Nieprzekraczalna linia zabudowy – jak ją rozumieć?

W swoim niedawnym artykule przygotowanym dla czytelników portalu InzynierBudownictwa.pl, eksperci RynekPierwotny.pl zwracali uwagę, że status prawny ogrodzeń ma wpływ między innymi na możliwość ich lokalizowania poza nieprzekraczalną linią zabudowy. Tym razem warto zatem odpowiedzieć na pytanie, czym właściwie jest nieprzekraczalna linia zabudowy. To bowiem temat ważny nie tylko dla profesjonalnych inwestorów budowlanych, ale również osób budujących chociażby własne domy jednorodzinne.

O linii zabudowy mówi ustawa i rozporządzenie

Poszukiwanie definicji nieprzekraczalnej linii zabudowy warto z pewnością rozpocząć od aktu prawnego o najwyższej randze, czyli ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717). Wspomniana ustawa posługuje się pojęciem linii zabudowy kilkakrotnie – między innymi w:

• artykule 15 (obligatoryjne i fakultatywne elementy planu miejscowego) – określając linie zabudowy jako obligatoryjne elementy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• artykule 61 (przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy) – wprowadzając jako jeden z warunków do wydania „WZ-ki” to, że co najmniej jedna działka sąsiednia (dostępna z tej samej drogi publicznej) jest zabudowana w sposób umożliwiający określenie wymagań dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu – w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Wspomniany wyżej art. 61 zawiera odwołanie do rozporządzenia określającego zasady wydawania „WZ-ek”. Aktualnie chodzi o Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2024 poz. 1116).

Zgodnie z paragrafem 3 tego rozporządzenia, linie zabudowy powinny być ustalone jako nieprzekraczalne lub obowiązujące – z możliwością dodatkowego ustalenia linii zabudowy dla kondygnacji podziemnych albo innych linii zabudowy wynikających z lokalnych uwarunkowań. Generalnie, linię zabudowy na terenie objętym wnioskiem o „WZ-kę” ustala się jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich.

Jeśli przebieg linii z działek sąsiednich tworzy uskok, to trzeba założyć kontynuację linii zabudowy dotyczącej budynku usytuowanego w większej odległości od pasa drogowego. Inne zasady wyznaczania linii zabudowy dopuszcza analiza urbanistyczna przeprowadzona na podstawie art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

>>> Ogrodzenie to jednak nie urządzenie?

>>> Budynkowe odległości – jak należy je mierzyć?

>>> Przyleganie budynków – co dokładnie stwierdził NSA?

Fot. stock.adobe/ DifferR

Bardzo ważne okazują się także wyroki sądowe

Odpowiedzi na pytanie o to, czym jest nieprzekraczalna linia zabudowy nie można udzielić bez odwołania się do orzecznictwa sądowego. Ważny wydaje się m.in. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (do 2003.12.31) w Szczecinie z dnia 5 kwietnia 2000 r. o sygnaturze SA/Sz 41/99, na który powołują się niedawne orzeczenia (np. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 11 lutego 2025 r. – sygn. akt: II SA/Bk 627/24). Wyrok sprzed ćwierćwiecza wskazuje, że nieprzekraczalna linia zabudowy to linia ograniczająca obszar, na którym dopuszcza się wznoszenie obiektów budowlanych.

Natomiast z Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 5 lipca 2022 r. (sygnatura akt: II SA/Po 287/22) możemy się dowiedzieć, że nieprzekraczalna linia zabudowy wyznacza bardzo często maksymalne zbliżenie do pasa drogowego. Tym samym nieprzekraczalna linia zabudowy (zgodnie z nazwą) określa nieprzekraczalną granicę terenu ewentualnych inwestycji. Opisywana linia to granica obszaru zabudowy, ale niekoniecznie linia, do której budynki muszą przylegać. Z kolei obowiązująca linia zabudowy wyznacza położenie lica ściany frontowej budynków.

Wspomnianą różnicę dobrze wyjaśnił Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012 r. (sygn. akt: II OSK 1218/11). Wskazuje on, że: „obowiązująca linia zabudowy wyznacza dokładne miejsce lokalizacji inwestycji wzdłuż tejże linii, zaś nieprzekraczalna linia zabudowy wyznacza jedynie minimalne położenie obiektu względem wskazanej linii, której przekroczyć nie można, ale sam obiekt może być sytuowany w oddaleniu od tak wyznaczonej granicy”.

>>> Domy dwulokalowe stwarzają prawne problemy?

>>> Inwestor się pospieszył – pozwolenie będzie nieważne?

Trzeba ważyć interesy właścicieli sąsiednich działek

Odpowiadając na bardzo ogólne pytanie o to, czym jest nieprzekraczalna linia zabudowy, warto również zajrzeć do literatury prawniczej. Możemy w niej przeczytać na przykład, że organy planistyczne wyznaczając m.in. nieprzekraczalną linię zabudowy, powinny wyważyć kolidujące interesy prawne prywatnych właścicieli nieruchomości (zobacz: J. H. Szlachetko, K. Szlachetko [w:] M. Beim, Ł. Mikuła, K. Olzacki, T. Tymosiewicz, J. H. Szlachetko, K. Szlachetko, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2024, art. 6). Znaczenie tego zalecenia potwierdza np. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2018 r. (sygn. akt: II OSK 1213/16).

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl