O projekcie nowej ustawy planistycznej

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju udostępniło w ramach prekonsultacji projekt nowej ustawy planistycznej z dnia 27.05.2019 r. – Prawo o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Czy procedowane przepisy planistyczne utrudnią modernizację istniejącej infrastruktury i realizację programu Czyste Powietrze?

Gminne akty planowania przestrzennego według nowej ustawy planistycznej

Zgodnie z projektem ustawy gminnymi aktami planowania przestrzennego o statusie aktów prawa miejscowego będą:

• plan ogólny (PO) – uchwalany obowiązkowo dla obszaru w granicach gminy, w którym wyznacza się strefy funkcjonalne oraz ustala przeznaczenie terenu, a także można wyznaczyć m.in. tereny przeznaczone do rozwoju zabudowy oraz uzupełnienia zabudowy;
• plan zabudowy (PZ) – uchwalany dobrowolnie w celu ustalenia szczegółowego przeznaczenia terenu i zasad jego zagospodarowania na podstawie PO;
• gminne standardy urbanistyczne (GSU) – rada gminy może je uchwalić na terenach nieobjętych PZ w celu ustalenia zasad zagospodarowania terenów przeznaczonych do uzupełnienia zabudowy.

Ponadto zostaną ustalone krajowe standardy urbanistyczne (KSU), które określą zasady zagospodarowania terenów wyznaczonych w planie ogólnym do uzupełnienia zabudowy, na których nie obowiązuje PZ i GSU.

Szczegółowe rozwiązania projektu ustawy przewidują, że każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie (a także: odbudowie, rozbudowie, nadbudowie) obiektu budowlanego, w zależności od jego rodzaju i objęcia danego terenu gminnymi aktami planowania przestrzennego, będzie mogła się odbyć na podstawie następujących procedur:

Wyjaśnienie pojęć:

PRICP – pozwolenie na realizację inwestycji celu publicznego, wydawane przez wojewodę lub starostę, uprawniające m.in. do wydania dziennika budowy i rozpoczęcia robót budowlanych;

ZPI – zintegrowany projekt inwestycyjny jako forma koncepcji urbanistyczno-architektonicznej i realizacyjnej, którą będzie zatwierdzał wójt, lecz wcześniej rada gminy zdecyduje o przyjęciu albo odrzuceniu założeń dla ZPI;

DL – decyzja lokalizacyjna, w której następuje ustalenie warunków zabudowy. Z wymogów uprawniających do jej uzyskania wynika, że przeznaczona jest co do zasady dla budynków.

Decyzja PRICP wydawana będzie wyłącznie dla dwóch rodzajów inwestycji, tj.:

• o znaczeniu krajowym, wojewódzkim lub powiatowym, której rozmieszczenie nastąpiło odpowiednio w średniookresowej strategii rozwoju kraju, strategii rozwoju województwa, ponadlokalnej strategii rozwoju lub gminnej strategii rozwoju;
• o znaczeniu gminnym, której lokalizacja nastąpiła w PO lub PZ.

Zobacz też: Otwieranie danych geodezyjnych ma przyspieszyć proces budowlany

Fot. stock.adobe (Maimento)

Infrastruktura techniczna według nowej ustawy planistycznej

Zazwyczaj zmiany przepisów dotyczących budownictwa skupiają uwagę opinii publicznej wokół budynków jednorodzinnych. Warto jednak poświęcić nieco uwagi obiektom infrastrukturalnym, które są niezbędne do funkcjonowania budynków, są przedmiotem dofinansowań z funduszy europejskich, a w efekcie wnoszą istotny wkład w rozwój gospodarczy i cywilizacyjny kraju.

W słowniku projektu ustawy planistycznej czytamy, iż infrastruktura techniczna to: sieci wodociągowe, kanalizacyjne, elektroenergetyczne, gazowe, ciepłownicze, infrastruktura telekomunikacyjna oraz urządzenia niezbędne do ich funkcjonowania. W Polsce samych tylko obiektów oznaczonych w statystykach GUNB jako RL (rurociągi, linie telekomunikacyjne i elektroenergetyczne) jest oddawanych rocznie do użytkowania blisko 30 tys.

Jakie mogą być konsekwencje planowanych przepisów w przypadku realizacji inwestycji tego rodzaju o znaczeniu gminnym, a konkretnie osiedlowych sieci uzbrojenia terenu?

Ich budowa bardzo często wynika np. z konieczności:

• wymiany wyeksploatowanej infrastruktury na nową (z uwagi na nowe technologie lub uwarunkowania terenowe – prowadzone po innych trasach niż pierwotna);
• realizacji nowych sieci na potrzeby zmiany systemu grzewczego istniejących budynków (choćby w ramach programu priorytetowego Czyste Powietrze, na który do 2029 r. przeznaczona jest kwota 103 mld zł);
• likwidacji węzłów cieplnych grupowych na rzecz budowy węzłów indywidualnych;
• wyposażania budynków w nowe media – trzeba bowiem mieć na uwadze istnienie obiektów, które obecnie nie mają choćby kanalizacji sanitarnej, mimo zlokalizowania w centrach miast;

oraz szeregu innych, niekiedy nieprzewidywalnych okoliczności.

Ze względu na swój charakter i skalę, zazwyczaj takie sieci nie są lokalizowane w części graficznej dzisiaj obowiązujących planów miejscowych, gdyż ich przebiegu z ww. powodów nie da się przewidzieć na etapie tworzenia PZ. Jest to żywy organizm, którego kształt zależy od zbyt wielu czynników, aby można było go próbować skutecznie zaplanować na etapie PZ – w obecnie funkcjonującej lub projektowanej procedurze tworzenia tego aktu planowania.

