Pięć niebezpiecznych zapisów w umowie o roboty budowlane

Umowy o roboty budowlane zawierają często postanowienia, których treść wzbudza wiele wątpliwości prawnych. Zważywszy na obowiązującą zasadę równości kontraktowej, powstają również wątpliwości natury czysto etycznej. Często bowiem dochodzi do sytuacji, kiedy treść umowy o roboty budowlane zostaje w istocie narzucona przez jedną ze stron umowy. Powszechną praktyką jest posługiwanie się przez inwestora (zamawiającego) wzorcem umowy, której postanowienia zostały określone jednostronnie przez podmiot silniejszy organizacyjnie i ekonomicznie. Druga strona, czyli zwykle mniejszy i finansowo słabszy kontrahent (np. wykonawca lub podwykonawca), często nie ma realnych możliwości ingerowania w treść umowy. Tego typu umowy częstokroć obfitują w zapisy, które dla drugiej strony są bardzo niekorzystne, a przez to także niezwykle niebezpieczne. Dlatego też podpisanie umowy o roboty budowlane warto zawsze poprzedzić analizą prawną, dokonaną przez prawnika, który będzie potrafił wskazać, gdzie leży ryzyko i na jaki zapis zwrócić szczególną uwagę.

Poniżej wskazujemy pięć najczęściej spotykanych zapisów umowy o roboty budowlane, które w świetle obowiązujących przepisów budzą uzasadnione wątpliwości.

1. Obowiązek wykonania robót nieobjętych dokumentacją lub projektem

Jednym z częstych zapisów umowy o roboty budowlane narzucanych przez inwestora (zamawiającego) jest zobowiązanie wykonawcy – za wynagrodzeniem ryczałtowym – do wykonania robót nieobjętych dokumentacją lub projektem. Warto wiedzieć, że postanowienia tego rodzaju są sprzeczne z zasadą sprawiedliwości kontraktowej.

Zapisy takie stanowią nadużycie uprawnień przez silniejszego kontrahenta, a przy tym powodują, że wykonawcy grozi rażąca strata. Z aktualnego orzecznictwa wynika, że sądy opowiadają się przeciwko przerzucaniu nadmiernego ryzyka na wykonawcę. „Wykonawca nie może być obciążony ryzykiem wykonania prac nieprzewidzianych w dokumentacji przedstawionej przez zamawiającego, na podstawie której przygotowana jest oferta wykonawcy, a wiążących się jednocześnie ze znacznymi kosztami” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2019 r., sygn. akt VII AGa 574/18).

Jeżeli więc roboty zostały wykonane, a nie były wcześniej objęte główną umową ani też strony nie ujęły ich w dodatkowej umowie, można przyjąć, że zostały one wykonane bez podstawy prawnej. Oznacza to, że wykonawca może się domagać od zamawiającego wynagrodzenia za roboty nieprzewidziane w umowie, opierając się na przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu, i to niezależnie od tego czy w umowie stron było przewidziane wynagrodzenie ryczałtowe.

Skądinąd należy pamiętać, że „konstrukcja wynagrodzenia ryczałtowego nie wyklucza żądania przez przyjmującego zamówienie wynagrodzenia za prace nieobjęte umową” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 9 listopada 2017 r., sygn. akt I ACa 459/17).

Sprawdź:

Formalizm opisu przedmiotu zamówienia na roboty budowlane w zamówieniach publicznych

Umowa o roboty budowlane – definicja, forma, podwykonawcy, gwarancja zapłaty

2. Odbiór końcowy i zapłata wynagrodzenia tylko przy braku wad

Kolejnym bardzo często spotykanym zapisem jest uzależnienie dokonania odbioru końcowego i zapłaty wynagrodzenia wykonawcy od braku wad. Postanowienie takie jest sprzeczne z art. 647 kodeksu cywilnego (k.c.). Nie dość, że stanowi ono nadużycie uprawnień silniejszego kontrahenta, to dodatkowo jest to realne zagrożenie dla wykonawcy.

Potwierdza to wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 stycznia 2016 r. (sygn. akt I ACa 253/15), w którym sąd ten stwierdził, że „zapis umowy zawartej przez strony mówiący, iż odbiór prac nastąpi jedynie wówczas, gdy zostanie sporządzony protokół odbioru bezusterkowego, pozostaje w sprzeczności z art. 647 k.c., statuującym obowiązek inwestora odbioru prac, a zatem zapis ten nie może być uznany za wiążący”. Dopuszczalna jest odmowa odbioru robót, w sytuacji gdy jest to uzasadnione istnieniem wad istotnych, a więc takich, które przesądzają o tym, że obiekt został wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub, gdy wady były na tyle ważne, że obiekt nie nadawał się do użytkowania. „Jeżeli jednak inwestor z przyczyn leżących po jego stronie uchybia obowiązkowi odbioru robót, to następują skutki zwłoki po jego stronie i takie zachowanie pozostaje bez wpływu na roszczenie wykonawcy, który uprawniony jest do żądania wynagrodzenia, a roszczenie wykonawcy staje się wymagalne z chwilą, w której po spełnieniu obowiązków przez wykonawcę odbiór powinien nastąpić” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 18 grudnia 2014 r., sygn. akt I ACa 629/14).

