Ułatwienia w pracach przy budynkach dotkniętych działaniem żywiołu

W związku z częstymi klęskami żywiołowymi firmy budowlane oraz inżynierowie budownictwa powinni zapoznać się ze szczególnymi przepisami dotyczącymi przeprowadzania prac na obszarach dotkniętych takimi zdarzeniami.

 

Omawiana poniżej ustawa z dnia 11 sierpnia 2001 r. ma związek z innymi aktami prawnymi, takimi jak Prawo budowlane oraz odpowiednie rozporządzenia wykonawcze. Niniejszy artykuł uwzględnia najnowsze zmiany, obowiązujące od 26 listopada 2024 r.

Właściwe przepisy

Ustawa z dnia 11 sierpnia 2001 r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu [1] (dalej: ustawa) określa m.in. szczególne zasady odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu (tj. czynności określanych dalej jako prace na obiektach dotkniętych żywiołem).

 

Ustawa dotyczy szczególnych zasad, które obowiązują na obszarze i w czasie określonym odpowiednim rozporządzeniem Prezesa Rady Ministrów.

 

Przykład

W związku z ostatnią powodzią na południu Polski wydano rozporządzenia [2] i [3], które należy stosować przez 24 miesiące od dnia ich wejścia w życie. Oba te rozporządzenia dotyczą różnych gmin.

 

Z kolei rada gminy – w terminie 3 miesięcy od dnia wejścia w życie takiego rozporządzenia, w drodze aktów prawa miejscowego – wyznacza obszary, na których nastąpiło zniszczenie lub uszkodzenie obiektów budowlanych w wyniku osunięcia ziemi i na których odbudowa obiektów budowlanych ma przebiegać na warunkach określonych w art. 13a ust. 2 ustawy [1] (dalej: akty lokalne dotyczące osunięcia).

 

Istnienie przytoczonych przepisów nie oznacza jednak, że przestaje obowiązywać Prawo budowlane [4] (dalej: p.b.). Otóż przepisy p.b. należy stosować do prac na obiektach dotkniętych żywiołem w zakresie nieuregulowanym ustawą [1]. Przepisy ustawy [1] należy też odpowiednio stosować do urządzeń budowlanych związanych z obiektem budowlanym, o których mowa w art. 3 pkt 9 p.b. (w tej definicji znajdziemy np. niektóre przyłącza i urządzenia instalacyjne).

 

Jednakże w stosunku do obiektów budowlanych zniszczonych w wyniku działania żywiołu (z wyjątkiem budowli regulacyjnych na wodach oraz urządzeń wodnych) nie należy stosować przepisów art. 74 i 75 ust. 1 pkt 2 i ust. 2, art. 76 ust. 1–3 oraz art. 76a–79 p.b., które dotyczą katastrofy budowlanej (np. przepisu o powołaniu przez organ nadzoru budowlanego komisji w celu ustalenia przyczyn i okoliczności katastrofy budowlanej).

 

Fot. © LIPO@SEXTAO22 – stock.adobe.com

Odbudowa

Ustawa [1] nakazuje rozumieć odbudowę jako odtworzenie obiektu budowlanego w całości lub w części:

• o wymiarach obiektu zniszczonego lub uszkodzonego – w dotychczasowym miejscu (dalej: odbudowa typu A);
• o wymiarach obiektu zniszczonego lub uszkodzonego albo o innych wymiarach – na terenie tej samej gminy w innym miejscu (dalej: odbudowa typu B).

Ów „teren tej samej gminy w innym miejscu” to teren:

• wskazany w miejscowym planie odbudowy, miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZG) albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – odbudowa typu B1, albo

• uzgodniony z właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub zarządcą nieruchomości, na której lub nad którą umieszczono infrastrukturę (ten wymóg dotyczy infrastruktury telekomunikacyjnej i infrastruktury technicznej wskazanej w art. 4 pkt 1b ustawy oraz w ustawie o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych [5]) – odbudowa typu B2.

WAŻNE

Przy odbudowie przepisy dopuszczają stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyte w stanie pierwotnym.

 

>> Bezpieczeństwo budowli hydrotechnicznych piętrzących wodę

>> Stan budowli piętrzących w Polsce

>> Wody deszczowe w kontekście rozwoju terenów zurbanizowanych

Zwolnienia z uzyskiwania pozwolenia oraz zgłoszenia w przypadku remontu

Ustawa zwalnia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej (dalej: organ budowlany) remontu obiektów budowlanych uszkodzonych w wyniku działania żywiołu. Jednakże zgłoszenia temu organowi wymaga remont obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków.

Zwolnienia ze zgłoszeń w przypadku odbudowy instalacji

Jako instalacje ustawa [1] każe traktować urządzenia – w tym stanowiące albo niestanowiące całości techniczno-użytkowej antenowe konstrukcje wsporcze i instalacje radiokomunikacyjne – a także związane z tymi urządzeniami osprzęt i urządzenia zasilające, instalowane na obiektach budowlanych.

