Naukowcy z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie już drugi raz przebadali zagadnienie, które wzbudza wiele kontrowersji – wpływ masztów telekomunikacyjnych na okoliczne nieruchomości. Wyniki badania przeprowadzonego na terenach mniejszych gmin nie różnią się od tych otrzymanych w pierwszej edycji, a dotyczących zwartej zabudowy wielorodzinnej w Warszawie.
Na łamach „Inżyniera Budownictwa” nr 9/2022 przedstawiliśmy wyniki badania empirycznego na temat wpływu stacji bazowych telefonii komórkowej (BTS) na ceny nieruchomości. Badanie przeprowadzone przez naukowców z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie – dr. hab. Bartłomieja Maronę, prof. UEK, dr. hab. Michała Głuszaka, prof. UEK, i dr. Radosława Gacę dotyczyły zwartej zabudowy wielorodzinnej Miasteczka Wilanów. Osiedle będące jednym z największych kompleksowych projektów mieszkaniowych zrealizowanych w Europie było ciekawym obszarem badawczym, który dostarczył jasnej odpowiedzi: bliskość BTS nie wpływa na cenę nieruchomości.
Wyniki pierwszej edycji były i nadal są istotnym wsparciem dla osób oraz organizacji zajmujących się profesjonalnie wyceną nieruchomości. Teraz badacze sprawdzili, jak sytuacja wygląda w przypadku BTS-ów i zabudowy jednorodzinnej. Dzięki temu wyniki ich badań mogą być odnoszone nie tylko do dużych miast, ale także mniejszych miejscowości i wsi.
Fot. stock.adobe.com – Francesco Scatena
Wpływ stacji bazowych na ceny nieruchomości – dobór próby badawczej
Na obszar badań wybrano następujące gminy: Trzebownisko i Krasne (w powiecie rzeszowskim), Szemud (w powiecie wejherowskim) i Pruszcz Gdański (w powiecie gdańskim), Osielsko i Białe Błota (w powiecie bydgoskim), Zielonki oraz Zabierzów (w powiecie krakowskim). Analizowany zbiór zawierał prawie 10 tys. gruntów zabudowanych i niezabudowanych. Zwrócono uwagę, czy w odległości co najmniej kilometra od analizowanej nieruchomości znajduje się jakikolwiek BTS, i to był punkt wyjścia dla dalszych badań.
Przeanalizowano dane transakcyjne zbierane od 1 stycznia 2018 r. do końca grudnia 2023 r. Naukowcy poddali analizie wiele czynników, takich jak tendencje zmian cen nieruchomości w czasie, kształtowania się popytu i podaży dla nieruchomości czy też parametry powierzchniowe nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży. Wybrano gminy w okolicach dużych miast w różnych częściach Polski. Duża liczba analizowanych transakcji pozwoliła zastosować analogiczne metody ekonometryczne jak w badaniach światowych.
Rys. autorów
>>> Przymiot strony w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę
>>> Odległość wież telekomunikacyjnych od innych obiektów specjalnych
Jak przeprowadzono badania?
Autorzy badania w celu oceny wpływu bliskości stacji bazowej telefonii komórkowej wykorzystali model regresji wielorakiej, zwany w literaturze przedmiotu modelem hedonicznym. W modelu tym zmienną zależną jest cena nieruchomości, natomiast zmiennymi niezależnymi (eksplanatorami) są cechy nieruchomości najczęściej związane z czynnikami lokalizacyjnymi, strukturalnymi oraz dotyczącymi różnych czynników występujących w otoczeniu nieruchomości. Typowy przykład tego typu modelu regresji przyjmuje następującą formę:
W badaniach wykorzystano najczęściej stosowaną formę funkcyjną modelu hedonicznego, w której zmienną objaśnianą jest logarytm naturalny ceny transakcyjnej. W związku z powyższym finalnie model wykorzystany w badaniu wyglądał następująco:
gdzie:
lnP – logarytm naturalny ceny nieruchomości (zmienna zależna);
Xi – zbiór zmiennych niezależnych, kontrolnych (atrybuty nieruchomości: lokalizacyjne, strukturalne oraz powiązane z jej otoczeniem);
BTS – zmienna opisująca czynniki związane ze stacjami bazowymi telefonii komórkowej względem badanego segmentu rynku nieruchomości;
βo – stała, często nie ma interpretacji ekonomicznej;
βi – parametry modelu wyrażające kierunek i siłę oddziaływania poszczególnych atrybutów nieruchomości na cenę;
γ – parametr wyrażający kierunek i siłę oddziaływania bliskości stacji bazowej telefonii komórkowej na ceny nieruchomości;
ε – składnik losowy modelu (nieuwzględnione zmienne, przypadkowość zachowań podmiotów itd.).
