Spory budowlane – RAPORT CAS

Temat sporów budowlanych jest nam szczególnie bliski ze względu na to, że w naszej codziennej działalności pomagamy naszym klientom przejść przez ten trudny proces realizacji przedsięwzięć. Przy przygotowaniu raportu już po raz czwarty poprosiliśmy swoich klientów i partnerów biznesowych o udział w ankiecie dotyczącej przyczyn i skutków występowania sporów budowlanych na polskim rynku. Branżowi profesjonaliści biorący udział w badaniu to przede wszystkim inżynierowie i prawnicy, działający po obu stronach zamierzeń budowlanych. Ankieta rozesłana do respondentów zawierała wiele pytań dotyczących przyczyn, metod rozwiązywania sporów oraz ich wpływu na realizowaną inwestycję, których rezultaty zostały szczegółowo omówione w treści raportu. Tłem zidentyfikowanych w 2021 r. sporów nadal pozostawała pandemia wirusa SARS-CoV-2 i jej skutki w postaci zwiększonych, względem zaplanowanych, kosztów oraz wydłużonej realizacji inwestycji.

Fot. stock.adobe.com/dusanpetkovic1

Ponad połowa ankietowanych wskazała, że wartość sporu w 2021 r. wzrosła względem roku poprzedniego, natomiast aż 82% szacuje, że wartość będzie rosnąć w bieżącym roku. Podobne są obserwacje i prognozy dotyczące długości trwania sporów. 57% respondentów zauważyło wydłużenie ich trwania względem roku 2020 i szacuje dalsze wydłużenie w 2022 r. Wskazuje to na coraz bardziej pesymistyczne wizje, które najprawdopodobniej zostaną spotęgowane nałożeniem się skutków pandemii i negatywnego oddziaływania zbrojnej napaści Rosji na Ukrainę.

Wykres 1. Główne przyczyny powstawania sporów budowlanych

>>> Obszar oddziaływania obiektu a ustalenie stron postępowania o pozwolenie na budowę

>>> Dalsza cyfryzacja w budownictwie, czyli zmiany w Prawie budowlanym uchwalone w 2022 r.

>>> Wykorzystanie wizerunku i danych kontaktowych inżyniera

>>> Samowolne prace rozbiórkowe

Spory budowlane – przyczyny

Kolejny rok z rzędu nasi ankietowani wskazują na główną przyczynę powstawania sporów budowlanych, jaką jest wzrost kosztu realizacji umowy (80% respondentów). Mimo że do regulacji w zamówieniach publicznych wprowadzono obowiązek waloryzacji wynagrodzenia, w ocenie zapytanych profesjonalistów jest on niewystarczający do pokrycia rzeczywistego wzrostu poniesionych nakładów pieniężnych. Dzieje się tak z powodu niedostatecznego uregulowania mechanizmów waloryzacji w kontraktach o realizację robót budowlanych lub dlatego, że mechanizmy te nie prowadzą do osiągnięcia oczekiwanych rezultatów.

Na drugim miejscu respondenci wskazują brak podejmowania lub opóźnienie w podejmowaniu decyzji kluczowych, notując po raz kolejny spadek uzyskanych odpowiedzi (jedynie 43% wobec 58% w roku 2020 i 63% w roku 2019). Powinniśmy zwrócić uwagę na bezpośrednie powiązanie ze skutkami wystąpienia pandemii – w miesiącach największych obostrzeń funkcjonowanie instytucji, biur, urzędów było mocno ograniczone i następnie zmieniane na pracę w systemie zdalnym, co wyraźnie powodowało utrudnienia w spotkaniach, opóźnienia w negocjacjach i zawieraniu porozumień między stronami procesu inwestycyjnego. Kolejnymi wskazywanymi przez ankietowanych głównymi przyczynami powstawania sporów budowlanych są odmienne warunki zastane na placu budowy, błędy i/lub pominięcia w dokumentacji przekazanej przez zamawiającego (formuła „wybuduj”) oraz niepełne informacje dotyczące projektu lub opisu wymagań zamawiającego (formuła „zaprojektuj i wybuduj”), zajmujące 3–5 miejsca w klasyfikacji. Na szóstym miejscu znalazł się wpływ siły wyższej, co nie jest niczym zaskakującym w obliczu dalszych zmagań gospodarki ze skutkami pandemii wywołanej rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2.

