Jakie ceny przyjmowane są w kosztorysach inwestorskich, a jakie stosują wykonawcy w swoich kalkulacjach? W jaki sposób przepisy regulują kalkulację inwestorską?
Aktualnie w budownictwie mamy wysokie ceny usług i znaczące różnice między wynikami kalkulacji ofertowej i inwestorskiej. Wzrost cen robót w budownictwie jest związany przede wszystkim z wykorzystywaniem koniunktury przez wykonawców, a jak wyjaśnić przyczyny rozbieżności między kalkulacjami inwestorskimi a ofertowymi?
Kalkulacja ofertowa a kosztorys inwestorski – przyczyny rozbieżności
Przyczyn rozbieżności pomiędzy wartością robót wynikającą z kalkulacji ofertowej a inwestorskiej można upatrywać przede wszystkim w przepisach ściśle określających sposób, według którego zamawiający powinni przeprowadzić kalkulację inwestorską, i które nie przewidują w formule kalkulacyjnej składnika przeznaczonego na rezerwę, tak jak jest w innych krajach unijnych.
Tymczasem wykonawcy, którzy dążą do uzyskania satysfakcjonującego zysku przy ogromnej odpowiedzialności i ryzyku, zwiększają swoje oczekiwania finansowe, o czym już wspomniano w części drugiej artykułu, i oczekują wyższych wynagrodzeń.
Te oczekiwania finansowe obecnie są ponad miarę wysokie, ponieważ wykonawcy znajdujący się w złej kondycji finansowej starają się tym sposobem poprawić dotychczasowe wyniki firm, a nawet wyciągnąć je z zapaści finansowej, do czego się przyczyniły niedoszacowane wcześniej kontrakty.
Drugim powodem jest nadinterpretacja przepisów przez zamawiających, polegająca na dodatkowym usztywnianiu zasad kalkulacyjnych narzuconych im przez ustawodawcę.
Chodzi tu przede wszystkim o nagminne stosowanie w kosztorysach inwestorskich średnich cen czynników produkcji, kiedy w obecnej sytuacji rynkowej można byłoby z powodzeniem stosować ceny z obszaru między cenami średnimi a maksymalnymi, co uwzględniłoby nieformalną rezerwę i zbliżyło wycenę inwestorską do ofertowej.
Według przepisów regulujących kalkulację inwestorską wycena powinna być sporządzona na podstawie danych rynkowych, jednak bez konkretyzowania, czy powinny to być ceny średnie czy maksymalne. Skoro w publikowanych wydawnictwach prezentowane są maksymalne ceny czynników produkcji, to należy uznać, że z takimi cenami można się zetknąć na rynku, wybór zależy więc od uznania zamawiającego.
Czytaj też: Pomimo dobrej koniunktury branża budowlana ma problemy
Fot. stock.adobe (1599685sv)
Kosztorys inwestorski w praktyce
Zamawiający dysponujący środkami publicznymi zobowiązani są sporządzać kalkulację inwestorską zgodnie z aktami wykonawczymi do ustawy – Prawo zamówień publicznych, a przede wszystkim zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 18 maja 2004 r. w sprawie określenia metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego, obliczania planowanych kosztów prac projektowych oraz planowanych kosztów robót budowlanych określonych w programie funkcjonalno-użytkowym.
W myśl tego rozporządzenia podstawą sporządzenia kosztorysu inwestorskiego są m.in. ceny jednostkowe robót budowlanych. Przy ich ustalaniu należy stosować najpierw ceny jednostkowe robót określone na podstawie danych rynkowych, w tym danych z zawartych wcześniej umów lub powszechnie stosowanych aktualnych publikacji.
W następnej kolejności ustawodawca wskazuje na możliwość przeprowadzenia kalkulacji szczegółowej na podstawie kalkulacji poszczególnych grup kosztów: robocizny, materiałów i sprzętu, zgodnie z formułą kalkulacyjną wynikającą z rozporządzenia, w której nie ma składnika przewidzianego na rezerwę finansową związaną z ryzykiem przedsięwzięcia inwestycyjnego.