Analizę przeprowadzono w dwóch wariantach: 1. modeli opisujących całkowite ceny transakcyjne oraz 2. modeli opisujących jednostkowe ceny transakcyjne. W badaniach wykorzystano trzy mierniki pokazujące obecność stacji bazowych w sąsiedztwie nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego: 1. odległość nieruchomości w linii prostej od najbliższej BTS (w km), 2. liczbę BTS-ów w promieniu 1 km od sprzedawanej nieruchomości oraz 3. fakt obecności przynajmniej jednej BTS w promieniu 1 km od nieruchomości będącej przedmiotem transakcji.
Rys. autorów
>>> Lokalizacja stacji bazowych telefonii komórkowej przy drodze
>>> Lokowanie stacji bazowych telefonii komórkowej w obrębie lotnisk
Wpływ stacji bazowych na ceny nieruchomości – wyniki badań
Podobnie jak w przypadku pierwszej edycji badania opisywanego przez nas w 2022 r., również teraz uzyskane wyniki nie potwierdzają wpływu sąsiedztwa masztów na ceny nieruchomości.
Oznacza to, że zmienne, takie jak gęstość zabudowy, jej dominujący typ (budynki jedno- lub wielorodzinne), stopień zabudowania gruntu czy zagęszczenie stacji bazowych, nie powodują zmiany wyniku badań. Jak podają naukowcy w podsumowaniu badania: „Uzyskane wyniki dla wszystkich badanych rynków lokalnych, obejmujących zarówno rynek domów jednorodzinnych, jak i gruntów niezabudowanych, nie dały podstaw do odrzucenia hipotezy badawczej zakładającej brak związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy występowaniem na danym terenie infrastruktury technologii łączności bezprzewodowej (GSM, LTE, UMTS, 5G) a cenami nieruchomości mieszkaniowych”.
Jakie implikacje mają badania?
Pierwsza edycja badania prowadzona w Miasteczku Wilanów miała pionierski charakter na polskim rynku. W tym miejscu należy nadmienić, że tego typu analizy – wpływu danej inwestycji na okoliczne nieruchomości – nie są niczym nowym dla krakowskich naukowców. Jak mówi dr hab. Bartłomiej Marona, prof. UEK, kierownik Katedry Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego UEK: Nasze badanie wpisuje się w szerszy kontekst prac naukowych nad efektami zewnętrznymi występującymi na rynku nieruchomości, które realizowane są w naszej katedrze od wielu lat. Należy wymienić tu przeprowadzone już przez nasz ośrodek badania nad wpływem obszarów ograniczonego użytkowania lotnisk, lokalizacji parków, budowy dróg czy też linii metra na wartość nieruchomości w sąsiedztwie.
Już pierwsza edycja badania dostarczyła poważnych argumentów do rozmów ze sceptykami oraz zaniepokojonymi mieszkańcami. Mógł pojawiać się jednak zarzut, że wyniki dotyczą określonego typu zabudowy i nie są relewantne dla wszystkich rodzajów osiedli. Dlatego badacze przedstawili kompleksowe wyniki, które mogą prowadzić do refleksji o uniwersalności rezultatów badania. Zarządcy nieruchomości, samorządowcy, wspólnoty mieszkaniowe, inwestorzy, rzeczoznawcy majątkowi – wszyscy oni otrzymali teraz istotne wsparcie w rozmowach ze społecznościami lokalnymi.
Podsumowanie wniosków z badania można znaleźć na stronie internetowej Krajowej Izby Gospodarczej Elektroniki i Telekomunikacji: kigeit.org.pl.
prof. Michał Głuszak
Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie
prof. Bartłomiej Marona
Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie
