Legalizacja obiektu budowlanego bez pozwolenia na budowę lub zgłoszenia

Organ nadzoru budowlanego wszczyna postępowanie legalizacyjne w wyniku:

• własnych ustaleń,
• złożenia przez zainteresowanego wniosku o legalizację,
• złożenia przez osoby postronne lub inne organy (np. organy architektoniczno-budowlane) zawiadomienia o podejrzeniu dokonania samowoli budowlanej.

WAŻNE!

Jeżeli od zakończenia budowy minęło co najmniej 20 lat, legalizacja projektu budowlanego może nastąpić w procesie legalizacji uproszczonej.

Warto też wiedzieć, że nadzór budowlany nie rozpocznie postępowania legalizacyjnego dotyczącego altany działkowej wybudowanej przed 30 kwietnia 2015 r., jeżeli altana ta jest wolno stojącym budynkiem rekreacyjno-wypoczynkowym lub innym obiektem budowlanym spełniającym taką funkcję, położonym na terenie działki w rodzinnym ogrodzie działkowym, o powierzchni zabudowy do 35 m² oraz o wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, jeżeli ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m².

Po stwierdzeniu budowy obiektu budowlanego bez zgłoszenia (lub mimo sprzeciwu urzędu) lub bez uzyskania pozwolenia na budowę organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy. Postanowienie takie zawiera informacje o:

• możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego lub jego części;
• opłacie legalizacyjnej, którą trzeba wnieść, żeby uzyskać decyzję o legalizacji obiektu budowlanego lub jego części;
• zasadach obliczania opłaty legalizacyjnej.

Wniosek o legalizację może złożyć inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Warto pamiętać, że wniosek taki można wycofać do dnia wydania decyzji o legalizacji.

>>> Zmiana pozwolenia na budowę – kiedy i jak złożyć wniosek

>>> Dokumentacja do pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego

>>> Jak uzyskać zatwierdzenie projektu zagospodarowania działki lub projektu architektoniczno-budowlanego

Legalizacja obiektu budowlanego – wniesienie wniosku do nadzoru budowlanego

Jeśli urząd nie prowadzi postępowania legalizacyjnego i nie zostało wydane postanowienie o wstrzymaniu budowy, to wniosek o legalizację można złożyć z własnej inicjatywy, w dowolnym momencie. Jeżeli zaś postępowanie legalizacyjne jest już prowadzone z urzędu lub na wniosek innych osób, to wniosek o legalizację należy złożyć w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy. W przypadku wniesienia zażalenia na postanowienie o wstrzymaniu budowy termin 30 dni na wniesienie wniosku o legalizację biegnie od dnia, w którym postanowienie stało się ostateczne.

WAŻNE!
Jeżeli inwestor będzie kontynuować prace budowlane mimo postanowienia o wstrzymaniu budowy, organ wyda decyzję o rozbiórce.

Wniosek o legalizację obiektu budowlanego składa się do powiatowego bądź wojewódzkiego inspektoratu nadzoru budowlanego. Inspektorat powiatowy prowadzi postępowanie legalizacyjne tych obiektów budowlanych, dla których pozwolenie na budowę wydaje w pierwszej instancji starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu. Natomiast inspektorat wojewódzki będzie właściwy, gdy pozwolenie na budowę powinno być wydane przez wojewodę, czyli w przypadku obiektów i budów, o których mowa w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 25 listopada 2010 r. w sprawie obiektów i robót budowlanych, w sprawach których organem pierwszej instancji jest wojewoda (Dz.U. nr 235 poz. 1539). Sprawę można załatwić osobiście podczas wizyty w urzędzie, listownie bądź elektronicznie.

WAŻNE!
Od 1 lipca 2021 r. wniosek o legalizację można złożyć w formie elektronicznej za pomocą portalu e-Budownictwo.

Po wniesieniu wniosku o legalizację organ nadzoru budowlanego:

• rejestruje wniosek;
• dokonuje oględzin obiektu budowlanego objętego wnioskiem o legalizację obiektu budowlanego i ustala stan prawny i faktyczny;
• ustala strony postępowania administracyjnego;
• dokonuje oceny wybudowanego lub będącego w budowie obiektu budowlanego pod względem zgodności z przepisami o planowaniu przestrzennym (w szczególności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy) czy też przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem.

W przypadku stwierdzenia, że w wyniku budowy występuje stan zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy, w którym nakazuje bezzwłoczne:

• zabezpieczenie obiektu budowlanego lub terenu, na którym prowadzona jest budowa, oraz
• usunięcie stanu zagrożenia.

