Rozporządzenie o warunkach technicznych budynków ustala różne limity odległości. Bardzo ważną kwestią są również zasady mierzenia tych odległości.
Wielu inwestorów budowlanych zna podstawowe zasady związane z sytuowaniem budynków. Chodzi między innymi o zasadę, zgodnie z którą domyślny limit minimalnej odległości niższego budynku od granicy działki wynosi 4 metry w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy lub 3 metry (dla budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy). Jednak znajomość takich informacji nie wystarczy do przestrzegania prawa. Istotne są również zasady pomiaru wymaganych odległości. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl krótko postanowili je przedstawić.
Fot. stock.adobe.com/Grzegorz
Rozporządzenie podaje pewne zasady pomiarów
Konieczność spójnego stosowania przepisów sprawiła, że w rozporządzeniu o warunkach technicznych budynków pojawiły się zasady wyznaczania odległości (np. względem granicy działki oraz innych budynków). Paragraf 9 ustęp 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wskazuje, iż „określone w rozporządzeniu odległości budynków od innych budynków, urządzeń budowlanych lub granicy działki budowlanej mierzy się w poziomie w miejscu ich najmniejszego oddalenia”.
W przypadku budynków istniejących, pomiar odległości tych budynków od innych budynków, urządzeń budowlanych lub granicy działki budowlanej z zastosowaniem zasady opisanej wyżej („w poziomie oraz w miejscu ich najmniejszego oddalenia”) może nie uwzględniać grubości warstw izolacji termicznej, tynków lub okładzin zewnętrznych, ale ten wyjątek nie dotyczy ściany budynku usytuowanej bezpośrednio przy granicy działki.
>> Przegroda i pomieszczenia gospodarcze w budynku wielorodzinnym
>> Odpady budowlane – nowe regulacje
>> Przyleganie budynków – co dokładnie stwierdził NSA?
>> Nazwa zamierzenia budowlanego – uwagi praktyczne
W sprawie reguł pomiaru wypowiedziały się sądy
Mimo dość prostego brzmienia zasad sformułowanych przez paragraf 9 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków, w przeszłości sądy musiały analizować pewne kwestie związane z pomiarem odległości budynków względem innych budynków, urządzeń budowlanych lub granicy działki budowlanej. Ciekawym aspektem wydaje się na przykład pomiar odległości dla obiektu usytuowanego nierównolegle względem granicy działki (zobacz: M. Bursztynowicz, M. Sługocka [w:] M. Bursztynowicz, M. Sługocka, Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2024, § 9).
W opisywanej wyżej sytuacji, pomiar powinien uwzględniać miejsce, gdzie odległość budynku względem granicy działki jest najmniejsza. Do takiego wniosku prowadzi między innymi analiza Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 2 grudnia 2015 r. o sygnaturze akt II SA/Rz 447/15. Wspomniany wyrok zwraca uwagę, że niezasadne jest przyjmowanie odległości średniej lub innej odległości jako miary, która byłaby bardziej korzystna z punktu widzenia inwestora.
Znaczenie mogą mieć różne okładziny na ścianie
Na ciekawy aspekt pomiarowy zwraca również uwagę Opinia nr ZR 166 Zespołu Rzeczoznawców przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP (z dnia 18 sierpnia 2020 r.). Ten dokument stanowi odpowiedź na pytanie, czy w trakcie mierzenia odległości budynku od granicy działki budowlanej, miejscowe poszerzenie ściany stanowiące dodatkową okładzinę ściany zewnętrznej o grubości nieprzekraczającej 10 cm, wykonane na niewielkiej powierzchni ściany z kamienia bądź innego materiału (np. z desek) należy:
- uznać za elementy wykończenia budynku i wziąć pod uwagę przy mierzeniu odległości tego budynku od granicy działki (zobacz: par. 9 analizowanego rozporządzenia budynkowego) albo
- uznać za elementy drugorzędne i pominąć przy mierzeniu odległości budynku od granicy działki na podstawie przepisów geodezyjnych (obecnie: 18 Rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 18 sierpnia 2020 r. w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, a w dacie wydania opinii: par. 31 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 9 listopada 2011 r. w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego)
Autorzy wspomnianej opinii wskazali, że właściwy jest pierwszy wariant. Eksperci przypomnieli również, że możliwość pominięcia okładzin zewnętrznych, które miejscowo poszerzają ścianę, dotyczy tylko budynków istniejących.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
