Instrukcja użytkowania i konserwacji budynku

Mimo że gwarancja zazwyczaj nie obejmuje wad powstałych w wyniku nieprawidłowego użytkowania lub konserwacji przedmiotu umowy, należy pamiętać, że inwestor nie musi mieć wiedzy i świadomości, czy i jakie zabiegi konserwacyjne są niezbędne. Dlatego powołanie się na brak należytej konserwacji przedmiotu umowy wymaga od wykonawcy uprzedniego przekazania inwestorowi, i to w sposób jednoznaczny i zrozumiały, informacji o wymaganym sposobie dbania o przedmiot umowy.

Taką funkcję najlepiej spełnia instrukcja użytkowania obiektu, która powinna być przekazana inwestorowi w formie dokumentu po odbiorze końcowym przedmiotu umowy.

Co powinna zawierać instrukcja użytkowania i konserwacji budynku?

1. Dane i opis przedmiotu robót

Instrukcja powinna zawierać na pierwszej stronie dane zamawiającego i wykonawcy oraz opis przedmiotu robót, tak aby z treści wynikało, czego instrukcja dotyczy oraz kto ją przygotował i kogo obowiązuje.

2. Opis budynku

Następnie należy ogólnie opisać obiekt, wykonane prace, cel instrukcji, konserwacji i przeglądów.

Przykład

Celem instrukcji jest przybliżenie zamawiającemu zasad prawidłowego użytkowania, serwisowania, konserwacji oraz obsługi obiektu. Wszystkie osoby zarządzające lub korzystające z obiektu muszą zostać zapoznane z niniejszą instrukcją, a jeśli użytkowanie określonego elementu obiektu tego wymaga, również przeszkolone w zakresie jego użytkowania.

Obiekt (tutaj opis budynku) powinien być użytkowany zgodnie z przeznaczeniem, a w szczególności z:

a) Prawem budowlanym (ustawa z dnia 7 lipca 1994 ),

b) rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,

c) zasadami sztuki budowlanej, ochrony środowiska

– jak również zgodnie z treścią niniejszej instrukcji, w tym opisanych w niej zasad w zakresie przeglądów oraz konserwacji elementów obiektu.

>>> Wzrost cen materiałów budowlanych a sądowa modyfikacja umowy

>>> Odbiory domów i mieszkań – wymagane dokumenty

>>> Uchylanie się inwestora od odbioru robót

3. Odniesienie instrukcji do karty gwarancyjnej, instrukcji producentów lub zapisów umowy dotyczących gwarancji

Instrukcja użytkowania budynku powinna być zbieżna z zapisami gwarancji oraz instrukcji producentów, np. użytych materiałów czy urządzeń, tak by zapisy poszczególnych dokumentów nie okazały się sprzeczne.

Jeśli wykonawca przekazuje zamawiającemu instrukcje producentów w zakresie użytych materiałów czy urządzeń, we własnej instrukcji powinien wskazać, że zamawiającego obowiązują przekazane instrukcje producentów.

Fot. stock.adobe.com/Rawpixel.com

Przykład

Niniejsza instrukcja nie zwalnia zamawiającego, a także innych osób korzystających z obiektu z przestrzegania przepisów prawa, zapisów karty gwarancyjnej/umowy o roboty budowlane z dnia …………. (w zakresie gwarancji), instrukcji producentów (stanowiących załącznik nr………………… ), jak również z dochowania staranności celem utrzymania obiektu w stanie należytym.

4. Obowiązkowe kontrole i przeglądy

Należy wskazać częstotliwość, sposób przeprowadzania oraz podmiot, który powinien przeprowadzać kontrole i przeglądy, zalecane przez wykonawcę, a także te wskazane w przepisach prawa.

W tej części należy opisać:

• warunki wykonywania przeglądów zgodnie z Prawem budowlanym,
• obowiązkowe kontrole obiektów budowlanych wynikające z przepisów prawa,
• warunki wykonywania przeglądów zalecanych przez wykonawcę, a nieopisanych w punktach wyżej.

5. Użytkowanie i konserwacja poszczególnych elementów obiektu budowlanego

Dla porządku i przejrzystości instrukcji należy opisać każdy z poszczególnych elementów obiektu budowlanego. Oto przykładowy

podział:

• konstrukcja obiektu,
• ściany,
• elewacje,
• fasady,
• dach,
• obróbki,
• posadzki,
• stolarka,
• bramy,
• wykończenia,
• wyposażenie,
• instalacje,
• systemy,
• urządzenia.

W każdym z punktów powinien znaleźć się opis prawidłowego użytkowania i konserwacji oraz opis działań zakazanych i ich skutków.

Przykład

Obróbki blacharskie wymagają prac konserwacyjnych polegających na ………

Prace konserwacyjne powinny być wykonywane za pomocą ………….., przy użyciu …….

W ramach okresowych przeglądów budynku należy poddawać kontroli miejsca ………..

Zabrania się……….. , co może skutkować …………

6. Elementy dodatkowe

Instrukcja może również zawierać formularz zgłaszania usterek, wzory protokołów kontroli i przeglądów, listę zalecanych środków konserwacyjnych.

Dlaczego instrukcja użytkowania i konserwacji budynku jest korzystna dla wykonawcy?

Przygotowując instrukcję, należy się oprzeć na instrukcjach użytkowania i konserwacji dostępnych u producentów materiałów lub urządzeń. Dokumenty te mogą stanowić podstawę instrukcji wykonawcy uzupełnioną o własną wiedzę i doświadczenie. Producenci zazwyczaj szczegółowo opisują prawidłowy sposób konserwacji, niejednokrotnie wskazują też środki, jakich powinno się używać.

Opracowanie i przekazanie inwestorowi instrukcji użytkowania obiektu nie daje oczywiście pewności, że inwestor nie zgłosi wady wynikającej z niewłaściwej konserwacji, ale daje wykonawcy silny argument pozwalający odmówić uznania niezasadnej reklamacji. Praktyka pokazuje, że w przypadku braku instrukcji sądy stają po stronie inwestorów. Uznają bowiem, że inwestorzy nie muszą się znać na konserwacji obiektu, a nieprzekazanie takich szczegółowych informacji przez wykonawcę uzasadnia jego odpowiedzialność za powstałą wadę.

Podstawa prawna

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst : Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.).

	Dorota Brzezińska-Grabarczyk adwokat, ekspert z zakresu prawa budowlanego i projektów inwestycyjnych Kancelariia Brzezińska Narolski Adwokaci
	Małgorzata Cieśla aplikant adwokacki, specjalista z zakresu prawa budowlanego Kancelariia Brzezińska Narolski Adwokaci

Zobacz też: Usterki w budownictwie – najczęstsze przyczyny

Sprawdź: Produkty budowlane