3 stycznia 2022 r. weszła w życie kolejna obszerna nowelizacja przepisów Prawa budowlanego oraz przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zwana „Domem bez formalności”. Jej celem jest wprowadzenie ułatwień dla inwestorów przy budowie niewielkich budynków mieszkalnych jednorodzinnych i budynków rekreacji indywidualnej. Nowe przepisy budzą głębokie obawy w środowisku inżynierów budownictwa.
Nowelizacja realizująca zapowiedzi Polskiego Ładu wprowadzona została ustawą z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Swoje krytyczne stanowisko dotyczące nowych przepisów jeszcze na etapie konsultacji publicznych projektu nowelizacji przedstawiła m.in. Polska Izba Inżynierów Budownictwa (PIIB). Wyjaśniamy poniżej, jakie zmiany wprowadza omawiana nowelizacja i jak zdaniem PIIB mogą one wpłynąć na sytuację inwestorów oraz innych uczestników procesu budowlanego.
Fot. Stock.adobe.com/KB3
Domy do 70 m2 na zgłoszenie
W ramach nowelizacji rozszerzony został katalog budów niewymagających pozwolenia na budowę, ale wymagających zgłoszenia. Pierwszą z inwestycji dodanych do tego katalogu są budynki mieszkalne jednorodzinne wolno stojące, mające nie więcej niż dwie kondygnacje, których powierzchnia zabudowy nie przekracza 70 m2, a obszar oddziaływania nie wykracza poza działkę/działki, na których je zaprojektowano, czyli tzw. domy do 70 m2. Aby skorzystać z uproszczonej procedury, trzeba będzie potwierdzić w drodze oświadczenia złożonego pod rygorem odpowiedzialności karnej, że taka budowa jest prowadzona „w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych”.
Sprawdź:
Czy inwestor może być kierownikiem budowy lub inspektorem nadzoru?
Budowa domów jednorodzinnych – niektóre wady i błędy
Drugim rodzajem inwestycji, jakie będzie można realizować na samo zgłoszenie, są wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2, ale nieprzekraczającej 70 m2, z rozpiętością elementów konstrukcyjnych do 6 m, wysięgiem wsporników do 2 m, przy czym na każde 500 m2 powierzchni działki może przypadać jeden taki obiekt.
Budowa domów do 70 m2 będzie wymagała jedynie zawiadomienia organów nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Przed rozpoczęciem budowy niezbędne będzie geodezyjne wyznaczenie terenu, a po wybudowaniu domu – dokonanie geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. W przypadku braku ustanowienia kierownika budowy zapewnienie sporządzenia geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej będzie spoczywać na inwestorze. Omawianą zmianę negatywnie ocenia PIIB. W opinii Izby oznacza ona, że w praktyce dopuszczalna będzie budowa najbardziej popularnej grupy budynków o powierzchni całkowitej ok. 140 m² bez jakiejkolwiek ochrony interesów sąsiadów takiej inwestycji. Zwolnienie z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę w przypadku takich domów spowoduje, że właściciele nieruchomości sąsiednich, nie będą mogli kontrolować projektu w zakresie jego oddziaływania na swoją nieruchomość, czy choćby zgłaszać swoich wątpliwości w tym temacie (na stronach Biuletynu Informacji Publicznej nie publikuje się samego projektu, lecz jedynie podstawowe informacje o zgłoszeniu). Można zatem domniemywać, że wzrośnie przez to liczba spraw, w których ewentualny spór między właścicielami nieruchomości sąsiednich przesunie się już na etap wykonywania robót budowlanych, co może zwiększyć zarówno koszty budowy, jak i czas potrzebny do jej zakończenia.
Zobacz też:
Kierownik robót branżowych na budowie domu jednorodzinnego
Odpowiedzialność inwestora na budowie
Według Izby znowelizowane przepisy będą się przyczyniać do nadmiernego rozlewania się miast – wbrew zasadom zrównoważonego rozwoju i z negatywnymi konsekwencjami finansowymi, gdyż niewielkie budynki jednorodzinne będą powstawały głównie poza miastami. Tym samym zapewnienie mediów i odpowiedniej infrastruktury będzie się odbywało wysokim kosztem. Ponadto z punktu widzenia najbardziej popularnych czynników grzewczych, np. gazu, w takich budynkach niemożliwe będzie uzyskanie obowiązującego od 31 grudnia 2020 r. wskaźnika rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (EP). W konsekwencji zachęcanie do budowy domów o takiej powierzchni może potęgować praktykę omijania przepisów w omawianym zakresie.
W dalszej części artykułu:
- Dom bez formalności, czyli bez kontroli organów administracji.
- Budowa bez kierownika budowy.
- Dom bez formalności – wymagane oświadczenia inwestora.
- Bez dziennika budowy.
- Uprawnienia do wykonania projektu.
- Dom bez formalności – zakończenie budowy.
- Warunki zabudowy w 21 dni
Katarzyna Czajkowska-Matosiuk
redaktor prowadząca dział Prawo i Ekonomia
Podstawa prawna
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).
2. Ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1986).
