Inwentaryzacja obiektów budowlanych

Na podstawie własnych doświadczeń zarówno projektowych, jak i wykonawczych autor analizuje, jaki wpływ na przebieg oraz koszty inwestycji ma odpowiednio dobrany zakres inwentaryzacji budowlanej. Dodatkowy czas poświęcony dokładnej inwentaryzacji obiektu budowlanego, szczególnie w przypadku obiektów historycznych, powinien być traktowany jako czas zaoszczędzony, gdyż wielokrotnie zapobiega on przyjęciu rozwiązań projektowych niemożliwych do realizacji czy niedostosowanych do zastanej na budowie sytuacji.

Fot. 1. Rewitalizacja budynku przy ul. Lastadia 41 w Gdańsku (fot. autora)

Inwentaryzacja obiektów budowlanych. Podstawy prawne

W polskich ustawach i rozporządzeniach brak jest oficjalnej definicji inwentaryzacji budowlanej. W artykule tym określenie „inwentaryzacja” odnosić się będzie do wykonania pomiarów, odkrywek, określenia i weryfikacji stanu elementów konstrukcyjnych w istniejącym obiekcie budowlanym. Mimo że inwentaryzacja budowlana nie jest wprost wymienionym elementem w rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r, w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego [1], to na jej podstawie wykonuje się ekspertyzę techniczną, która jest niezbędnym elementem projektu budowlanego w przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane [2]. Wykonanie inwentaryzacji w przypadku przebudowy czy rozbudowy obiektu budowlanego jest więc koniecznością.

Zakres i struktura inwentaryzacji obiektów budowlanych

Brak oficjalnej definicji rodzi problem dotyczący wymaganego zakresu inwentaryzacji budowlanej. Jeśli więc Inwestor sam nie określi zakresu inwentaryzacji obiektu, zakres ten pozostaje indywidualną decyzją Projektanta. Forma i stopień inwentaryzacji powinny być ściśle powiązane z zakresem robót przewidzianych do wykonania.

Zdaniem autora niemożliwe jest podanie uniwersalnego zakresu inwentaryzacji obiektu budowlanego. Dokładny zakres inspekcji obiektu musi tworzyć spójną całość z przyjętymi rozwiązaniami projektowymi. Bardzo znaczące jest indywidualne podejście do każdego obiektu oraz funkcji, jaką ma pełnić.

Czytaj też: Inwestycje mixed-use. Dlaczego warto?

Kluczowe jest także rozróżnienie na elementy, które w przebudowywanym obiekcie mają pozostać oraz te, względem których przewiduje się rozbiórkę. W przypadku znaczącej ingerencji w istniejące elementy (z pozostawieniem tych elementów) ważne jest ich dokładne rozpoznanie. W przypadku zmiany konstrukcji (usunięcie istniejących elementów i zastąpienie ich nowymi) zakres weryfikacji może być mniej szczegółowy. Oczywiście projektant może z góry przyjąć usunięcie wszystkiego, co stare, co znacząco zmniejszy nakład jego pracy podczas całego procesu projektowego, ale rozwiązanie to może się okazać ekonomicznie nieuzasadnione. Istotna jest więc też współpraca między zespołem projektowym a Inwestorem na każdym etapie powstawania projektu, tak aby Inwestor był informowany dostępnych rozwiązaniach projektowych ich konsekwencjach.

W przypadku obiektów objętych ochroną konserwatorską może się okazać, że pomimo złego stanu technicznego danego elementu konieczne jest jego zachowanie (np. konstrukcja drewniana dachu, klatki schodowej), gdyż poszczególne elementy stanowią wartość zabytkową. W takich przypadkach konieczna jest szczególna ocena stanu tych elementów, aby właściwie dobrać technologię naprawy.

Inwentaryzacja obiektów budowlanych – liczy się rzetelny projekt

Projektowanie przebudowy lub rozbudowy istniejących, zwłaszcza zabytkowych obiektów budowlanych jest procesem znacznie bardziej złożonym i skomplikowanym niż projektowanie nowego, niezależnego obiektu. W artykule tym autor skupia się jedynie na kwestii inwentaryzacji obiektu w odniesieniu do rozwiązań konstrukcyjnych. Pomijane są zagadnienia weryfikacji obiektu w kwestii na przykład bezpieczeństwa pożarowego czy spełniania wymagań wynikających z warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które stanowią równie ważną część opracowania dokumentacji projektowej przebudowy lub rozbudowy budynku istniejącego.