 

WAŻNE

Ustawa zwalnia z obowiązku zgłoszenia organowi budowlanemu odbudowy instalacji w celu zapewnienia ciągłości i jakości świadczonych usług.

Przy takiej odbudowie przepisy dopuszczają zastosowanie innych parametrów technicznych lub wyposażenia niż użyte w stanie pierwotnym, które jednak mają zapewnić ciągłość i jakość świadczonych usług.

Przy odbudowie instalacji należy jednak dokonać:

• pomiarów pól elektromagnetycznych w środowisku wymaganych od niektórych podmiotów zgodnie z 122a ust. 1 Prawa ochrony środowiska [6] (dalej: p.o.ś.) oraz
• zgłoszenia, o którym mowa w art. 152 1 p.o.ś. (zasadniczy obowiązek zgłoszenia organowi ochrony środowiska instalacji, z której emisja nie wymaga pozwolenia, a mogącej negatywnie oddziaływać na środowisko) – w terminie odpowiednio 60 i 90 dni od dnia rozpoczęcia eksploatacji tej instalacji, chyba że w tych terminach nastąpił demontaż zainstalowanych w ramach tej odbudowy elementów instalacji.

Przy odbudowie instalacji nie należy stosować art. 29 ust. 6 i 7 p.b. o:

• pozwoleniu na budowę dla przedsięwzięć, które wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, oraz przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000 (zgodnie z art. 59 Ustawy z dnia 3 października 2008 o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko [9]), z wyłączeniem przedsięwzięć, o których mowa w ust. 1 pkt 17–19 p.b. (np. budowy niektórych parterowych budynków o powierzchni zabudowy do 35 m²);
• wymogach w zakresie pozwolenia albo zgłoszenia dla robót budowlanych, o których mowa w 29 ust. 1–4 p.b., tj. dla robót wykonywanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków – co dalej określono jako „zwolnienie z art. 29 ust. 6 i 7 p.b.”.

 

Tab. Zwolnienia z pozwoleń i zgłoszeń przy obiektach zniszczonych przez żywioł

Zwolnienia przy pozostałej zabudowie

W tabeli wskazano, która odbudowa elementów zniszczonych przez żywioł nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę oraz która nie wymaga również dokonania zgłoszenia właściwemu organowi budowlanemu (dalej odpowiednio: pozwolenia i zgłoszenia).

Zgłoszenia

Zgłoszenie wymienione w lewej kolumnie tabeli wymaga opisania w nim zakresu i sposobu wykonania robót budowlanych oraz terminu ich rozpoczęcia. W zależności od potrzeb do zgłoszenia należy dołączyć odpowiednie szkice lub rysunki. Do zgłoszenia odbudowy:

• typu B,
• o kubaturze nie większej niż 2000 m³ i większej niż 1000 m³,
• o kubaturze nie większej niż 1000 m³ i o wysokości większej niż 12 m n.p.t. – trzeba dołączyć w miejsce szkicu lub rysunku:
• projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz
• projekt architektoniczno-budowlany – sporządzony w sposób, który nie narusza ustaleń aktów prawa miejscowego.

Zgłoszenia opisanego w lewej kolumnie tabeli należy dokonać przed zamierzonym terminem rozpoczęcia robót budowlanych. Do ich wykonania można przystąpić, jeżeli w terminie 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia organ budowlany nie sprzeciwił się odbudowie w drodze decyzji. Zasada ta obowiązuje również w przypadku rozbiórek objętych, zgodnie z p.b., obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę albo dokonania zgłoszenia (regulacje dotyczące rozbiórek zostaną omówione w dalszej części artykułu).

Pozwolenie na budowę

W niektórych przypadkach organ może zobowiązać do uzyskania pozwolenia budowlanego pomimo zasadniczego zwolnienia z jego uzyskiwania.

 

Otóż organ budowlany może nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę określonego obiektu budowlanego lub wykonanie określonych robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, opisanym w lewej kolumnie tabeli, jeżeli ich realizacja może naruszać ustalenia MPZG, inne przepisy prawa lub spowodować:

• zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia;
• pogorszenie stanu środowiska lub dóbr kultury;
• pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych czy też
• wprowadzenie, utrwalenie albo zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

W przypadku odbudowy typu B1 organ budowlany może nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę określonego obiektu budowlanego lub wykonania określonych robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia wskazanego w lewej kolumnie tabeli. Obowiązek ten może zostać nałożony w przypadku obiektu wymagającego przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko oraz mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000.

 

Art. 9 ustawy [1] wskazuje, jakie dokumenty należy dołączyć do wniosku o pozwolenie budowlane (np. szkic usytuowania obiektu).

 

Ustawa wprost mówi, że w sprawach dotyczących wniosków o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektów budowlanych nie należy stosować art. 32, 33 i 34 ust. 1 i 3 p.b.

 

Przykład

Zasadniczo nie stosuje się art. 32 ust. 1 pkt 2 p.b., zgodnie z którym decyzję o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę obiektu można otrzymać po uprzednim uzyskaniu przez inwestora wymaganych przepisami szczególnymi pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów.

