Minister Rozwoju i Technologii dosłownie rzutem na taśmę zmienił termin nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nowe przepisy wejdą w życie cztery miesiące później – 1 sierpnia zamiast 1 kwietnia 2024 roku. Wspomniany pakiet zmian prawnych przewiduje m.in. pewne modyfikacje dotyczące terenów biologicznie czynnych.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przyjrzeli się tym zmianom i jednocześnie opisali nieco szerzej temat zieleni na terenie inwestycji deweloperskich.
Kluczowa definicja prawna nie uległa jednak zmianie
Wspomniane rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii, które wejdzie w życie wraz z dniem 1 sierpnia 2024 roku, nie zmieniło ogólnej definicji terenu biologicznie czynnego. Po zmianie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, teren biologicznie czynny wciąż będzie określany jako „teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 mkw., oraz wodę powierzchniową na tym terenie”.
W związku z powyższym, do powierzchni biologicznie czynnej oprócz zastanego i projektowanego terenu pokrytego naturalnie wegetującą roślinnością oraz zatrzymującego wodę opadową (przelicznik 100%) zaliczamy 50% powierzchni tarasów i stropodachów z naturalną wegetacją roślin oraz retencją (liczących min. 10 mkw.), 50% innych powierzchni z naturalną wegetacją (min. 10 mkw.), a także wodę powierzchniową.
Fot. stock.adobe.com – Marcin
Naturalna wegetacja roślin jest głównym kryterium
Cytowana wyżej definicja nie stwarza większych problemów w przypadku czynnych biologicznie terenów o nawierzchni ziemnej (zobacz: M. Bursztynowicz, M. Sługocka [w:] M. Bursztynowicz, M. Sługocka, Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Komentarz, Warszawa 2022, § 3). W przeszłości pojawiły się natomiast wątpliwości związane z zaliczeniem do powierzchni biologicznie czynnej terenu przewidzianego jednocześnie pod parking. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl chodziło o możliwość zaliczenia do powierzchni biologicznie czynnej miejsc postojowych z kratki trawnikowej (płyt eko-fix).
Kratka trawnikowa w analizowanej sprawie składała się w 89% z powierzchni biologicznie czynnej według deklaracji producenta. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 19 grudnia 2012 r. (sygn. akt: II SA/Gd 528/12) dotyczący tej sprawy wskazuje, że decydującym kryterium przy kwalifikowaniu części kraty trawnikowej lub płyty ażurowej do powierzchni biologicznie czynnej jest zapewnienie warunków do naturalnej wegetacji roślin. Co ważne, sąd nie może bazować jedynie na zapewnieniach producentów urządzeń. Trzeba bowiem ustalić, czy w danym przypadku sposób urządzenia nawierzchni faktycznie umożliwi wegetację oraz utrzymanie zieleni.
>>> Walka z patodeweloperką – place zabaw i miejsca rekreacyjne
>>> Miejsca postojowe u deweloperów – co się zmieni niebawem?
>>> Wiosenne ożywienie w budownictwie mieszkaniowym
Zieleń i woda nadal muszą stanowić min. 25% działki
W ramach sierpniowej nowelizacji warunków technicznych dla budynków, ustawodawca zamierza zmienić paragraf 39 ustęp 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. Okazuje się jednak, że ta zmiana będzie kosmetyczna. Zmieniony przepis w dalszym ciągu ma wskazywać, iż 25% powierzchni działki przeznaczonej pod zabudowę wielorodzinną trzeba zarezerwować jako powierzchnię terenu biologicznie czynnego, o ile inna wartość procentowa nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Identyczny wymóg będzie dotyczył nadal budynków opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni) oraz budynków oświaty i wychowania.
Co ważne, suma procentowa współczynnika zabudowy oraz współczynnika powierzchni biologicznie czynnej nie musi wynosić 100%, bo współczynnik powierzchni biologicznie czynnej nie jest liczony jedynie z uwzględnieniem gruntu (zobacz: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 maja 2011 r. – sygnatura akt II OSK 910/10). Powierzchnia biologicznie czynna może być lokalizowana również pod wiszącymi częściami budynku takimi jak nadwieszenia, wykusze czy też balkony (patrz: Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 stycznia 2019 r. – sygnatura akt VII SA/Wa 2616/18).
Zmiany dotyczą miejsc wypoczynku oraz zabawy…
Okazuje się, że sierpniowa nowelizacja warunków technicznych przyniesie również pewne zmiany dotyczące zieleni, których nie można określić jako kosmetyczne. Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl w paragrafie 39 zmienianego rozporządzenia pojawi się ustęp 2. Wskazuje on, że co najmniej 20% działki przeznaczonej pod publicznie dostępny plac o powierzchni powyżej 1000 mkw., powinno być zajęte przez teren biologicznie czynny (jeśli miejscowy plan nie stawia wyższych wymagań). W kontekście budowy osiedli mieszkaniowych ważniejsze są jednak wymogi dotyczące miejsc rekreacyjnych, które mają być dostępne również dla osób ze szczególnymi potrzebami.
Przypomnijmy, że od 1 sierpnia 2024 roku takie obszary rekreacyjne mają być obowiązkowe dla inwestycji z zespołem budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w przypadku których liczba budowanych mieszkań przekroczy 20. Kolejną zmianą będzie potwierdzenie i doprecyzowanie wymogu związanego z udziałem powierzchni biologicznie czynnej wynoszącym minimum 30% powierzchni miejsca rekreacyjnego. Identyczny limit powierzchni biologicznie czynnej (30%), określony teraz jednak bardziej precyzyjnie ustawodawca przewidział dla placów zabaw. Takie place będą obowiązkowe dla budynków lub zespołów budynków wielorodzinnych z liczbą mieszkań większą niż 20.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