W sytuacji kiedy to wykonawca zaczyna stawiać warunki na rynku z powodu niskiej konkurencyjności, ujawniają się słabe strony przepisów.
Wykorzystanie w kalkulacji inwestorskiej danych wynikających z zawartych wcześniej umów grozi tym, że będą to w dużej mierze dane archiwalne sprzed lub z początku okresu dominacji wykonawcy na rynku, a zatem niższe niż obecnie. Dlaczego? Ponieważ od ponad roku część z zamawiających unieważnia postępowania przetargowe ze względu na posiadanie przez nich niewystarczających środków na wybór najkorzystniejszej oferty. W efekcie nie mają bazy informacyjnej z bieżącymi cenami jednostkowymi robót.
Wobec takiej sytuacji zamawiający mogą skorzystać z drugiej możliwości, tj. z publikatorów informujących cenach w budownictwie. Zauważyć jednak należy, że ceny jednostkowe robót kalkulowane są według formuły wynikającej z rozporządzenia oraz na podstawie katalogów bazy normatywnej (KNR, KNNR, KSNR KNP) i średnich cen rynkowych czynników produkcji notowanych przez firmy badające rynek – tj. stawki robocizny kosztorysowej narzuty, ceny materiałów, ceny pracy, sprzętu. Tak skalkulowane ceny jednostkowe zawsze będą jednak niższe od cen wykonawców w okresie ich dominacji na rynku z tej prostej przyczyny, o czym wcześniej wspomniano, że nie uwzględniają rezerwy finansowej.
Zamawiającym pozostaje jeszcze jedna możliwość – przeprowadzenie samodzielnej kalkulacji szczegółowej. Jeżeli kalkulację przeprowadzą w oparciu o średnie ceny czynników produkcji, otrzymają wyniki zbliżone do cen jednostkowych robót zawartych w publikatorach, które bazują właśnie na tych danych.
Zastosowanie cen z obszaru powyżej średnich notowań pozwoli na zbliżenie wyceny inwestorskiej do wykonawczej.
Wielu zamawiających, jak wynika z rozeznania rynku, unika jednak takiego rozwiązania, obawiając się kontroli i zarzutów niegospodarnego zarządzania środkami publicznymi.
Podsumowując, zamawiający muszą się liczyć z tym, że inwestowanie wiąże się obecnie z większymi nakładami finansowymi niż w latach wcześniejszych, w których był ugruntowany „rynek zamawiającego”. Zamawiający otrzymywali wówczas oferty o 20-30% niższe od wartości wynikających z wycen inwestorskich, a nawet jeszcze niższe w przypadku robót inżynieryjnych. Na prośbę swoich klientów firma Orgbud-Serwis rozpoczęła wówczas prezentację notowań cen minimalnych również w cenach nabycia (łącznie z kosztami zakupu) celem ułatwienia zamawiającym skorzystania z publikatorów. Brak w urzędowej formule kalkulacyjnej składnika przeznaczonego na rezerwę związaną z ryzykiem nie przeszkadzał, ponieważ też był pomijany przez wykonawców, którzy chcieli pozyskać zamówienie.
Wybieranie przez zamawiających niedoszacowanych ofert i brak możliwości ich weryfikacji przyczyniły się do bankructw i likwidacji wielu firm wykonawczych, co przekłada się na obecny stan rynku budowlanego.