Kolejne przyczyny wskazywane przez naszych ankietowanych przedstawiono na wykresie 1.

Metody rozwiązywania sporów budowlanych

Respondenci, podobnie jak w poprzednich latach, podają, że najbardziej powszechną metodą rozwiązywania sporów jest podejście „poczekamy, zobaczymy”, wskazywane przez 65% ankietowanych. W dalszej kolejności podawane jest kierowanie sporu do sądu powszechnego (57%), negocjacje stron (46%), mediacje (12%), arbitraż (7%) oraz rozjemstwo (3%).

Wykres 2. Najpopularniejsze metody rozwiązywania sporów budowlanych

W naszej ocenie najpowszechniejszą metodą rozwiązywania sporów jest zastosowanie kilku z powyższych rozwiązań. W pierwszej kolejności strony przeczekują spór, z czasem wprowadzając spotkania negocjacyjne w celu polubownego jego rozwiązania, a w przypadku braku porozumienia – kierują sprawę do sądu powszechnego.

W ocenie naszych ankietowanych najbardziej skuteczną metodą rozwiązywania sporów są negocjacje stron zaangażowanych w konflikt (78%). W dalszej kolejności wskazywane były mediacje (43%), natomiast arbitraż i rozjemstwo uznano za nieco mniej skuteczne (odpowiednio 22% i 16%). Zwraca jednak uwagę wzrost przekonania o skuteczności metod ADR, przy wyraźnym spadku uznania skuteczności postępowania sądowego (do 13%).

Mimo że respondenci wskazywali metodę „poczekamy, zobaczymy” jako najpopularniejszą, to w ich ocenie jest ona podejściem najmniej skutecznym. Zgodnie z zebranymi odpowiedziami widoczna jest też tendencja wzrostowa względem lat poprzednich w zakresie postrzegania polubownych metod rozwiązywania sporów kosztem sądu powszechnego.

Wykres 3. Spory budowlane – najskuteczniejsze metody rozwiązywania

Zebrane odpowiedzi wskazują, że profesjonaliści w większości wierzą w skuteczność negocjacji, jednakże sami nie stosują ich zbyt często. Najprawdopodobniej ma to związek z powszechnym przekonaniem o nieosiągalności porozumienia ze względu na zagrożenie odpowiedzialnością i naturalną rozbieżnością stanowisk. Niezwykle interesujące wnioski nasuwają się także w kwestii wskazania sektora budownictwa, w którym występuje najwięcej sporów budowlanych. Aż 95% ankietowanych wskazało, że w sektorze publicznym dochodzi do największej ich ilości. W opinii autorów raportu związane jest to przede wszystkim z finansowaniem takich przedsięwzięć ze środków publicznych, a sam zamawiający (reprezentujący interes państwa) podlega reżimowi regulacji, procedur i planów, które ograniczają jego elastyczność. Oznacza to, że inwestor publiczny jest zdecydowanie bardziej ograniczony od inwestora prywatnego, trudniej jest mu podejmować samodzielne decyzje w zakresie unikania i reagowania na okoliczności mogące powodować spór budowlany. Mniej narażony na możliwość wystąpienia konfliktu sektor prywatny nastawiony jest przede wszystkim na osiągnięcie konkretnego celu ekonomicznego, który niewątpliwie jest najskuteczniejszym motywem polubownego i możliwie najszybszego osiągnięcia porozumienia między stronami.

