Inwestycje biurowe spowolniły w 2020 r., co było spowodowane pandemią. Jak wygląda sytuacja teraz, po ponad roku funkcjonowania w nowych warunkach?
Inwestycje biurowe w Polsce znajdował się w fazie hossy do czasu wybuchu pandemii. Rok 2020 przyniósł wiele zmian i spowolnienie aktywności zarówno deweloperów, jak i najemców. Firma doradcza Cresa przeprowadziła analizę aktualnego poziomu wynajęcia biurowców oraz realizowanych inwestycji biurowych w Polsce.
Fot. jdpereiro – pixabay.com
Na koniec I kwartału 2021 r. powierzchnia biurowa w Polsce obejmowała 11,87 mln m², z czego 5,83 mln m² znajdowało się w miastach regionalnych, a 6,04 mln m² – w Warszawie. Od stycznia do marca 2021 r. w Warszawie oddano do użytku osiem projektów, których budowa rozpoczęła się jeszcze w czasach dobrej koniunktury. Dostarczyły one łącznie 167,1 tys. m² nowej powierzchni biurowej, tj. najwięcej od czasu górki podażowej w II kwartale 2016 r., gdy na rynku pojawiło się aż 226,4 tys. m². Popyt ze strony najemców okazał się jednak niewystarczający, aby umożliwić absorpcję nowej podaży. W związku z tym w stolicy wzrósł wskaźnik pustostanów do poziomu 11,4%. Tymczasem na ośmiu głównych rynkach biurowych miast regionalnych dynamika nowej podaży mocno spowolniła. W I kwartale 2021 r. powstało tam tylko 46,4 tys. m². Jest to najniższy wynik od III kwartału 2015 r., w którym powstało 43,9 tys. m² biur. Jednocześnie wskaźnik pustostanów wzrósł tam do 12,9%, czyli najwyższego poziomu od 10 lat.
Pogarszająca się koniunktura gospodarcza skłoniła deweloperów do weryfikacji swoich planów, a co za tym idzie nowe inwestycje biurowe nie były realizowane. W 2020 r. rozpoczęto realizację tylko 14 nowych inwestycji w całej Polsce, z czego najwięcej w Warszawie (4) oraz Krakowie (3).
Na koniec I kwartału 2021 r. w Polsce w budowie było 1,2 mln m² powierzchni biurowej, podczas gdy w tym samym okresie poprzedniego roku było jej 1,7 mln m², czyli o 33% więcej. Spośród wszystkich miast Warszawa odnotowała największy spadek wolumenu powierzchni w trakcie realizacji, bo aż o 52% do blisko 400 tys. m². W miastach regionalnych w budowie było prawie 800 tys. m², czyli o 16% mniej niż rok wcześniej. W najbliższym czasie przewiduje się, że miasta regionalne będą stopniowo zwiększały swoją przewagę nad stolicą pod względem całkowitych zasobów powierzchni biurowej, przy czym najwięcej obecnie buduje się w Katowicach i Poznaniu. Inwestycje biurowe w Katowicach obejmują aktualnie prawie 200 tys. m², a w Poznaniu – gdzie w 2020 r. rozpoczęto budowę dwóch biurowców – ok. 106 tys. m².
Budowa 50 spośród wszystkich powstających biurowców w Polsce (o łącznej powierzchni 965 tys. m²) rozpoczęła się przed pandemią, co może skutkować problemem z ich komercjalizacją. Średni wskaźnik powierzchni zabezpieczonej umowami typu pre-let wynosi 40% w Warszawie i 26% w miastach regionalnych. W każdym z ośmiu miast regionalnych komercjalizacja biurowców będących w budowie nie przekroczyła 50%, jedynie pojedyncze projekty zostały wynajęte w 70%, a nawet w 100%.
Największy od co najmniej dekady spadek aktywności deweloperskiej na rynku biurowym w Polsce może doprowadzić do wystąpienia luki podażowej w latach 2023–2024. Warto zauważyć, że duże międzynarodowe firmy, takie jak Google czy JPMorgan, zapowiadają wprowadzenie modelu pracy hybrydowej, co oznacza, że pracownicy będą powracać do biur. Znajdzie to swoje odzwierciedlenie w oczekiwaniach najemców, którzy przy wyborze powierzchni będą uwzględniali nowe czynniki.
Eksperci Cresa prognozują, że w drugiej połowie 2021 r. wzrosną wskaźniki wynajęcia realizowanych obecnie inwestycji biurowych. Niektórzy deweloperzy posiadają też działki, na których gotowi są wybudować obiekty wielofunkcyjne.
Czytaj także:
Biurowce w Warszawie – spada popyt i liczba pozwoleń na budowę
Biura w 2020 r. w Polsce – podsumowanie
Nowoczesne technologie w biurowcach