Uzyskanie pozwolenia na lokalizację i budowę takich sieci dzisiaj jest możliwe na podstawie dwóch zasadniczych narzędzi prawnych:

• odpowiednio sformułowanych zapisów części tekstowej planów miejscowych, które dopuszczają sytuowanie obiektów infrastrukturalnych, o ile nie kolidują one z innymi obiektami przewidzianymi w tych planach (jeśli autor planu miejscowego przewidział taką możliwość);
• decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (ULICP) w przypadku braku planu miejscowego.

W świetle planowanych zmian prawnych decyzji ULICP ani innego narzędzia o podobnym charakterze nie będzie.

Budowa infrastruktury na terenie pozbawionym planu zabudowy

W efekcie na terenie niemającym uchwalonego PZ budowa takich sieci będzie w zasadzie niemożliwa. Inwestor nie skorzysta bowiem z DL, gdyż dotyczy ona lokalizowania budynków, a nie obiektów infrastrukturalnych. Na marginesie należy dodać, że po raz kolejny uwidacznia się niedostosowanie naszych przepisów do realizacji obiektów innych niż budynki. Wydawać by się mogło, że sposobem na ich lokalizację na terenie nieobjętym PZ będzie ZPI – w ramach budowy szerszego przedsięwzięcia, np. nowego osiedla. Ale marna to pociecha, bowiem zgodnie z projektem ustawy ZPI jest przeznaczony dla obszaru przewidzianego w PO wyłącznie do rozwoju zabudowy. Natomiast, jak wcześniej wspomniano, bardzo często konieczność realizacji tego rodzaju sieci istnieje na terenach o wykształconej już zabudowie, ewentualnie na terenach, które w świetle projektu ustawy przeznaczone mogą być w PO do uzupełnienia istniejącej zabudowy, co oczywiście oznacza, że również na nich nie skorzystamy z ZPI.

Sprawdź: Decyzja środowiskowa – zmiany w przepisach

Budowa infrastruktury na terenie objętym obowiązującym planem zabudowy

Również na terenie z uchwalonym PZ będziemy mieli poważny problem z budową tego rodzaju obiektów. Jak wspomniano bowiem na wstępie, projekt ustawy przewiduje, że, aby skorzystać z PRICP, w PO lub PZ musi nastąpić ich rozmieszczenie i lokalizacja (sic!). Każdy, kto w praktyce zajmuje się projektowaniem sieci osiedlowych, wie, że na etapie PZ próba ustalenia takiej trasy będzie zadaniem karkołomnym. Owszem, PZ będą zawierały orientacyjną lokalizację sieci magistralnych czy większych rozdzielczych, przebiegających w pasach dróg publicznych, ale nie będą w stanie objąć realizacji całej infrastruktury osiedlowej. Tym samym, w przypadku budowy takich obiektów – z uwagi na obowiązek wcześniejszego wskazania ich lokalizacji w PO lub PZ – zazwyczaj nie będzie możliwe zastosowanie procedury PRICP.

Co więc pozostanie inwestorom osiedlowych sieci infrastrukturalnych planowanych do realizacji na terenie mającym uchwalony PZ? Nadzieja na to, że część opisowa PZ, tak jak jest często obecnie praktykowane, będzie dopuszczała lokalizowanie sieci nieujętych w części graficznej aktów planistycznych, w sposób niekolidu- jący z innymi obiektami budowlanymi przewidzianymi w PZ. Inwestor nie skorzysta wtedy co prawda z PRICP ale będzie mógł przynajmniej w standardowym trybie pozwolenia na budowę rozpocząć realizację takiej inwestycji.

Wyżej opisano tylko niewielki fragment objęty tematyką projektu ustawy – Prawo o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Szereg innych inwestycji, choćby budowa energetycznych sieci rozdzielczych, które poza granicami miast siłą rzeczy prowadzone są po terenach rolnych, będzie niezwykle utrudniony, gdyż w świetle planowanych przepisów realizacja takich sieci będzie możliwa wyłącznie na podstawie PZ. Już teraz definicja zmiany przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze powoduje poważne kłopoty w uzyskaniu decyzji ULICP Czy za realne należy więc uznać, że tereny rolne doczekają się PZ? Czas pokaże, ale prawdopodobieństwo takie jest znikome.

Projekt ustawy planistycznej wymaga więc dokład nej analizy na przykładach z życia, gdyż w samym tylko zakresie sieci infrastrukturalnych spektrum potencjalnych problemów jest bardzo szerokie.

Podsumowując, w zakresie budowy sieci osiedlowych istnieje realne zagrożenie, że program priorytetowy Czyste Powietrze będzie skutecznie ograniczany w przypadku uchwalenia ustawy w obecnie zaproponowanej formie. Na terenach pozbawionych PZ projektowane przepisy uniemożliwią budowę takich sieci, a na terenach z uchwalonym PZ ich budowa będzie możliwa, jeśli twórca PZ odpowiednio sformułuje zapisy części tekstowej planu. Usunięcie z ustawy narzędzia prawnego na wzór dzisiejszej decyzji ULICP z pewnością przyniesie kolejne znaczne utrudnienia dla realizacji inwestycji infrastrukturalnych.

mgr inż. Andrzej Falkowski