Od oceny rodzaju i stanu elementów konstrukcji zależeć powinien zakres inwentaryzacji poszczególnych elementów. W przypadku gdy zapadnie decyzja o wzmocnieniu istniejącego stropu, a nie jego całościowej wymianie, konieczne jest jak najdokładniejsze rozpoznanie stanu możliwie największej ilości elementów wchodzących w skład konstrukcji. Przykładowo, gdy w budynku występują stropy Kleina, które podlegać mają wzmocnieniu np. przez zespolenie belek stalowych stropu z płytą żelbetową, kluczowe jest zweryfikowanie rodzaju belek oraz ich stanu. W przypadku nierzetelnej weryfikacji rodzaju belek i wystąpienia różnego rodzaju belek (o różnej wysokości) może się okazać, że wykonanie płyty będzie niemożliwe z powodu niezgodnej geometrii układu – zaprojektowana płyta zwyczajnie nie przykryje wyższych belek. Jeśli stan belek okaże się inny od zakładanego na skutek wystąpienia silnej korozji lub zniszczenia mechanicznego powstałego podczas wcześniejszych remontów budynku (np. wskutek przeprowadzenia instalacji przez stropy), również może się okazać niemożliwe właściwe wykonanie zakładanego wzmocnienia ze względu na obniżoną wartość parametrów wytrzymałościowych materiału. Zaniedbanie rzetelnej weryfikacji obiektu prowadzić może zatem nie tylko do projektowania rozwiązań w praktyce niemożliwych do wykonania, ale także zagrażających bezpieczeństwu obiektu. Autor artykułu spotkał się w swojej praktyce z projektami przebudowy obiektów, gdzie pomimo braku dokonania jakiejkolwiek odkrywki w budynku zaprojektowano wzmocnienia stropów i fundamentów, które już przed rozpoczęciem inwestycji budziły zasadne wątpliwości w kwestii wykonalności.

Istotne jest również zweryfikowanie stanu obiektu jako całości, a nie jedynie projektowanego elementu. Pełna inwentaryzacja obiektu budowlanego powinna zawierać weryfikację rodzaju fundamentów, wykonanie badań gruntowych, ocenę osiadania obiektu, ocenę odchyłek ścian od pionu, stanu ścian nośnych, sposobu oparcia stropu na ścianach. Wszystkie wyżej wymienione składowe mogą mieć istotny wpływ na przyjęte rozwiązania nie tylko w zakresie docelowego wzmocnienia konstrukcji, ale także wzmocnień i zabezpieczeń stropów i ścian na czas prowadzenia robót budowlanych.

Korzyści dokładnego rozpoznania obiektu

Pierwszą i podstawową korzyścią dokładnego rozpoznania obiektu jest powstanie dokumentacji projektowej, która możliwa będzie do realizacji oraz bezpieczna ze względów wytrzymałościowych.

Na podstawie dokładnie sporządzonej dokumentacji możliwa jest rzetelna wycena prac budowlanych (należy pamiętać, że przy obiektach istniejących zawsze mogą wystąpić niemożliwe do przewidzenia problemy). Dodatkowo przyjęcie rozwiązań możliwych do wykonania, które spełnią swoje założenia, spowoduje minimalizacje wprowadzania zmian na etapie wykonawstwa, co przyczyni się do możliwie krótkiego czasu realizacji inwestycji. Wszystko powyższe w konsekwencji przekłada się także na korzystny wynik finansowy inwestycji i lepszą współpracę na linii Wykonawca – Inwestor.

Inwentaryzacja obiektów budowlanych. Podsumowanie

Kluczową rolę na etapie powstawania dokumentacji projektowej ma odpowiednie dobranie zakresu inwentaryzacji obiektu do zakładanego zakresu modernizacji obiektu. Szczególnie zalecane jest indywidualne podejście do każdego z projektów. Rzetelne zweryfikowanie stanu obiektu pozwala zminimalizować ryzyka podczas wykonywania robót oraz pozytywnie wpłynąć na koszt oraz czas prowadzonej inwestycji. Brak inwentaryzacji może skutkować przyjęciem zbyt asekuracyjnych rozwiązań, jak na przykład usunięcie elementów będących w dobrym stanie technicznym lub przewymiarowywanie przekrojów, które narażą Inwestora na dodatkowe niepotrzebne koszty.

Autor zwraca uwagę inwestorom, że dobrze wykonany projekt (zwłaszcza w przypadku modernizacji obiektów) nie może być tani. Jednakże zainwestowane dodatkowe środki na etapie powstawania projektu z pewnością się zwrócą podczas realizacji robót.

Dobrą praktyką jest, aby już na etapie powstawania oraz odbioru gotowej dokumentacji projektowej inwestor powołał zespół inżynierów, którzy niezależnie zweryfikują przyjęte rozwiązania. Abstrahując od powyższych, pomimo dochowania najwyższej staranności przez projektanta niemożliwe jest stuprocentowe zweryfikowanie i przewidzenie wszystkich niespodzianek, które mogą się przydarzyć podczas prowadzenia robót na istniejących obiektach (zwłaszcza tych zabytkowych).

mgr inż. Maciej Hirsz

Sprawdź: Modernizacja zabytkowych szpitali