Aż 95% naszych respondentów uważa, że pod względem zabezpieczenia interesów stron to wykonawca ponosi większe ryzyko kontraktowe. Podział ryzyka na większości inwestycji kieruje się zasadą dotyczącą chronienia zamawiającego jako jednostki, która rozporządza finansowaniem przedsięwzięcia budowlanego. To inwestorzy przygotowują teksty umów, a w wielu przypadkach zapisy tych umów nie podlegają skutecznym negocjacjom, wykonawcy zaś nie mają prawa i szans na wprowadzenie zapisów chroniących ich interesy.

W warunkach, w których profesjonaliści wskazują na długotrwałość sporów i raczej wydłużający się czas rozstrzygnięć, przewaga finansowa inwestora ma dodatkowe znaczenie, a strona, która w wyniku sporu doznaje pogorszenia płynności finansowej, obarczona jest dodatkowym ryzykiem.

>>> Zmiany prawa a wzrost kosztów realizacji inwestycji infrastrukturalnych

>>> Odbiór robót budowlanych – obowiązek czy przywilej inwestora?

>>> Opis i szacowanie wartości zamówienia na roboty budowlane według przepisów z 2022 r.

>>> Wzrost cen materiałów budowlanych a sądowa modyfikacja umowy

Wpływ pandemii wywołanej wirusem SARS-COV-2

Zadawane przez nas pytania od 2020 r. uwzględniają szczególny wpływ pandemii wirusa SARS-CoV-2 na realizację projektów budowlanych.

W wyniku zebranych odpowiedzi ustalono, że 55% respondentów nadal dostrzegało negatywny wpływ pandemii na swoją codzienną pracę, a 12% ankietowanych zauważyło, że wpływ ten ustał w ciągu minionego roku.

Wykres 4. Główne obszary dotknięte negatywnymi skutkami pandemii

Aż 68% respondentów wskazywało, że negatywny wpływ pandemii na realizowane projekty inwestycyjno-budowlane wciąż jest odczuwalny, jednak już 12% zaobserwowało, że ten wpływ ustał. Interesujący jest fakt, iż liczba respondentów dostrzegających problemy realizacyjne z powodu pandemii wzrosła na przestrzeni roku i powróciła do odsetka odpowiedzi twierdzących, obserwowanego po pierwszych dwóch tygodniach lockdownu w marcu 2020, tj. ponad 80% spośród wszystkich ankietowanych.

Uzyskaliśmy 74% odpowiedzi wskazujących, że negatywne skutki pandemii będą się utrzymywać bądź uwidocznią się w najbliższej przyszłości, co potwierdza prognozy respondentów biorących udział w naszej ankiecie w grudniu 2020 r. Na samym początku pandemii było to 98% wszystkich odpowiedzi. O ile więc specjaliści w znacznej większości nadal dostrzegają negatywny wpływ pandemii, o tyle jednak obraz sytuacji zdaje się być mniej pesymistyczny, niż mogło się wydawać w marcu 2020 r. Pandemia trwała bowiem co prawda dłużej, niż oczekiwało wielu specjalistów, ale branża poradziła sobie z realizacją kontraktów lepiej, niż można się było spodziewać.

Przewidywania ankietowanych dotyczące ryzyka nieukończenia projektu są nieco bardziej optymistyczne w porównaniu z odpowiedziami sprzed roku, tj. 52,5% respondentów udzieliło odpowiedzi przeczącej dotyczącej zagrożenia nieukończenia projektu wobec 55% odpowiedzi przeczących w grudniu 2020 r. Na początku pandemii, tj. w marcu 2020 r., ryzyko nieukończenia projektów dostrzegało jeszcze 59% zapytanych. Odnieśliśmy jednak wrażenie, że o ile w początkowym okresie ryzyko wstrzymania projektów wynikało z bezpośrednich skutków wpływu pandemii, o tyle obecnie wynika ono z już doznanych opóźnień i zanotowanych wzrostów kosztów.

Nasi respondenci wskazali główne obszary realizacji projektu/projektów, które dotknął negatywny wpływ wystąpienia pandemii.

