Według różnych szacunków w naszym kraju brakuje od 800 tys. do nawet 3 mln mieszkań. Jak rozwiązać problem niedoboru lokali? Jakie wiążą się z tym wyzwania? Co powinna zawierać kompleksowa polityka mieszkaniowa państwa? O odpowiedź na te pytania poprosiliśmy przedstawicieli kilku czołowych firm deweloperskich.
Szacunki dotyczące liczby brakujących mieszkań wielu mogą dziwić, gdy obserwują w swoich miastach wygrodzenia kolejnych placów budowy i rosnące na nich zabudowania oraz gdy czytają informacje o premierach i kontynuacjach prowadzonych już inwestycji. Jednak niedobór lokali w naszym kraju jest faktem od wielu lat.
Nie jest to oczywiście sytuacja bez wyjścia, natomiast poprawa dostępności oferty mieszkaniowej na rynku polskim zależy od kilku czynników. Po pierwsze, należy przepracować kwestię planów miejscowych tak, aby były to działania długoterminowe. Po drugie, warto uwolnić w aglomeracjach maksymalnie dużą ilość terenów należących dzisiaj do jednostek budżetowych Skarbu Państwa. Mam tu na myśli grunty położone w szczególności w centrach miast i dobrze skomunikowane z najdalszymi nawet dzielnicami. Przyjazna kompleksowa polityka mieszkaniowa państwa powinna również uwzględnić skrócenie wszelkich procedur administracyjnych, a także ich uspójnienie na terenie całego kraju. Na pewno pomógłby w tym dialog i zaufanie na linii biznes–administracja, ponieważ to najkrótsza droga do wypracowania konsensusu pomiędzy inwestorami a samorządami. Potrzebne jest m.in. ujednolicenie we wszystkich polskich miastach podejścia do wydawania pozwoleń czy decyzji o warunkach zabudowy.
Wymienione aspekty to, moim zdaniem, skuteczna recepta na zwiększenie podaży oraz skrócenie czasu wprowadzania inwestycji na rynek. Działania na poziomie państwowym zwiększyłyby konkurencyjność oferty deweloperskiej, a finalnie doprowadziły do większej dostępności mieszkań dla potencjalnych klientów.
Podaż i ceny ziemi budowlanej oraz realia procedowania spraw w urzędach istotnie wpływają na rozwój mieszkalnictwa w Polsce. Państwo, oprócz form wsparcia popytu, powinno zaproponować działania wspierające stronę podażową: uwolnić działki z zasobów państwowych oraz zderegulować i uprościć procedury, nadmiernie wydłużające proces inwestycyjny. Brak postępów w tych kwestiach nie tylko przyczynia się do powstawania luki podażowej, lecz także wywiera presję na ceny mieszkań.
Warto też wspomnieć o specustawie zwanej potocznie lex deweloper. Teoretycznie jest to narzędzie do przekształcania terenów pod funkcje mieszkaniowe, lecz praktyka pokazuje, że to bardzo żmudny, wieloletni i ryzykowny proces, który nie jest efektywny.
Zjawiska te mają już charakter strukturalny, długookresowy, w odróżnieniu od parametrów ekonomicznych mogących z czasem ulec zmianie, jak koszt pieniądza, który w Polsce jest wciąż wysoki. Od ok. 3 lat mamy do czynienia ze zwiększoną inflacją, co przekłada się na wysokość stóp procentowych, a więc także na koszt pozyskania kapitału. Silnie oddziałuje to na dochodowość biznesu i podaż mieszkań, zwłaszcza budowanych przez małe i średnie firmy deweloperskie.
