Umowa o roboty budowlane z uwagi na swój przedmiot, w szczególności zakres prac inwestycyjnych, oraz wartość samych robót budowlanych wymaga profesjonalnego podejścia do redagowania jej treści, i to zarówno przez inwestora, jak i wykonawcę.
Brak świadomości co do prawnego znaczenia oraz następstw stosowania pojęć rozwiązania, wypowiedzenia i odstąpienia od umowy, a także ich niekonsekwentne lub mylne użycie mogą prowadzić do katastrofalnych skutków finansowych i szkód majątkowych dla każdej ze stron umowy, np. z uwagi na brak wprowadzenia kar umownych lub odstępnego.
Zgodnie z art. 648 § 1 Kodeksu cywilnego [1] (dalej: k.c.) umowa o roboty budowlane powinna być zawarta na piśmie. Oznacza to, że zachowanie formy pisemnej dla umowy o roboty budowlane nie jest koniecznością, aczkolwiek zawieranie umów w tej właśnie formie jest najbardziej pożądanym sposobem kontraktacji. Niemniej w naszej praktyce adwokackiej wciąż często trafiają do nas sprawy, w których zarzewiem konfliktu pomiędzy stronami było w istocie niezawarcie pisemnej umowy. Fakt zawarcia umowy w formie pisemnej, a tym samym jej treść, ma kluczowe znaczenie dla praw stron umowy oraz – w przypadku wystąpienia konfliktu – dla przyszłego, ewentualnego postępowania sądowego. Warto bowiem zwrócić uwagę, że obecnie obowiązująca procedura cywilna automatycznie nadaje sprawom dotyczącym umów o roboty budowlane oraz umów ściśle związanych z procesem budowlanym (służących wykonaniu robót budowlanych) charakter postępowania gospodarczego, co wiąże się z kolei z bardzo specyficznym trybem prowadzenia postępowania dowodowego. W postępowaniu gospodarczym praktycznie do minimum ograniczone zostało prawo do przeprowadzenia dowodów z przesłuchania stron i świadków. W konsekwencji w tego typu sprawach kluczowa jest treść umowy, w tym znaczenie słów, jakimi posługiwały się strony, redagując jej treść.
Polecamy:
>>> Czy poziomowanie gruntu wymaga pozwolenia na budowę?
>>> Odpowiedzialność projektanta za wady projektu budowlanego
>>> Kara umowna za nieprzekazanie frontu robót w umówionym terminie
Często dostrzegalnym problemem jest zbyt małe poświęcanie uwagi przez strony umowy postanowieniom dotyczącym zakończenia przezeń współpracy. Strony przy zawieraniu umowy zazwyczaj skupiają się na jej przedmiocie i formie wykonania oraz wynagrodzeniu, a sposoby zakończenia współpracy odkładają na dalszy plan, zakładając, że realizacja robót budowlanych przebiegać będzie bez nadmiernych zakłóceń.
Skoro umowa o roboty budowlane powinna być zawarta w formie pisemnej, to w odniesieniu do sposobu zakończenia współpracy stron należy zwrócić uwagę na bardzo ważny art. 77 § 2 k.c. Przepis ten stanowi, że: „Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę”. Z kolei zgodnie z art. 772 k.c.: „Do zachowania dokumentowej formy czynności prawnej wystarcza złożenie oświadczenia woli w postaci dokumentu, w sposób umożliwiający ustalenie osoby składającej oświadczenie”. Dokumentem jest zaś nośnik informacji pozwalający na zapoznanie się z jej treścią (zgodnie z art. 773 k.c.).
Mając na uwadze powyższe, najbardziej rekomendowanym sposobem rozwiązania, wypowiedzenia lub odstąpienia od umowy o roboty budowlane jest złożenie odpowiedniego oświadczenia na piśmie, ze wskazaniem daty i miejsca jego sporządzenia oraz – rzecz jasna – z własnoręcznym podpisem, a w przypadku jego braku ze wskazaniem przyczyny braku złożenia podpisów. Skądinąd w Kodeksie cywilnym funkcjonuje art. 74 § 4, zgodnie z którym: „Przepisów o skutkach niezachowania formy pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej przewidzianej dla celów dowodowych nie stosuje się do czynności prawnych w stosunkach między przedsiębiorcami”. Przepis ten oznacza, że w sporze pomiędzy dwoma przedsiębiorcami nawet przy niezachowaniu formy pisemnej, dokumentowej lub elektronicznej możliwe będzie dowodzenie poprzez przesłuchanie świadków i stron okoliczności dotyczących zawarcia umowy oraz ustalenia jej treści. Jednakże zachowanie formy dokumentowej wyeliminuje wszelkie wątpliwości na przyszłość. Przedsiębiorca uniknie także ewentualnych problemów dowodowych w powyżej opisanym sądowym postępowaniu gospodarczym.
Poniżej przedstawione zostały główne formy zakończenia współpracy stron umowy o roboty budowlane. W polskim prawie wyróżnia się kolejno: rozwiązanie, wypowiedzenie i odstąpienie od umowy. Różnią je skutki praktyczne i prawne, które dla inwestorów oraz wykonawców mają fundamentalne znaczenie. Nieprawidłowe zastosowanie wybranego trybu rozwiązania umowy, a także wybranie błędnego sposobu zakończenia współpracy może per se rzutować na sytuację strony umowy o roboty budowlane, która z dnia na dzień może ulec diametralnemu pogorszeniu.
W dalszej części artykułu:
Rozwiązanie umowy o roboty budowlane
Wypowiedzenie umowy o roboty budowlane
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane
Cały artykuł dostępny jest w numerze 4/2024 miesięcznika „Inżynier Budownictwa”.
adw. Marek Chudzicki
Kancelaria Prawa Budowlanego
Adwokat Marek Chudzicki
adw. Bartosz Duda
Kancelaria Prawa Budowlanego
Adwokat Marek Chudzicki
Literatura
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16 poz. 93 ze zm.).