 

Pozwoleniu na budowę w zakresie odbudowy obiektu budowlanego nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności, a organ budowlany musi je wydać w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku.

 

Na obszarach wyznaczonych w aktach lokalnych dotyczących osunięcia odbudowa obiektów budowlanych może nastąpić wyłącznie po:

• uzyskaniu pozwolenia na budowę oraz
• trwałym ustabilizowaniu terenu z zastosowaniem odpowiednich metod technicznych opisanych w 13a ust. 2 pkt 1 ustawy [1].

Obiekty o znaczeniu historyczno-zabytkowym

Zasadniczo, zgodnie z ustawą [1], pozwolenia na budowę wymaga odbudowa obiektów budowlanych:

• wpisanych do rejestru zabytków lub
• znajdujących się na terenach Pomników Zagłady lub ich stref ochronnych, o których mowa w ustawie o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady [7].

Natomiast remont obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków wymaga, jak wcześniej wspomniano, zgłoszenia właściwemu organowi budowlanemu.

W sprawach dotyczących pozwolenia na budowę w zakresie odbudowy obiektów budowlanych nie należy stosować art. 39 p.b., który odnosi się do udziału konserwatora zabytków w procesie decyzyjnym w związku z zamiarem prowadzenia robót budowlanych przy obiekcie budowlanym objętym ochroną zabytków.

Rozbiórka

Nie wymaga uzyskania pozwolenia na rozbiórkę oraz zgłoszenia właściwemu organowi budowlanemu rozbiórka:

• budynków mieszkalnych jednorodzinnych nieobjętych formami ochrony konserwatorskiej, o których mowa w art. 7 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami [8], np. wpisem do rejestru zabytków;
• budynków i budowli nieobjętych wyżej wymienionymi formami ochrony konserwatorskiej, o wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa ich wysokości – zniszczonych w wyniku działania żywiołu. O przystąpieniu do takiej rozbiórki inwestor powinien poinformować właściwy organ budowlany w terminie 7 dni od dnia rozpoczęcia robót.

Przystąpienie do użytkowania

Do użytkowania obiektu budowlanego, na odbudowę którego przepisy wymagają:

• pozwolenia na budowę lub
• wspomnianego zgłoszenia: odbudowy typu B, odbudowy obiektu o kubaturze nie większej niż 2000 m³ i większej niż 1000 m³ albo odbudowy obiektu o kubaturze nie większej niż 1000 m³ i o wysokości większej niż 12 m n.p.t.
  – można przystąpić niezwłocznie po zawiadomieniu właściwego organu budowlanego o zakończeniu odbudowy.

Odszkodowania

Gmina może aktem prawa miejscowego wyznaczyć obszar, na którym obowiązuje zakaz budowy nowych budynków, odbudowy oraz rozbudowy, przebudowy i nadbudowy istniejących obiektów. Stanowi to podstawę żądania od gminy:

• odszkodowania za poniesioną szkodę albo
• wykupu nieruchomości lub jej części – co może mieć znaczenie również dla firm budowlanych, a szczegóły dotyczące odszkodowania opisuje art. 13c ustawy.

W celu umożliwienia odbudowy – na obszarach innych niż objęte wspomnianymi w niniejszym opracowaniu aktami prawa miejscowego – obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku osunięcia ziemi rada gminy może także uchwalić miejscowy plan odbudowy obiektów budowlanych. Jego realizacja może się wiązać z wywłaszczeniem, a przepisy ustawy wskazują na zasady uzyskiwania odszkodowania z tego tytułu.

Ułatwienie w zakresie obiegu dokumentacji

Przepis dodany w ostatnim czasie do ustawy [1] umożliwia wymianę informacji drogą elektroniczną, wprowadzając tym samym nowe ułatwienie. Zgodnie bowiem z nowym art. 12a wnioski, zgłoszenia i zawiadomienia oraz inne dokumenty, o których mowa w ustawie, można kierować do organów administracji publicznej za pomocą środków komunikacji elektronicznej w rozumieniu art. 2 pkt 5 Ustawy z dnia 18 lipca 2002 r. o świadczeniu usług drogą elektroniczną [10].

 

 

Maciej Lipka
specjalista w zakresie prawa budowlanego

 

 

 

Literatura
1. Ustawa z dnia 11 sierpnia 2001 r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1190 ze zm.).
2. Rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 5 października 2024 r. w sprawie gmin poszkodowanych w wyniku powodzi we wrześniu 2024 r., w których stosuje się szczególne zasady odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych (Dz.U. z 2024 r. poz. 1483).
3. Rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 13 listopada 2024 r. w sprawie gmin poszkodowanych w wyniku działania żywiołu we wrześniu 2024 r., w których stosuje się szczególne zasady odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych (Dz.U. z 2024 r. poz. 1651).
4. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).
5. Ustawa z dnia 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 604).
6. Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 54).
7. Ustawa z dnia 7 maja 1999 r. o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 2120).
8. Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1292).
9. Ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1112).
10. Ustawa z dnia 18 lipca 2002 r. o świadczeniu usług drogą elektroniczną (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1513).