Obecnie dyskusja wokół mieszkalnictwa w Polsce polaryzuje opinię publiczną i koncentruje się na popytowej stronie rynku. Szeroko omawiane są programy dopłat, kwestie ich sprawiedliwości społecznej. Tymczasem silniej powinny wybrzmieć wymienione postulaty, które zadziałałyby propodażowo. Kompleksowa polityka mieszkaniowa państwa powinna uwzględniać różne formy budownictwa mieszkaniowego: komercyjne, publiczno-prywatne i socjalne. Skoro jednak w ostatnim 20-leciu rozwijała się głównie formuła komercyjna, deweloperska, to trudno spodziewać się szybkich efektów w zakresie dwóch pozostałych. Bez nich trudniej będzie rozwiązać problem luki mieszkaniowej i dostępności mieszkań w Polsce.
Luka mieszkaniowa w Polsce to złożony problem, którego rozwiązanie nie jest proste. Najłatwiej byłoby powiedzieć, że trzeba budować więcej lokali mieszkalnych. Programy rządowe stymulują jedynie popyt poprzez różne formy dopłat do kredytów hipotecznych, a strona podażowa nie jest wspierana w żaden sposób. Nasza działalność jest często utrudniana przez zmiany prawa, takie jak ubiegłoroczna nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakie muszą spełniać nowe inwestycje mieszkaniowe. W efekcie oferta lokali w największych miastach Polski jest najniższa od ponad dekady, co przekłada się na szybkie wzrosty cen.
Dlatego też przyjęlibyśmy z entuzjazmem taką formę pomocy państwa, która stymulowałaby podaż nowych lokali. Mogłoby to być np. uwolnienie gruntów należących do Skarbu Państwa, nadających się pod zabudowę mieszkaniową. Sensownym pomysłem wydaje się też przywrócenie ulgi podatkowej dla budujących na wynajem, która w latach 90. ubiegłego wieku okazała się skutecznym narzędziem pobudzania produkcji mieszkaniowej. Popieramy również postulowane od dawna przez branżę uproszczenie procedur administracyjnych przy przygotowywaniu nowych projektów. Obecnie uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę i wszelkich wymaganych zgód trwa co najmniej 2 lata. Przy tak długim czasie potrzebnym na uruchomienie budowy elastyczne dostosowanie podaży do aktualnego popytu jest właściwie niemożliwe.
Problem niedoboru mieszkań to jedno z największych wyzwań rynku mieszkaniowego w Polsce. Mówiło się o nim zwłaszcza w ubiegłym roku, gdy sprzedaż nieruchomości ostro wystrzeliła m.in. z powodu wprowadzenia programu „Bezpieczny kredyt 2%” czy napływu ludności z Ukrainy. Aby wypełnić lukę mieszkaniową i stymulować podaż, potrzeba wielu zmian systemowych.
Na tę chwilę, przy bieżących uwarunkowaniach gospodarczych, deweloperzy podchodzą bardzo ostrożnie do planów rozbudowy portfela inwestycji. Przede wszystkim przeszkodą w uruchamianiu nowych projektów jest ograniczony dostęp do atrakcyjnych gruntów, co przekłada się na ich rosnące ceny. W tym kontekście już od wielu miesięcy przedstawiciele branży apelują do rządu o uwolnienie gruntów wchodzących w skład Krajowego Zasobu Nieruchomości.
Kolejna przeszkoda to skomplikowane i wydłużające się procedury związane z uruchamianiem nowych inwestycji. Biurokracja nierzadko wpływa na znaczne opóźnienia w realizacji projektów, ale także na ich ogólny, końcowy koszt. W J.W. Construction radzimy sobie z tym problemem m.in. poprzez wdrażanie nowoczesnych technologii szkieletowych i budowanie efektywnych energetycznie osiedli bazujących na prefabrykatach drewnianych, wyposażonych dodatkowo w fotowoltaikę, pompy ciepła czy rekuperację. Pozwala to na dużo szybszą i sprawniejszą budowę, a jednocześnie sprawia, że powstałe w ten sposób mieszkania i domy są znacznie tańsze w utrzymaniu od tradycyjnych nieruchomości.
W stabilizacji sytuacji na rynku mieszkaniowym i ograniczaniu niedoboru mieszkań pomogłoby wsparcie rozwoju rynku najmu długoterminowego, a także większe zaangażowanie państwa w budowanie programów mieszkalnictwa społecznego.