Złożenie dokumentów legalizacyjnych

Po złożeniu wniosku urząd wydaje postanowienie o przedłożeniu dokumentów legalizacyjnych. Są to:

• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;
• trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego w wersji papierowej albo  elektronicznej wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów (projekt zagospodarowania działki lub terenu powinien być wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane);
• oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane;
• w przypadku obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych postanowienie o uzgodnieniu z organem administracji architektoniczno-budowlanej projektowanych rozwiązań w zakresie:
  – linii zabudowy oraz elewacji obiektów budowlanych projektowanych od strony dróg, ulic, placów i innych miejsc publicznych,
  – przebiegu i charakterystyki technicznej dróg, linii komunikacyjnych oraz sieci uzbrojenia terenu, wyprowadzonych poza granice terenu zamkniętego, portów morskich i przystani morskich, a także podłączeń tych obiektów do sieci użytku publicznego.

Dokumenty te składa się w kancelarii lub biurze podawczym organu nadzoru budowlanego. Złożenie dokumentów legalizacyjnych w wymaganym terminie traktowane jest jako złożenie:

• wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego – jeżeli budowa została zakończona;
• wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego i wznowienie robót budowlanych – jeżeli budowa nie została zakończona.

W przypadku gdy obiekt budowlany nie jest posadowiony zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym lub nie ma możliwości doprowadzenia go do stanu techniczno-budowlanego zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego nie może przeprowadzić postępowania legalizacyjnego i jest zobowiązany wydać decyzję o nakazie rozbiórki. Od decyzji tej można się odwołać do organu nadzoru budowlanego wyższej instancji.

Legalizacja obiektu budowlanego – ocena dokumentacji

Po przedłożeniu wszystkich wymaganych dokumentów legalizacyjnych urząd sprawdza:

• kompletność całej dokumentacji, w tym kompletność projektu budowlanego;
• zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami ustawy, w tym zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi.

WAŻNE!
Jeżeli budowa została zakończona, urząd sprawdza zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy.

W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w złożonych dokumentach legalizacyjnych urząd wydaje postanowienie o obowiązku usunięcia tych nieprawidłowości w wyznaczonym terminie.

Legalizacja obiektu budowlanego – opłata

Jeżeli wszystkie dokumenty zostały wniesione prawidłowo, urząd wydaje postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej. W zależności od kategorii obiektu opłata legalizacyjna może wynosić:

• 50-krotność iloczynu stawki opłaty (s – 500 zł), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w);
• 5000 zł lub
• 2500 zł.

Dokładne wyliczenie kategorii obiektów wraz z podaniem wysokości opłaty legalizacyjnej zawiera art. 49d ustawy – Prawo budowlane oraz art. 59f ustawy – Ordynacja podatkowa.
Opłatę należy uiścić w terminie 7 dni, licząc od dnia, w którym inwestor otrzymał postanowienie informujące o wysokości opłaty.
Opłatę wpłaca się w kasie lub przelewem na konto właściwego urzędu wojewódzkiego. Po otrzymaniu postanowienia ustalającego wysokość opłaty można się zwrócić z wnioskiem o jej odroczenie lub rozłożenie na raty bądź o jej umorzenie w całości lub w części. Wniosek taki również składa się do wojewody właściwego ze względu na lokalizację obiektu budowlanego w terminie 7 dni, licząc od dnia otrzymania postanowienia nakładającego opłatę. Złożenie tego wniosku zawiesza postępowanie w sprawie legalizacji obiektu budowlanego (do dnia jego rozstrzygnięcia).

Wydanie decyzji o legalizacji

W wyniku pozytywnie zakończonej procedury legalizacyjnej organ nadzoru wydaje decyzję o legalizacji, która:

• zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu
  oraz
• zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona.

Po uzyskaniu decyzji o legalizacji należy złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie.

Nakaz rozbiórki

Urząd wyda decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części w przypadku:

• niezłożenia wniosku o legalizację w wymaganym terminie;
• wycofania wniosku o legalizację;
• nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych;
• niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych;
• nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie;
• kontynuowania budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

W przypadku wydania decyzji o nakazie rozbiórki samowoli budowlanej inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego musi dokonać jej na swój koszt.

WAŻNE!
W przypadku wydania decyzji o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego nadzór budowlany nie nakłada opłaty legalizacyjnej.

Jak się odwołać?

Od wydanej w postępowaniu legalizacyjnym decyzji o nakazie rozbiórki można się odwołać. Odwołanie składa się za pośrednictwem nadzoru budowlanego, który wydał decyzję. Należy to zrobić w terminie 14 dni, licząc od dnia otrzymania decyzji. Można również złożyć zażalenie na postanowienie ustalające opłatę legalizacyjną. Zażalenie wnosi się za pośrednictwem organu nadzoru budowlanego, który wydał postanowienie, w terminie 7 dni, licząc od dnia, w którym inwestor otrzymał postanowienie.
Odwołaniem od decyzji o nakazie rozbiórki lub zażaleniem na postanowienie ustalające opłatę legalizacyjną zajmuje się:

• wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego – jeśli decyzję albo postanowienie wydał powiatowy inspektor nadzoru budowlanego;
• Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego – jeśli decyzję albo postanowienie wydał wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego.

Katarzyna Czajkowska-Matosiuk

Podstawa prawna
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682).
2. Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020 r. poz. 471).