Kontrole okresowe obiektów budowlanych

W obszarze budownictwa kontrole okresowe obiektów budowlanych powierzono m.in. osobom pełniącym samodzielne funkcje techniczne (projektantom, kierownikom budów, inspektorom nadzoru inwestorskiego). Dlaczego tak ważna jest kontrola na każdym etapie inwestycji?

Kontrolę w budownictwie możemy określić jako badanie lub przegląd polegający na ustaleniu stanu faktycznego w porównaniu z projektem lub stanem pożądanym wraz z dokonaniem jego oceny. Kontrola może mieć postać formalnoprawną – polegającą na sprawdzeniu dokumentów albo techniczną – polegającą na porównaniu stanu faktycznego z projektowanym.

Kontrola procesu inwestycyjnego odbywa się na każdym z jego etapów, począwszy od planowania przestrzennego i projektowania, poprzez uzyskiwanie pozwolenia na wykonanie robót budowlanych, budowę obiektu, po oddanie go do użytku oraz jego późniejsze utrzymanie przez cały okres użytkowania. Celem tej kontroli jest zminimalizowanie ryzyka powstania zjawisk niepożądanych na którymkolwiek z etapów.

Wykonanie inspekcji obiektu budowlanego natomiast wiąże się z przeprowadzeniem szeregu czynności, które pozwolą na ocenę obiektu i jego elementów (konstrukcyjnych, wykończeniowych i wyposażenia) głównie pod względem bezpieczeństwa użytkowników oraz mienia. Każdy przegląd powinny poprzedzić prace przygotowawcze, które obejmują zapoznanie się z dokumentacją obiektu. Przy przygotowywaniu się do sporządzenia przeglądu niezbędny jest wywiad z właścicielem, administratorem lub zarządcą nieruchomości. Ma to służyć uzyskaniu informacji o realizacji zaleceń z ostatnich przeprowadzonych kontroli. Kolejną ważną kwestią jest uzgodnienie z właścicielem, administratorem lub zarządcą nieruchomości terminu wykonania przeglądu.

Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego obiekty budowlane powinny podlegać kontroli okresowej przynajmniej raz w roku. Na czym polega sprawdzenie stanu technicznego użytkowanego już obiektu?

Zakres okresowej kontroli rocznej – określonej w art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane został opisany ogólnie i według przepisu polega na sprawdzeniu stanu technicznego:

a) elementów budynku, budowli oraz instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu;

b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska;

c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

Pomocne są również uregulowania zawarte w § 4–6 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych z dnia 16 sierpnia 1999 r. (Dz.U. z 1999 r. nr 74 poz. 836). Należy pamiętać, iż przywołane rozporządzenie dotyczy wyłącznie budynków mieszkalnych. Suche przepisy nie zastąpią jednak praktycznych aspektów kontroli okresowej. Podczas tej kontroli osoba za nią odpowiedzialna powinna być wyposażona w podstawowe, proste narzędzia, takie jak: dłutko, szpikulec, mały młotek. Przydatne są również urządzenia do pomiaru wilgotności powierza i materiałów oraz do rejestracji obrazu (telefon, aparat fotograficzny). Kontroli podlegają ściany, stropy, dachy, stolarka, elementy zadaszenia, urządzenia do odprowadzania wód opadowych. Przy ocenie ścian istotny jest stan tynków lub innych okładzin – głównie ich przyczepność do podłoża. Należy zwrócić uwagę na ewentualne zarysowania i pęknięcia widoczne na powierzchni przegród wewnętrznych. Informacje te będą niezbędne przy ocenie wpływu zarysowań na bezpieczeństwo i trwałość konstrukcji. Ocenić także trzeba stan rynien i rur spustowych – sprawdzić, czy odprowadzana woda opadowa nie powoduje zalewania i niszczenia elementów obiektu oraz sposób odprowadzenia wód opadowych (do kanalizacji, na przyległy teren). Podczas oceny elementów konstrukcyjnych należy zwrócić uwagę na stan materiału, zarysowania, ubytki i zmiany korozyjne. W elementach zginanych sprawdzić można ugięcie belek czy podciągów. Trzeba zwrócić szczególną uwagę na węzły, połączenia i łączniki. Ocenić należy stan stolarki okiennej oraz drzwiowej, elementów konstrukcyjnych klatki schodowej (płyt, belek policzkowych, spocznikowych i podestowych), nawierzchni stopni, spoczników i podestów. Ważnym elementem klatki schodowej jest także balustrada. W piwnicy i na kondygnacjach nadziemnych bada się wilgotność w pomieszczeniach (ekspertyza mykologiczna), aby stwierdzić, czy występują lub mogą wystąpić tam zasiedlenia grzybów lub pleśni. W wilgotnych pomieszczeniach można zaobserwować na powierzchni tynków uszkodzenia związane z krystalizacją soli. Zebrany materiał pozwoli na właściwą ocenę stanu technicznego całego budynku.

GUNB w ramach inspekcji poddał analizie protokoły z kontroli okresowych wykonane przez osoby pełniące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie. Znaczna ich część nie zawierała wszystkich elementów wymaganych w art. 62a ust. 2 Prawa budowlanego. Jakie są niezbędne elementy wykonanej kontroli, które należy zawrzeć w protokole? Czy jest jakiś wzór?