Budżet zamawiającego a kosztorys inwestorski
Wobec panującej na rynku niestabilnej sytuacji należy zwrócić uwagę na art. 93 ustawy – Prawo zamówień publicznych, według którego:
- Zamawiający unieważnia postępowanie o udzielenie zamówienia, jeżeli:
1.) nie złożono żadnej oferty niepodlegającej odrzuceniu albo nie wpłynął żaden wniosek o dopuszczenie do udziału w postępowaniu od wykonawcy niepodlegającego wykluczeniu, z zastrzeżeniem pkt 2 i 3;
2.) w postępowaniu prowadzonym w trybie zapytania o cenę nie złożono co najmniej dwóch ofert niepodlegających odrzuceniu;
3.) w postępowaniu prowadzonym w trybie licytacji elektronicznej wpłynęły mniej niż dwa wnioski o dopuszczenie do udziału w licytacji elektronicznej albo nie została złożona żadna oferta;
4.) cena najkorzystniejszej oferty lub oferta z najniższą ceną przewyższa kwotę, którą zamawiający zamierzą przeznaczyć na sfinansowanie zamówienia, chyba że zamawiający może zwiększyć tę kwotę do ceny najkorzystniejszej oferty (podkreślenie autorki).
Komentując przytoczony przepis:
- po pierwsze – ustawodawca nie utożsamia wartości wynikającej z kosztorysu inwestorskiego z kwotą, którą zamawiający zamierza przeznaczyć na sfinansowanie zamówienia. Gdyby było inaczej, przepis nakazywałby odrzucenie oferty z najniższą ceną, która byłaby wyższa od wartości wynikającej z kosztorysu inwestorskiego. Tak więc kwota, którą zamawiający zamierza przeznaczyć na sfinansowanie zamówienia, może być wyższa od kwoty wynikającej z kosztorysu inwestorskiego;
- po drugie – to zamawiający jest decydentem oceniającym, czy w konkretnej sytuacji gospodarczej, w konkretnym postępowaniu przetargowym, może zwiększyć kwotę, którą zamierza przeznaczyć na sfinansowanie zamówienia do ceny najkorzystniejszej oferty czy też nie. Jeżeli nie zwiększa, tym samym unieważnia postępowanie.
Reasumując, zamawiający ma możliwość przy istniejącym stanie przepisów wyboru oferty, której wartość przewyższa wartość wynikającą z kosztorysu inwestorskiego.
Musi mieć jednak świadomość aktualnej sytuacji rynkowej, być na to przygotowany decyzyjnie i musi mieć zabezpieczone wyższe środki. Takie działanie oczywiście wiąże się z dużą odpowiedzialnością ze względu na przepisy dyscyplinujące zarządzanie finansami publicznymi, a zatem postępowanie musi być podbudowane merytoryczną analizą rynku, uzasadnieniem wyboru oferty i właściwymi dokumentami. W minionym okresie tzw. rynku zamawiającego, w którym składanych ofert w postępowaniu o udzielenie zamówienia było wiele, a ceny były konkurencyjne, zamawiający co najwyżej mogli się spotkać z zarzutem wyboru oferty z rażąco niską ceną. Oczywiście taki wybór mógł się skończyć niską jakością wykonanych robót budowlanych lub też przerwaniem budowy, lecz odpowiedzialność z tytułu wyboru oferty powodującej taki stan rzeczy w zasadzie się rozmywała.
Zobacz też: Wzrost cen a zamówienia publiczne
Kalkulacje wykonawców a kosztorysy inwestorskie. Podsumowanie
W 2018 roku ceny w budownictwie spektakularnie wzrosły.
Oczekiwania wykonawców w kwestii wynagrodzeń są tak wysokie, że w wielu przypadkach przekraczają możliwości finansowe zamawiających określane na podstawie kosztorysów inwestorskich.
Przyczyną tych rozbieżności są przede wszystkim:
- przepisy uniemożliwiające zamawiającym uwzględnianie w kalkulacji inwestorskiej puli kosztów na ryzyko związane z długoterminowym i kapitałochłonnym procesem inwestycyjnym oraz
- utożsamianie przez zamawiających inwestorskiej wartości kosztorysowej z kwotą, którą zamawiający zamierza lub może przeznaczyć na sfinansowanie zamówienia.
Renata Niemczyk
Polecamy: Branża budowlana – koniunktura i pozycja wykonawców na rynku