Aż 87% ankietowanych dostrzegło wyraźny problem z dostępnością i dostawami materiałów, co oznacza wzrost wpływu względem odpowiedzi z grudnia 2020 r. Wskazuje to na zakłócenia robót budowlano-montażowych ze względu na przerwanie lub zerwanie łańcuchów dostaw i fakt, że branża budowlana zdecydowanie lepiej poradziła sobie z negatywnymi skutkami pandemii niż zakłady zajmujące się wytwarzaniem i dostawą materiałów budowlanych oraz urządzeń.

Drugim w kolejności problemem wynikającym z oddziaływania jednostki chorobowej COVID-19 jest dostępność podwykonawców (69% odpowiedzi). W dalszej kolejności ankietowani wskazywali opóźnienia w otrzymywaniu pozwoleń i decyzji urzędowych (67%), wpływ na pracę kadry inżynierskiej i zarządzającej (44%) oraz dostępność i dostawy sprzętu (41%).

Ankietowani dostrzegają najmniejszy wpływ pandemii spowodowanej rozprzestrzenianiem wirusa SARS-CoV-2 na własne siły robocze (26%) oraz na realizację procedur umownych (18%).

Nasi ankietowani odpowiedzieli także na pytanie dotyczące wymiaru wpływu czasowego pandemii na realizację przedsięwzięć budowlanych.

Wykres 5. Przewidywany wymiar wpływu czasowego pandemii na realizację inwestycji (szacowane opóźnienie)

Ogromna większość profesjonalistów uważa, że wpływ pandemii spowoduje opóźnienia w realizacji projektów. Jedynie 6% respondentów takiego wpływu nie dostrzegła wcale bądź uważa, że opóźnienie będzie mniejsze niż dwa tygodnie.

94% respondentów uważa, że realizacja projektów opóźni się co najmniej o dwa tygodnie, a 90% zapytanych wskazuje, że opóźnienie wyniesie co najmniej jeden miesiąc, 60% – powyżej trzech miesięcy (na początku pandemii było to jeszcze 18%).

30% profesjonalistów szacuje wpływ pandemii na opóźnienia w realizacji projektów na pół roku lub więcej.

Otrzymane wyniki prowadzą do wniosku, że wraz z wydłużeniem okresu trwania pandemii wywołanej wirusem SARS-CoV-2 zwiększyły się prognozy opóźnień w realizacji inwestycji.

Wyzwania dla branży budowlanej

Poprosiliśmy także naszych respondentów o wskazanie największych wyzwań, jakie czekają branżę budowlaną w obliczu powstawania sporów budowlanych i zaburzonej realizacji inwestycji w bieżącym roku. Należy wskazać, że zakończyliśmy naszą ankietę 18 lutego 2022 r., a zatem zapytani nie wiedzieli wówczas o inwazji Rosji na Ukrainę i siłą rzeczy nie wskazywali na negatywne skutki, jakie wojna za sobą pociągnęła.

Wśród najczęściej powtarzających się odpowiedzi znalazły się gwałtowne wzrosty cen materiałów, skutkujące wzrostem kosztu realizacji całej inwestycji. Dla wykonawców, bez odpowiedniej waloryzacji, oznaczać to będzie spadek rentowności realizowanych projektów, a w najgorszym scenariuszu – pogłębiające się straty.

Kolejnym wyjątkowo poważnym problemem jest dostępność materiałów, zawieranie umów na dostawy w warunkach zwiększonego popytu, wcześniejszego planowania i zabezpieczania zakupów, łańcuchów dostaw, możliwe trudności realizacyjne i wydłużenie terminów.

Zwiększony popyt odbija się nie tylko na dostępności materiałów, ale i na dostępności pracowników. Wyzwaniem dla przedsiębiorców będzie znalezienie zarówno odpowiednio wykwalifikowanej kadry inżynierskiej, jak i siły roboczej – tak twierdzą nasi respondenci.

Malwina Wawrzyńczak inżynier konsultant z zakresu analiz terminowych

Sprawdź: Produkty budowlane