Zgodnie z przepisem protokół z okresowych kontroli powinien zawierać co najmniej informacje wymienione w art. 62a Pb, czyli:

1) datę przeprowadzenia kontroli;

2) imię i nazwisko, a także numer uprawnień budowlanych wraz ze specjalnością, w której zostały wydane, osoby przeprowadzającej kontrolę oraz jej podpis;

3) imię i nazwisko albo nazwę właściciela lub zarządcy użytkowanego obiektu budowlanego;

4) określenie kontrolowanego obiektu budowlanego umożliwiające jego identyfikację;

5) zakres kontroli;

6) ustalenia dokonane w zakresie kontroli, w tym wskazanie nieprawidłowości, jeżeli zostały stwierdzone;

7) zalecenia, jeżeli zostały stwierdzone nieprawidłowości;

8) metody i środki użytkowania elementów obiektów budowlanych narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników w przypadku kontroli tych elementów;
9) zakres niewykonanych zaleceń określonych w protokołach z poprzednich kontroli.

Należy pamiętać, by w zaleceniach wskazać:

1) czynności mające na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości;

2) termin wykonania tych czynności.

Do protokołu należy dołączyć kopie właściwych uprawnień budowlanych i zaświadczenie o przynależności do okręgowej izby inżynierów budownictwa.

Niestety, obecnie nie ma obowiązkowego wzoru protokołu z kontroli, o której mowa w art. 62 Pb.

Kontrole okresowe wpływają na bezpieczeństwo użytkowników obiektów. Jak Pańskim zdaniem można zwiększać świadomość tego tematu wśród osób pełniących samodzielne funkcje techniczne w budownictwie?

Aby zwiększyć świadomość wśród osób pełniących samodzielne funkcje techniczne w budownictwie, należałoby położyć większy nacisk na publikację odpowiednich materiałów w wersji drukowanej, Internecie, a nawet w radiu czy telewizji. Być może dobrym pomysłem byłoby informowanie o wszelkich niebezpiecznych zdarzeniach czy katastrofach budowlanych (np. w formie filmików, prezentacji lub grafiki), nagłaśnianie ich w mediach społecznościowych, np. tak jak to teraz dzieje się w Turcji. Rozpowszechnianie i udostępnianie tego typu treści w mediach pozwoliłoby dotrzeć do szerokiego grona odbiorców – zarówno właścicieli czy zarządców, jak i osób pełniących samodzielne funkcje techniczne.

W opracowaniu w uporządkowany sposób przedstawiono problemy występujące podczas wykonywania kontroli okresowych obiektów budowlanych. Zawarto w nim przepisy prawne dotyczące tego zagadnienia wraz ze szczegółowym ich omówieniem. Zamieszczono również propozycje protokołów z kontroli okresowych umożliwiające właściwe udokumentowanie badań obiektu.

Został Pan pełnomocnikiem Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa do spraw szkolnictwa. Jakie są priorytety samorządu zawodowego w tym zakresie na najbliższą kadencję?

Polska Izba Inżynierów Budownictwa współdziała z uczelniami wyższymi oraz całym sektorem kształcenia w budownictwie. Patrząc na analizy wykonywane po każdej sesji egzaminacyjnej, można zauważyć, że spora grupa osób przystępujących do egzaminów ma problemy z odpowiedzią na pytania w części praktycznej. W budownictwie brakuje rąk do pracy zarówno przy konkretnych pracach budowlanych, jak i w nadzorze nad nimi. Bardzo istotnym zadaniem izby jest pokazywanie naszego zawodu oraz prestiżu, jaki przynosi. To przecież inżynier – członek naszej izby ponosi dużą odpowiedzialność za bezpieczeństwo w procesie inwestycyjnym, a także podczas późniejszej eksploatacji obiektu budowlanego. Należy zachęcić młodzież do studiów na kierunkach budowlanych, a także do kontynuowania nauki na studiach magisterskich. Studenci, którzy kończą kształcenie tylko na stopniu inżynierskim, odbierają sobie szansę na solidne przygotowanie do później wykonywanego zawodu i możliwość zdobycia uprawnień do projektowania bez ograniczeń. I to jest duży problem dla społeczeństwa, uczelni i naszej izby. Moim zdaniem już na poziomie szkół średnich należy podjąć działania uświadamiające i zachęcające młodzież do podejmowania nauki w zawodach budowlanych.

Rozmawiała Aneta Grinberg-Iwańska

Fot. Piotr Margas

Dr hab. inż. Jacek Szer, prof. uczelni, kierownik Zakładu Budownictwa Ogólnego i Utrzymania Obiektów, Katedra Fizyki Materiałów Budowlanych i Budownictwa Zrównoważonego Politechniki Łódzkiej, przewodniczący Rady Łódzkiej Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa. Praktyk, specjalista z zakresu utrzymania obiektów budowlanych. Wieloletni pracownik nadzoru budowlanego – od wojewódzkiego do głównego inspektora nadzoru budowlanego w latach 2006–2017.

Czytaj także:

Kontrole 5-letnie budynku – termin i zakres

Okresowe kontrole obiektów przyczyną wniosków o ukaranie inżynierów

Kontrola okresowa budynku i przegląd instalacji antenowej