć jako konieczne do wykonania, mimo że dokumentacja ich nie przewiduje. Wynika to z zawodowego charakteru wykonywanych przez wykonawcę robót budowlanych czynności i przypisanego do nich określonego poziomu wiedzy i doświadczenia zawodowego. Jednakże nie jest usprawiedliwione oczekiwanie całkowitego wyłączenia możliwości domagania się wynagrodzenia za prace dodatkowe, zwłaszcza gdy dokumentacja techniczna, która jest podstawą kalkulowania wynagrodzenia przez wykonawcę, zawiera błędy uniemożliwiające realizowanie zadania dla osiągnięcia założonego efektu końcowego” (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 12 marca 2014 r. [7]).

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane – rozliczenie w oparciu o wynagrodzenie kosztorysowe

Zgodnie z art. 629 k.c. jeżeli strony określiły wynagrodzenie na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów (wynagrodzenie kosztorysowe), a w toku wykonywania dzieła zarządzenie właściwego organu państwowego zmieniło wysokość cen lub stawek obowiązujących dotychczas w obliczeniach kosztorysowych, każda ze stron może żądać odpowiedniej zmiany umówionego wynagrodzenia. Nie dotyczy to jednak należności uiszczonej za materiały lub robociznę przed zmianą cen lub stawek.

W przypadku gdy w toku wykonywania dzieła zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu prac planowanych będących podstawą obliczenia wynagrodzenia kosztorysowego, a zestawienie sporządził zamawiający, przyjmujący zamówienie może żądać odpowiedniego podwyższenia umówionego wynagrodzenia. Jeżeli zestawienie planowanych prac sporządził przyjmujący zamówienie, może on żądać podwyższenia wynagrodzenia tylko wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności prac dodatkowych. Co istotne, przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, jeżeli wykonał prace dodatkowe bez uzyskania zgody zamawiającego (art. 630 k.c.).

Art. 631 k.c. przewiduje również możliwość odstąpienia od umowy przez zamawiającego, gdyby w cytowanych przypadkach zaistniała konieczność znacznego podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego, niemniej powinien uczynić to niezwłocznie i zapłacić przyjmującemu zamówienie odpowiednią część umówionego wynagrodzenia.

Wynagrodzenie kosztorysowe w praktyce najczęściej stosuje się przy robotach budowlanych o skomplikowanej kalkulacji, a sam kosztorys będzie stanowił istotny element oferty wykonawcy zawierający pisemne zestawienie potrzebnych do wykonania umowy materiałów i nakładu pracy wraz z cenami jednostkowymi. W przeciwieństwie do wynagrodzenia ryczałtowego nie ma ono charakteru ostatecznego i stanowi prognozę orientacyjnych kosztów. W tym przypadku decydujące znaczenie będzie miał kosztorys powykonawczy, sporządzany po wykonaniu wszystkich prac i, co istotne, może on podlegać korekcie na korzyść każdej ze stron.

Należy pamiętać, że omawiane przepisy dotyczą zmiany wysokości cen lub stawek w toku wykonywania dzieła. Jeżeli więc po wykonaniu dzieła dojdzie do zmiany cen lub stawek, nie ma możliwości rewizji kosztorysu, będącego podstawą do określenia wynagrodzenia.

Joanna Maj radca prawny

Literatura

1. Kodeks Komentarz, E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Wydanie 8, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2017.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360).
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 22 października 2009 , I ACa 697/09.
4. Uchwała Sądu Najwyższego 7 sędziów z dnia 29 września 2009 , III CZP 41/09.
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 września 1998 , III CKN 621/97.
6. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 27 sierpnia 2014 , V ACa 181/14.
7. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 12 marca 2014 , V ACa 846/13.