Upadłość dewelopera. Przyczyny i skutki

Zasady ogłoszenia upadłości przez dewelopera, jej przyczyny i skutki określone zostały w Ustawie z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe, dalej: u.p.u. Postępowanie upadłościowe wobec dewelopera prowadzone jest tak, aby roszczenia wierzycieli mogły zostać zaspokojone w jak najwyższym stopniu, a jeśli racjonalne względy na to pozwolą – by dotychczasowe przedsiębiorstwo dłużnika zostało zachowane, a także aby doprowadzić do zaspokojenia nabywców w drodze przeniesienia na nich własności lokali.

1 lipca 2022 r. weszła w życie ustawa deweloperska o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego oraz Bankowym Funduszu Gwarancyjnym (dalej: nowa ustawa deweloperska), która zwiększa dotychczasową ochronę praw nabywcy w relacjach z deweloperem m.in. na wypadek jego upadłości. Wprowadza ona zmiany w katalogu dotychczasowych środków ochrony, a także powołuje do życia nową instytucję, jaką jest Bankowy Fundusz Gwarancyjny.

>>> Planowanie przestrzenne według nowych przepisów

>>> Legalizacja obiektu budowlanego bez pozwolenia na budowę lub zgłoszenia

Fot. © carballo – stock.adobe.com

Upadłość dewelopera – możliwe przyczyny

Zgodnie z art. 11 u.p.u. upadłość ogłasza się w przypadku, gdy:

• deweloper stał się niewypłacalny, czyli utracił zdolność do wykonywania swoich wymagalnych zobowiązań pieniężnych i opóźnienie w wykonaniu tych zobowiązań przekracza trzy miesiące (ust. 1 i 1a) lub
• zobowiązania pieniężne dewelopera przekraczają wartość jego majątku, a stan ten utrzymuje się przez okres przekraczający 24 miesiące (ust. 2).

Do majątku dewelopera, o którym mowa w pkt 2, nie wlicza się:

• składników niewchodzących w skład masy upadłości,
• zobowiązań przyszłych, w tym zobowiązań pod warunkiem zawieszającym, oraz zobowiązań wobec wspólnika albo akcjonariusza z tytułu pożyczki lub innej czynności prawnej o podobnych skutkach.

Sformułowanie „utracić zdolność” odnosi się do faktycznej zdolności płatniczej i co do zasady oznacza brak dostępnej gotówki zarówno w kasie, jak i na rachunkach bankowych, w wysokości pozwalającej na uregulowanie wymagalnych zobowiązań pieniężnych.

Domniemywa się, że zobowiązania pieniężne dłużnika (dewelopera) przekraczają wartość jego majątku, jeżeli zgodnie z bilansem jego zobowiązania (z wyłączeniem rezerw na zobowiązania oraz zobowiązań wobec jednostek powiązanych) przekraczają wartość jego aktywów, a stan ten utrzymuje się przez okres przekraczający 24 miesiące (art. 11 ust. 5 u.p.u.). Jest to tzw. domniemanie bilansowe, którego celem jest ułatwienie wierzycielom (nabywcom nieruchomości) oceny sytuacji. Zgodnie bowiem z ustawą o rachunkowości bilans dłużnika (dewelopera) stanowi część składową jego sprawozdania finansowego, a dostęp do tego sprawozdania jest jawny, w związku z czym wierzyciele (nabywcy nieruchomości) mają możliwość sprawdzenia, czy dłużnik (deweloper) faktycznie jest zadłużony.

W dalszej części artykułu:

Postępowania likwidacyjne

Rachunek powierniczy a upadłość dewelopera

Deweloperski fundusz gwarancyjny

Upadłość dewelopera a kredyt hipoteczny

Cały artykuł dostępny jest w numerze 11/2023 miesięcznika „Inżynier Budownictwa”.

Katarzyna Czajkowska-Matosiuk

Podstawa prawna
Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1520 ze zm.).