3. Kara umowna za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania pieniężnego

Kolejnym nieprawidłowym postanowieniem implementowanym do umów o roboty budowlane jest zapis wprowadzający karę umowną w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania pieniężnego. Zapis taki jest niezgodny z art. 483 k.c., który stanowi, że można zastrzec w umowie, iż naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. Z przepisu tego wynika, że karę umowną można zastrzec tylko w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Tym samym kara umowna nie może dotyczyć niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania pieniężnego.

Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 grudnia 2000 r. (sygn. akt V CKN 171/00), wskazując, że kara umowna może być zastrzeżona jako zabezpieczenie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania wyłącznie zobowiązania niepieniężnego. W tym miejscu warto też zwrócić uwagę na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2020 r. (sygn. akt III CZP 67/19), w którym sąd stwierdził, że „art. 483 § 1 k.c. nie wyłącza dopuszczalności zastrzeżenia kary umownej z tytułu braku zapłaty lub nieterminowej zapłaty wynagrodzenia należnego podwykonawcom lub dalszym podwykonawcom, o której mowa w art. 143d ust. 1 pkt 7 lit. a ustawy – Prawo zamówień publicznych”. Od czasu wprowadzenia do ustawy – Prawo zamówień publicznych art. 143d ust. 1 pkt 7 lit. a zamawiający uprawniony jest do żądania od wykonawcy zapłaty kary umownej z tytułu braku zapłaty wynagrodzenia należnego podwykonawcy/dalszemu podwykonawcy.

4. Bezterminowe odstąpienie od umowy

Kolejnym często spotykanym błędnym zapisem w umowie o roboty budowlane jest zastrzeżenie prawa do odstąpienia od umowy przy jednoczesnym braku określenia terminu na skorzystanie z tego prawa.

„Przesłanką umownego zastrzeżenia odstąpienia od umowy jest określenie terminu, w którym może to nastąpić, co stosuje się do każdego przypadku takiego zastrzeżenia. Brak stosownej wzmianki w umowie wyklucza możliwość przyjęcia, że strony zastrzegły umowne prawo odstąpienia, co oczywiście nie sprzeciwia się uznaniu, iż strony przewidziały w tej umowie obowiązek zapłaty kary umownej jedynie w przypadku skorzystania przez jedną z nich z ustawowego prawa odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po drugiej stronie umowy” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2013 r., sygn. akt IV CSK 668/12).

„Brak oznaczenia przez strony w umowie terminu, w którym uprawnienie do odstąpienia od umowy będzie mogło być realizowane, nie pozwala na uznanie, że strony tego rodzaju uprawnienie w umowie zastrzegły” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 7 września 2016 r., sygn. akt I ACa 207/16).

5. Absolutna odpowiedzialność wykonawcy Można też się spotkać z różnego rodzaju zapisami przypisującymi wykonawcy (lub podwykonawcy) odpowiedzialność za okoliczności, za które w rzeczywistości odpowiada inny uczestnik procesu budowlanego. Tego rodzaju praktyki są powszechnie stosowane przez inwestorów (odpowiednio generalnych wykonawców etc.). W ten sposób kreowany jest reżim absolutnej odpowiedzialności wykonawcy, któremu w efekcie może zostać przypisane każde niepowodzenie na budowie, a tym samym zostanie zobowiązany do zapłaty zastrzeżonej na tę okoliczność kary umownej.

Jako przykład rzeczonego postanowienia można wskazać m.in. następującą formułę: „Wykonawca ponosi pełną odpowiedzialność za niedotrzymanie umówionego terminu zakończenia robót. Niezachowanie terminu przez wykonawcę powoduje, że inwestor będzie mógł skutecznie naliczyć karę umowną (…)”. Należy pamiętać, że kluczowe znaczenie ma to, który z uczestników procesu budowlanego i w jakim stopniu ponosi winę za powstałe zdarzenia. W praktyce w trakcie realizacji robót budowlanych często bywa tak, że do niedotrzymania terminu zakończenia robót dochodzi z przyczyn zupełnie niezwiązanych z wykonawcą (wykonawca nie miał żadnego wpływu na niedotrzymanie terminu zakończenia robót). Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 28 lutego 2018 r. (sygn. akt V Aga 70/18), „Dłużnik jest zwolniony z obowiązku zapłaty kary umownej, jeżeli wykaże, że przyczyną niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania uzasadniającego naliczenie kary umownej są okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności”.

Zakończenie

W obiegu prawnym znaleźć można wiele umów o roboty budowlane, których zapisy budzą wątpliwości zarówno natury prawnej, jak i moralno-etycznej. Koniunktura w branży budowlanej oraz powszechna rynkowa praktyka wśród uczestników procesu budowlanego nie korespondują z zasadą równości kontraktowej. Przed złożeniem na umowie o roboty budowlane podpisu warto zatem zwrócić się do specjalisty, który kompleksowo zaopiniuje jej zapisy. Być może pozwoli to w przyszłości uniknąć sytuacji, w której uczestnik procesu budowlanego nigdy nie chciałby się znaleźć.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Marek Chudzicki adwokat, specjalista z zakresu prawa budowlanego

Polecamy:

Zamówienia publiczne na roboty budowlane – rozporządzenia z 2022 roku

Zamówienia publiczne na roboty budowlane w ścieżce zaprojektuj i wybuduj

Zamówienia na roboty budowlane – problem z opisem przedmiotu zamówienia