Czy wydzielenie dodatkowych lokali mieszkalnych oraz dodatkowych wejść do budynku wymaga zmiany pozwolenia na budowę?
Jestem kierownikiem budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej: siedem budynków, w tym pięć budynków inwestor realizuje jako dwulokalowe – parter nr 1, piętro nr 2. Wydane pozwolenie na budowę dotyczy siedmiu budynków jednorodzinnych.
Czy na taką zmianę wymagana jest zgoda urzędu, który wydal pozwolenie na budowę? Wykonywane budynki dwulokalowe mają oddzielne wejścia, budynki te nie zmieniają powierzchni: zabudowy, użytkowej oraz kubatury, wykazanych w pozwoleniu na budowę.
Fot. stock.adobe / virojt
Odpowiedź na powyższe pytanie sprowadza się do ustalenia, czy wymienione zmiany mogą być zakwalifikowane jako istotne w rozumieniu art. 36a ust. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r. poz. 1186 ze zmianami). Nie jest to problem, który powinien rozstrzygać kierownik budowy. Z art. 36a ust. 6 ustawy wynika, że jest to obowiązek projektanta. Niezależnie od charakteru odstąpienia kierownik budowy nie jest uprawniony do podjęcia decyzji o wykonywaniu robót budowlanych w sposób inny niż przewidziany w projekcie budowlanym. Kierownik budowy nie może niczego żądać od projektanta. Powinien zwrócić się do inwestora. Z art. 20 ust. 4 ustawy wynika że:
Art. 20. 1. Do podstawowych obowiązków projektanta należy:
(…)
4) sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora tub organu administracji architektoniczno-budowlanej w zakresie:
a) stwierdzania w toku wykonywania robót budowlanych zgodności realizacji z projektem,
b) uzgadniania możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego.
Z art. 23 pkt 1 ustawy wynika prawo kierownika budowy do występowania do inwestora w tej sprawie:
Art. 23. Kierownik budowy ma prawo:
1) występowania do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, jeżeli są one uzasadnione koniecznością zwiększenia bezpieczeństwa realizacji robót budowlanych lub usprawnienia procesu budowy.
Dopiero wtedy projektant wykonuje obowiązki określone w art, 36a ust. 6 ustawy.
Art. 36a. 6. Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, a w przypadku uznania, że jest ono nieistotne, obowiązany jest zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia. Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.
Czy zmiany, o których pisze czytelnik, mogą być zakwalifikowane jako istotne? Zacznę od definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawartej w art. 3 pkt 2a ustawy.
Art. 3. Ilekroć w ustawie jest mowa o: (…)
2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Zobacz też: O odpowiedzialności zawodowej inżyniera budownictwa
Budynki nadal będą zaliczane do budynków mieszkalnych jednorodzinnych, bo mają dwa lokale. Trzeba tu przeprowadzić doktadną analizę wymagającą więcej informacji o planowanych zmianach.
W grę wchodzi art. 36a ust. 5 pkt 1 ustawy.
5. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:
1) projektu zagospodarowania działki lub terenu, z wyjątkiem urządzeń budowlanych oraz obiektów malej architektury.
Jeżeli wykonujemy dodatkowe wejście do budynku, prawdopodobnie zmienimy zagospodarowanie w stosunku do zatwierdzonego projektu budowlanego przez wykonanie dodatkowego dojścia. Dodatkowe wejście do budynku może być zakwalifikowane jako istotne odstąpienie.
Trzeba rozważyć również art. 36a ust. 5 pkt 4 ustawy:
4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
Wydzielenie dwóch lokali mieszkalnych zamiast jednego może skutkować zmianą sposobu użytkowania części budynku.
Reasumując – jeżeli zmiany zostaną zaliczone do istotnych odstąpień, należy wystąpić z wnioskiem o zmianę pozwolenia na budowę zgodnie z art. 36a ust, 1 ustawy.
Może się zdarzyć taka sytuacja, że trzeba wykonać okna lub drzwi w ścianie zwróconej w stronę granicy działki oddalonej od niej mniej niż 4 m. W tej sytuacji nie jest możliwe wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę (nie dotyczy to granicy z działką drogową). Byłoby to sprzeczne z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r. poz. 1065).
mgr inż. Andrzej Stasiorowski
Polecamy: Odpowiedzialność dyscyplinarna i zawodowa inżyniera budownictwa
