Co to jest „szerokość elewacji frontowej”?

List dotyczy jednego z trudniejszych problemów związanych z bardzo szeroko stosowanym postępowaniem administracyjnym w sprawie wydania przez organ gminy, na podstawie art. 59 powołanej ustawy, decyzji o ustaleniu warunków zabudowy działki budowlanej położonej na obszarze nieobjętym obowiązującym planem miejscowym.

Fot. stock.adobe/Studio Harmony

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie określa enumeratywnie treści decyzji o warunkach zabudowy, ale powołuje się w art. 64 ust. 1 na art. 54, który ustala treść decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jednak w art. 54 nie mówi się w ogóle o ustalaniu szerokości elewacji frontowej ani innych gabarytów obiektów budowlanych.

W art. 61 ust. 6 ustawa zawiera delegację dla ministra właściwego ds. budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa do określenia, w drodze rozporządzenia, sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. Natomiast w art. 61 ust. 7 wyszczególnia się, jakie wymagania powinny zostać określone w tym rozporządzeniu i wymienia się w pkt 3 również „szerokość elewacji frontowej”.

W rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2002 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) została sformułowana w § 2 pkt 5 definicja „frontu działki”, określająca, że należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Nie została natomiast ustalona definicja prawna „szerokość elewacji frontowej”, czyli uznano to za pojęcie powszechnie zrozumiałe i niewymagające definiowania w akcie prawnym.

W sprawie sposobu ustalania szerokości elewacji frontowej można powołać jedynie następujący przepis rozporządzenia:
§ 6.1. Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.
2. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Powołanie w § 6 ust. 2 na analizę, o której mowa w § 3 ust. 1, wymaga wyjaśnienia, ponieważ przepis ten określa, że:
§ 3. 1. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1–5 ustawy.

Warunek dotyczący szerokości elewacji frontowej nie został wymieniony enumeratywnie w art. 61 ust. 1–5, ale trzeba rozumieć, że wymiar ten jest jednym z wymiarów określających gabaryty obiektu budowlanego, które wymagają ich ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy, zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1.

W przedstawionych przepisach prawnych można zauważyć pewną nieścisłość semantyczną zastosowanego terminu „szerokość elewacji frontowej”, która utrudnia w niektórych przypadkach właściwe rozumienie odnośnego warunku zamieszczonego w decyzji o warunkach zabudowy, a nade wszystko jego właściwe zinterpretowanie, jako wskaźnika określającego pośrednio sposób kształtowania zabudowy pierzei ulic i placów. Tymczasem powołane akty prawne nie wymagają takiego określenia w decyzji o warunkach zabudowy.

W związku z tymi nieścisłościami przepisów prawnych należy wyjaśnić następujące okoliczności:

Każda z podstawowych elewacji obiektu budowlanego (frontowa, tylna i boczne) ma odpowiedni wymiar długości (L, rys. 1) i wysokości (H, rys. 3). Zastosowane w ustawie pojęcie „szerokość elewacji frontowej” można tłumaczyć przeniesieniem z języka potocznego i przyjętego także w normatywach urbanistycznych stosowanych do końca lat 80. XX w. i nadal w praktyce urbanistycznej, wymiaru „szerokości działki budowlanej”, którą to nazwą określa się długość granicy działki budowlanej od ulicy lub placu.

Zastosowana w powołanym wyżej rozporządzeniu wykonawczym definicja pojęcia frontu działki, określająca, że należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, potwierdza to rozumowanie i wyjaśnia pośrednio sens zastosowanego w ustawie pojęcia „szerokość elewacji frontowej”, chociaż może czasem nasuwać trudności interpretacyjne w szczególnych przypadkach ukształtowania układu ulic i pożądanego sposobu zabudowy ich pierzei (rys. 2).

Z określonej w decyzji o warunkach zabudowy szerokości, czyli długości elewacji frontowej, nie można wyprowadzić wniosku co do sposobu zabudowy działki budowlanej od strony ulicy lub placu, poza jednym przypadkiem, gdy wymiar szerokości (długości) elewacji frontowej będzie odpowiadał ściśle wymiarowi szerokości frontu działki od strony danej ulicy lub placu. Oznacza to bowiem, że przy danej ulicy ma być zastosowana zabudowa zwarta (rys. 2).
W przypadku działki o nierównoległych granicach bocznych długość elewacji frontowej wymagałaby jednak geodezyjnego określenia wymiaru długości elewacji frontowej w linii zabudowy, jeżeli nie pokrywa się ona z linią rozgraniczającą.

W razie ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy szerokości (długości) elewacji frontowej mniejszej od szerokości frontu działki budowlanej mogą powstawać dużo większe wątpliwości co do sposobu pożądanej zabudowy, ponieważ można domniemywać, że dopuszcza się zabudowę wolno stojącą albo usytuowanie budynku bezpośrednio przy jednej z bocznych granic, jak np. w przypadku zabudowy bliźniaczej lub analogicznej (rys. 2a). Będzie to zależało od różnicy między faktyczną szerokością działki w linii zabudowy a koniecznością zachowania wymaganych w danym wypadku odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub od innego budynku.

Przedstawione wyżej przypadki wskazują, że ustalenie w decyzji o warunkach zabudowy szerokości (długości) działki budowlanej nie wystarcza dla zapewnienia pożądanego sposobu ukształtowania zabudowy pierzei ulicy ze względów gospodarczych, ekologicznych, konserwatorskich i kompozycyjnych oraz wymaganego ze względów prawno-technicznych. Do osiągnięcia tego celu byłoby niezbędne jednoznaczne ustalenie w decyzji o warunkach zabudowy sposobu ukształtowania zabudowy pierzei ulicznej przez określenie, czy ma być ona zabudową zwartą, wolno stojącą czy też bliźniacza lub analogiczna do bliźniaczej.

Należy zauważyć, że określony w ustawie zakres ustaleń w decyzji o warunkach zabudowy działki budowlanej w wypadku braku planu miejscowego, także z ich uzupełnieniem przez jednoznaczne wskazanie sposobu ukształtowania zabudowy od strony frontowej granicy działki (rys. 3), nie rozwiązuje ważnych problemów urbanistyczno-architektonicznych, a w konsekwencji także prawno-technicznych w odniesieniu do większych działek budowlanych przeznaczonych pod zabudowę wieloobiektową o różnym przeznaczeniu. Świadczy to o konieczności odpowiedniej rekonstrukcji przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odpowiadał mgr inż. Władysław Korzeniewski

Artykuł zaktualizowany w grudniu 2021 r. przez Katarzynę Czajkowską-Matosiuk