Luka mieszkaniowa w Polsce jest cały czas duża, co jest wynikiem zbyt niskiej podaży na rynku mieszkaniowym – a to konsekwencja zbyt wolnych procedur administracyjnych. Polska nadal jest krajem z jednym z najniższych wskaźników mieszkań na 1000 mieszkańców w Europie. Presję tę zwiększył również napływ obywateli Ukrainy, którzy chętnie podejmują decyzję o osiedleniu się w Polsce i inwestują w nieruchomości. Notujemy również wzrost liczby imigrantów – m.in. z Białorusi – ze względu na duże zapotrzebowanie na rynku pracy w Polsce. To sprawia, że popyt na mieszkania nie słabnie i będzie znaczący w kolejnych latach. A to oznacza, że musimy zwiększać podaż mieszkań dostępnych na rynku.
Obecnie najważniejszą kwestią jest dołożenie wszelkich starań, aby przyspieszyć procedury administracyjne. Czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę trwa 1,5 roku–2 lata, a kiedyś było to 6–9 miesięcy. Ze względu na ograniczony dostęp do gruntów, a także z powodu małej liczby wydawanych pozwoleń na budowę znacznie spowalnia proces realizacji projektów, a także wpływa na systematyczny wzrost cen mieszkań. Dlatego zarówno administracja państwowa, jak i samorządowa powinny maksymalnie ułatwiać procedury – tak, aby budowy mogły być realizowane jak najsprawniej. To jest przestrzeń, która na pewno powinna być poprawiona – zwłaszcza w kontekście wprowadzania kolejnych rządowych programów wspierających zakup swojego pierwszego mieszkania.
Z pewnością programy rządowe są bardzo ważnym elementem pozwalającym zmniejszać lukę na rynku mieszkań w Polsce. Rząd powinien maksymalnie ułatwiać obywatelom nabycie swojego pierwszego mieszkania – to element niezbędny dla poczucia bezpieczeństwa, wspierania przyrostu naturalnego i wzrostu gospodarczego. Dlatego wszelkie programy, obejmujące również łatwo dostępne i nisko oprocentowane kredyty, powinny być stałym elementem wspierania obywateli.
Rozwój mieszkalnictwa w Polsce stoi w obliczu wielu wyzwań, które hamują jego dynamikę. Wprowadzony w 2023 r. program dopłat do kredytów był jednym z rozwiązań zaproponowanych przez rząd, aby ułatwić dostęp do mieszkań dla osób z niską zdolnością kredytową. W konsekwencji programy pomocowe skoncentrowały się głównie na pobudzeniu popytu, zaniedbały natomiast stronę podażową. Tymczasem uczestnicy rynku niezmiennie podkreślają potrzebę spójnej polityki mieszkaniowej, która skupi się na równoważeniu działań zarówno po stronie popytu, jak i podaży.
W naszej ocenie nie ma jednego pomysłu, który skutecznie rozwiązałby problem mieszkaniowy. Opracowanie nowej, jasnej strategii mieszkaniowej wymaga kompleksowego podejścia, a strategia ta musi uwzględniać zmiany na kilku płaszczyznach. To przede wszystkim rozwiązanie problemów wynikających z niepewności legislacyjnej, skrócenie wydłużających się procedur administracyjnych oraz opracowanie jak największej ilości planów miejscowych czy ustalenia w zakresie realizacji infrastruktury czy sieci.
Ważne jest przede wszystkim, aby nowa polityka mieszkaniowa promowała współpracę między sektorem publicznym a prywatnym, tj. między rządem, przedstawicielami środowiska deweloperskiego oraz władzami lokalnymi. Potrzebna jest również otwartość i gotowość do dialogu z obu stron.
Dyskusja ukazała się w numerze 1/2024 czasopisma „Budownictwo. Trendy i Biznes”.
